產(chǎn)權(quán)式商鋪

1、20082008中國商鋪投資市場分析中國商鋪投資市場分析產(chǎn)權(quán)商鋪失敗率達(dá)產(chǎn)權(quán)商鋪失敗率達(dá)90%90%發(fā)表：200811613:36:23點擊：2142008中國商鋪投資市場分析產(chǎn)權(quán)商鋪失敗率達(dá)90%經(jīng)過過去五年時間的發(fā)展，國內(nèi)商鋪投資市場有以下的表現(xiàn)，首先，全國范圍內(nèi)底商、商業(yè)街、專業(yè)市場、批發(fā)市場，這些類型的商鋪針對老百姓做銷售，為投資者創(chuàng)造一個投資的品種，在過去幾年的表現(xiàn)，這幾個類型絕大部分投資人都從當(dāng)中賺到錢了，這是很積極的一個方

2、面。與之形成鮮明對比的是全國范圍之內(nèi)的購物中心、商場的這些產(chǎn)權(quán)商鋪。產(chǎn)權(quán)商鋪的投資到目前為止，從我們的觀察來看，包括北京、上海、重慶以及二線、三線城市，90%以上的產(chǎn)權(quán)商鋪項目都是失敗的。這里面的原因很復(fù)雜，有些是因為開發(fā)商在經(jīng)營管理方面缺乏整體管理的意識，有些是因為開發(fā)商缺乏專業(yè)化管理水平。更多的是因為開發(fā)商在商鋪銷售以后把商鋪銷售回籠的資金又去進(jìn)行別的項目的投資，最終因為資金鏈的問題，資金鏈斷了以后，整個項目不得不歇下來。所以投資這

3、些商場、購物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪的類型，從過去幾年時間來看的確是很慘痛的教訓(xùn)，絕大多數(shù)投資者是顆粒無收，付之東流。商場還有購物中心這兩個類型在過去幾年也有另外一個特征，需要大家關(guān)注。在全國范圍之內(nèi)進(jìn)行商場、購物中心投資的包括新加坡的凱德置地、深國投、萬達(dá)廣場，在全國各地進(jìn)行比較多的中大型購物中心的開發(fā)，機(jī)構(gòu)長期持有而不是賣給小的投資人。從他們的表現(xiàn)來看，的確是可圈可點。雖然有些項目還處在市場培育當(dāng)中，但是這種商場、購物中心采取整體持有的方式來

4、進(jìn)行投資開發(fā)的模式是符合長期市場發(fā)展的一個方向，這也是這些機(jī)構(gòu)進(jìn)行商場、購物中心投資開發(fā)的成功的原因。以上基本上是過去幾年時間中國商鋪投資市場發(fā)展的一個狀況，有比較令人高興的地方，也有很多讓人感到困惑或者說引以為戒的地方，尤其要引以為戒的就是產(chǎn)權(quán)商鋪—商場、購物中心里面的商鋪、鋪位承諾回租承諾回購，或者不做承諾只是承諾來做統(tǒng)一經(jīng)營管理，這種項目的風(fēng)險的確很大，建議投資人做特別的關(guān)注，原則上不去參與商場、購物中心這些類型的產(chǎn)權(quán)商鋪的投資。

5、目前環(huán)境之下，國外的這些機(jī)構(gòu)來中國進(jìn)行商鋪或者商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度減弱之后，會一定程度上給開發(fā)商帶來一定的壓力，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項目的操作上可能會比過去更耐心更用心。另外在國內(nèi)進(jìn)行商鋪投資的資金規(guī)模某種程度上因為國外資金數(shù)量的減少，可能對于國內(nèi)商鋪的價格也會有一定的制約。無論是開發(fā)商更耐心更用心的來做商業(yè)地產(chǎn)，還是投資的資金沒那么多，開發(fā)商對利潤的預(yù)期沒那么高，都是有利于大家來選擇到好的項目并且以相對來講更恰當(dāng)?shù)母侠淼膬r格來進(jìn)行商鋪投資

6、的一個好的環(huán)境好的時機(jī)?？陀^的講國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是一個典型的資金的市場特征，資金很充裕的話就一路高歌猛進(jìn)。在目前資金的方面沒那么寬松的環(huán)境之下，包括中國的房地產(chǎn)市場規(guī)則在發(fā)生根本性的改變，從過去幾乎百分之百的市場由這些市場的企業(yè)來去解決逐漸的會轉(zhuǎn)化為30%的市場由純粹的市場去解決，70%的市場由政府以及政府關(guān)聯(lián)的國營公司去解決。目前是國內(nèi)的房地產(chǎn)市場在發(fā)生整個的市場規(guī)則的變化階段，在這種環(huán)境之下住宅的成交量下降或者個別地方有下跌的趨勢都

7、很好的體現(xiàn)了在整個規(guī)則改變的階段以及房地產(chǎn)的資金受到制約的階段，市場觀望所導(dǎo)致的很多的開發(fā)商不得不恰當(dāng)?shù)目紤]企業(yè)自身的資金運作，進(jìn)行價格的調(diào)整來解決短期的資金風(fēng)險。房地產(chǎn)從成交量的下降以及個別地方價格的下跌是一個階段性的調(diào)控的結(jié)果，從長期來講，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的需求還是良性的持續(xù)需求，未來的價格體系到底會不會持續(xù)下降？應(yīng)該說不同的城市不同的區(qū)域可能會有不同的表現(xiàn)，但是整體來說中國在解決城市化改革的過程當(dāng)中對房地產(chǎn)的需求是一個持續(xù)的強(qiáng)勁的

8、需求，所以大家只能階段性的來評估住宅成交量的下降或者個別地方價格的下降，但是成功個案：李先生住在紡織路某大型小區(qū)，該小區(qū)去年7月發(fā)售多間40~60平方米投資型商鋪，均價為1.3~1.5萬元m2。這批商鋪有獨立產(chǎn)權(quán)，客戶可自由經(jīng)營。李先生看中的商鋪有九成實用率，8米超寬的店鋪門面，面積47平方米，總價70.5萬元。經(jīng)過一番考慮，李先生決定買下這間商鋪，他采用銀行按揭方式，首付款35萬元，剩下做10年銀行按揭，月供3000元左右。兩個月后，

9、李先生將鋪位出租給某保健用品店，首年租金為4300元月，投資回報7.3％。最近，該盤再次推出一批商鋪，均價已經(jīng)上升到2.6萬元m2。失敗個案：朱先生幾年前在寶崗大道某大型樓盤裙樓二層買了一間小鋪，約16平方米，總價25萬元。當(dāng)時寶崗大道兩旁有多個住宅小區(qū)，居住條件成熟，居民購買力日益壯大，商業(yè)氣氛漸濃。而且，當(dāng)時江南西、江南大道一帶只有南豐商場、海珠購物中心和宏宇廣場，朱先生看好該鋪的升值潛力。朱先生該年年底以1000元租給了一家飾品店

10、，年遞增按市場情況再決定。本來投資回報不錯，但好景不長，整個商場的經(jīng)營出現(xiàn)問題，二層空置率越來越高，朱先生于是萌生轉(zhuǎn)讓的念頭，但該鋪一直難以出手。望鋪興嘆的朱先生還得交每月12元m2的物業(yè)管理費。小區(qū)商鋪情況千差萬別從兩個商鋪投資案例中，投資者可從中分析商鋪投資、經(jīng)營方式，如何規(guī)避風(fēng)險等問題。據(jù)中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜分析，就樓市環(huán)境而言，整體環(huán)境良好，小區(qū)商鋪回報率升高，升值空間也越大；從樓盤自身的角度來講，各大小區(qū)居住氛圍日漸成熟

11、，入住率越來越高，小區(qū)配套不斷完善：這些都使得小區(qū)商鋪成為近期的投資熱點，受到越來越多的買家關(guān)注。同是投資小區(qū)商鋪，為何李先生的商鋪升值不少，而朱先生的卻難以維繼、甚至無法脫手？一般來說，小區(qū)商鋪能否做旺主要取決于地點、人流狀況及消費群的消費水平。而裙樓商鋪盡管同樣有這個注重點，但更重要的是需要整個裙樓商場經(jīng)營主題或裙樓商場內(nèi)品牌店的帶動，受制約的因素往往比單純的小區(qū)商鋪多。李先生所在小區(qū)的商鋪獨立經(jīng)營，是樓盤的生活配套，由于小區(qū)居民本