房產稅務探討

1、121房地產稅務探討1房地產稅務探討房地產稅務探討2006年全球稅收痛苦指數(shù)評比中，中國名列第三。中國的房地產項目開發(fā)商，不管是在暴利時代還是“和平”時代，企業(yè)利潤總額中，被國家稅務機關以稅費名義收取的金額（包括股東分紅應納個人所得稅）就會占50－60％，故有云：交稅是痛苦的。在地產經營中，不管住宅開發(fā)還是商業(yè)開發(fā)，有效利用各種政策及其他輔助手段以節(jié)約稅款，是公司的一個必然的重中之重的問題。這幾年，做過多個樓盤的稅務清算檢查審核，做過多

2、個房產方面單項咨詢和財稅顧問、項目稅務籌劃方，與稅務局稽查、專管員有過多次就法規(guī)及執(zhí)行情況的討論，也在一定程度上了解了稅務日常管理及稽查的模式和手段，再加上自己在房產公司的多年實踐經驗，故在此拋磚引玉，和大家一起探討一下房產公司項目的稅務思路。探討內容：探討內容：開發(fā)項目從土地取得到利潤分配各環(huán)節(jié)涉及稅收籌劃（舉例中主要以住宅項目為主）稅務籌劃的目的：稅務籌劃的目的：避免稅務風險、節(jié)約稅務成本稅務籌劃的前提：稅務籌劃的前提：合法合理性。

3、所謂合法性，易解釋，就是合乎法律及行政法規(guī)，不違法、不偷稅、不漏稅、積極主動納稅、年年做名符其實的“誠信單位”；合理性就不好解釋了，因為法律是不講“理”的，只講法。我們先看專家對“避稅”兩字的解釋：[避稅是一種介于違法與不違法之間的操作，行業(yè)內，通常叫做“非違法”性，是指納稅義務人利用稅法上的漏洞或不完善之處，通過對經營及財務活動的人為安排，以達到規(guī)避或減輕繳納稅款的目的的行為。其后果是造成國家收入的直接損失，破壞了公平、合理的稅收原則

4、，使得一國以至于國家社會的收入和分配發(fā)生扭曲。避稅是屬于納稅義務人采用合法手段逃避納稅的行為]。這兒我所想說的合理性，其實質就是在“避稅”兩字的前面再加合理兩個字，即任何東西都不能過份！國家給的相關優(yōu)惠我們要用夠，但一般行業(yè)經過周密“避稅”后的稅負仍要符合一個行業(yè)標準，若過份了，稅務局真想給你過硬，雞蛋里面挑骨頭還是能挑出來的，最后吃虧的還是企業(yè)自身。但某些行業(yè)就不一樣了，如部分農牧業(yè)，哪怕稅負為零，仍是完全合法合理的。稅務籌劃的人文環(huán)

5、境：稅務籌劃的人文環(huán)境：我這兒想說的是指人與人之間的感情環(huán)境，說白了，就是要和稅321房地產稅務探討3劃的實務環(huán)節(jié)，我們普遍的企業(yè)不能像某些特別公司可以因為自己的經營而專門弄點“國稅函”一類的，那我們就只能在不影響經營的前提下根據(jù)稅收法規(guī)從程序、方式等方面小范圍的進行改變；因特殊原因不能對經營活動有任何改變的，我們至少要明白我們付出的稅務成本有多大，若改變經營活動，能帶來多大的效益，以便在決策上進行取舍。一、項目投資可研階段一、項目投資

6、可研階段我一直認為，任何事情無預則不立，比如我習慣每天下班時都對第二天的工作進行一個疏理，這也叫先預再立。項目開發(fā)如此，全面預算如此，資金管理如此，稅務籌劃同樣如此。項目稅費成本，已成為地產項目影響利潤除收入、土地成本、工程成本、資金成本外的第五個主要因素。項目可研階段，必須根據(jù)實際情況對項目稅務進行一個預測分析，須根據(jù)土地成本、項目形態(tài)、銷售收入及節(jié)點、工程成本、報建費、銷售費用、當?shù)囟悇照叩阮A測整體稅費和支付節(jié)點。根據(jù)預測情況，提

7、出一個合理的稅負水平，再來籌劃后述各個階段的具體處理，考慮是否須要經營上的配合（如商業(yè)部分公司計劃自身持有資產的，是否考慮報建時報為自建等），稅務籌劃的最終還得落實在下述每個階段上，但我們必須提前做好規(guī)劃，下述各階段總體思路圍繞這個規(guī)劃去實施。項目可研階段的稅費預測和整體籌劃就如我們寫文章，它是綱要，是指引，也如我們建房，它是基石。二、土地取得階段、土地取得階段土地的取得就一般房產公司而言，通常有招投標、拍賣方式（也就是通常所說的招拍掛