淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制泰州市杰盛房地產(chǎn)張智勇當前，國民經(jīng)濟正進入轉(zhuǎn)型階段，全國各地均出現(xiàn)用工荒，，勞動力資源日趨緊張，人工工資逐年上漲且上漲幅度有逐漸加大的趨勢，國際市場以石油為代表的能源價格上漲，美元不斷貶值，引起我國出現(xiàn)輸入性通脹，帶動各種產(chǎn)品價格一路上揚，同時隨著我國政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不斷深入，老百姓的觀望情緒越來越重，房屋銷售速度越來越慢，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠越來越差，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)資金緊張現(xiàn)象，所有這些都給

2、房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)如要度過難關(guān)存活下來，做好內(nèi)功、加強對開發(fā)成本的控制、減少企業(yè)運行成本就顯得尤為重要。我們要做好內(nèi)功、強化內(nèi)部管理，加強對開發(fā)成本的控制、減少企業(yè)運行成本就需要對房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成有進一步的了解，分析主次，抓住重點，才能做到有的放矢?，F(xiàn)在首先簡單介紹一下房地產(chǎn)項目銷售價格的組成。商品住宅銷售價格由開發(fā)成本、利潤和稅金構(gòu)成，除上述因素外，商品房的售價還取決于項目所在的地段、房屋所在的層次和

3、房屋的朝向等因素，。房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本作為構(gòu)成商品房銷售價格的重要組成，它通常由以下八個部分構(gòu)成。1.1土地費用。包括：（1）土地使用權(quán)出讓金，征地費；（2）城市建設(shè)配套費；（3）拆遷安置補償費。1.2前期工程費。包括：規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費等費用。1.3房屋開發(fā)費。包括：（1）建安工程費；（2）公共配套設(shè)施建設(shè)費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。1.4管理費。指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。1.5銷售

4、費用。是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項實施階段影響建設(shè)項目造價的可能性僅為5%25%。顯而易見，控制工程造價的關(guān)鍵就在于項目實施之前的項目決策和設(shè)計階段，項目決策是決定因素，而設(shè)計則是關(guān)鍵因素?？刂乒こ淘靸r不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是要促進建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、工程監(jiān)理、招標代理等項目參建各單位加強管理，使人力、物力、財力等有限的資源得到充分的利用，使企業(yè)取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。建設(shè)工程造價的有效控

5、制就是在投資決策階段、設(shè)計階段、工程發(fā)包階段、合同實施階段把建設(shè)工程造價的發(fā)生額控制在批準的工程造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，保證項目投資目標的實現(xiàn)，以求在各個建設(shè)項目中能夠合理地使用人力、物力、財力取得較好的投資效益，最終實現(xiàn)使竣工決算控制在審定的概算額內(nèi)，避免“三超”現(xiàn)象的發(fā)生，因此為了有效控制工程造價，我們應(yīng)做好以下幾方面工作：（一）決策階段工程造價的控制工程造價的確定與控制雖然貫穿于項目建設(shè)全過程，但決策階段各項技術(shù)、經(jīng)濟決

6、策，對該項目的工程造價有很大影響，特別是建設(shè)標準水平的確定、建設(shè)地點的選擇、建設(shè)工藝的選用、設(shè)備、材料的選用等，均直接關(guān)系到工程造價。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，在項目建設(shè)各大階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高達到8090%。因此，決策階段項目決策的內(nèi)容是決定工程造價的基礎(chǔ)，直接影響著決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價的確定與控制是否科學(xué)、合理的問題。為了在工程決策階段控制工程造價，我們必須做好工程項目的投資估算。投資估算是基本建設(shè)前期工作