產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大管理難點(diǎn)和重點(diǎn)

1、產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大管理難點(diǎn)和重點(diǎn)來源：現(xiàn)代物業(yè)雜志社文章作者：文陳加國產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大管理難點(diǎn)和重點(diǎn)文陳加國產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大管理難點(diǎn)和重點(diǎn)“一鋪旺三代”讓眾多投資者看好產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的高回報(bào)并傾囊搶購，然而后期資產(chǎn)運(yùn)營過程中諸多的開發(fā)遺留問題卻成了物業(yè)管理的“攔路虎”。產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N特定歷史條件下的物業(yè)，在各開發(fā)單位“一鋪旺三代”概念的大力宣傳下，讓眾多投資者看好商鋪投資的高回報(bào)，誘于“先售后租、售后包租”，傾囊搶購。然而經(jīng)營不善造成

2、承諾的投資回報(bào)不能兌現(xiàn)，同時(shí)產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)中遺留的大量工程、配套管理問題，亦成為后續(xù)物業(yè)管理的“攔路虎”。我們管理的購物中心坐落于南京仙林大學(xué)城CBD規(guī)劃區(qū)，項(xiàng)目總建筑面積2.9萬平方米，為單體商業(yè)垂直框架結(jié)構(gòu)（地上四層地下兩層），集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，現(xiàn)已成為向當(dāng)?shù)卮髮Ｔ盒熒熬用裉峁耙徽臼较M(fèi)”的最佳場所。但經(jīng)過多年的運(yùn)營，碰到四個(gè)管理難點(diǎn)：經(jīng)營業(yè)態(tài)與動態(tài)變化之矛盾難以協(xié)調(diào)所有產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售之前都要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位，例如

3、一樓是品牌服裝，二樓是小家電，三樓是網(wǎng)吧、電玩等。然而市場卻是無情的，一切的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位都必須要經(jīng)過市場的檢驗(yàn)，在一定時(shí)間的市場運(yùn)營之后，一些經(jīng)營不甚理想的店鋪怎么辦？只有經(jīng)營轉(zhuǎn)向，大家的眼睛都瞄上本物業(yè)中賺錢的行當(dāng)。前期業(yè)態(tài)定位的意識早已拋到九霄云外去了，服裝店可能變成了甜餅屋，也可能成為了美發(fā)店，小家電可能改變?yōu)榇笮椭惺讲惋嫛＿@種變化直接影響了按照業(yè)態(tài)定位經(jīng)營的其他業(yè)主環(huán)境，由此帶來的一系列相鄰權(quán)的矛盾難以協(xié)調(diào)。物業(yè)管理有權(quán)禁止他經(jīng)

4、營轉(zhuǎn)型嗎？無權(quán)。強(qiáng)行讓其遵守業(yè)態(tài)規(guī)劃造成的經(jīng)營后果物業(yè)管理企業(yè)能承擔(dān)嗎？還是不能。產(chǎn)權(quán)是私權(quán)，業(yè)主有處置權(quán)。業(yè)態(tài)的改變也引發(fā)了前期的工程配套問題，比如大家一窩蜂上網(wǎng)吧項(xiàng)目時(shí)才發(fā)現(xiàn)按規(guī)劃要求建設(shè)的變電所容量不夠了。紛紛要求物業(yè)管理公司解決，當(dāng)管理公司卻無從下手。顧客認(rèn)為是管理公司不作為。物業(yè)管理公司只能作為和事佬從中協(xié)調(diào)，還要看經(jīng)營戶心情好壞，局面非常被動。物業(yè)管理公司如將經(jīng)營戶舉報(bào)到工商等職能部門后，后果可能是你永遠(yuǎn)也別想收該戶費(fèi)用了。

5、產(chǎn)權(quán)式商鋪常常會演變?yōu)閭瘟赢a(chǎn)品的集散地。我們針對這種可能存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)提出了相應(yīng)的對策，與工商部門、當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶞贤▍f(xié)商，爭取能在本項(xiàng)目派駐一定工作人員協(xié)助管理公司管理，這些相關(guān)職能部門的進(jìn)駐既可起到相應(yīng)的管理作用，也可提升本項(xiàng)目的信譽(yù)度，可謂一舉兩得。綜上所述，產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的難點(diǎn)是難以調(diào)和的，物業(yè)管理公司的管理工作更應(yīng)有重點(diǎn)，以降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為工作重點(diǎn)應(yīng)放在如下幾項(xiàng)：規(guī)避資金泥潭，注重能耗費(fèi)用，確保運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)可控能耗費(fèi)用是目前各個(gè)

6、管理公司的資金泥潭，據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)23萬平方米的商業(yè)物業(yè)每月的能源費(fèi)用在3050萬元之間，超過3萬平米的Mall（編者注：Mall全稱ShoppingMall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心或大型商業(yè)廣場，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。）更高達(dá)50100萬元。繳付方式上，一般供電、供水職能部門采取整體費(fèi)用托收，業(yè)主先用后繳。由于能耗費(fèi)用龐大，一旦業(yè)主拖欠立即就會造成物業(yè)管理企業(yè)的流動資金困難，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪的管理中搞好服務(wù)的同