[教育]掌握商用不動產(chǎn)投資契機針對臺中市的發(fā)展分析

1、掌握商用不動產(chǎn)投資契機針對臺中市的發(fā)展分析,,歐亞不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所,主講人邱仕皇先生,學(xué)歷：逢甲大學(xué)土地管理學(xué)系碩士在職專班證照：高考不動產(chǎn)估價師及格 普考地政士及格 普考不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及格 現(xiàn)任：歐亞不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 臺中聯(lián)絡(luò)處經(jīng)理 不動產(chǎn)估價師全國聯(lián)合會監(jiān)事 臺中市不動產(chǎn)估價師公會常務(wù)監(jiān)事,綱要,一、商用不動產(chǎn)類型二、

2、評估分析方法三、臺中市商圈分析四、臺中市重大建設(shè)五、未來發(fā)展?jié)摿^(qū)域分析,一、商用不動產(chǎn)類型,收益性不動產(chǎn)包含1.出租住宅2.辦公室3.購物中心及百貨公司4.旅館、飯店,,特性1.穩(wěn)定收益2.抗通貨膨脹3.增值性,二、評估分析方法,,直接資本化法,P=不動產(chǎn)價格a=淨(jìng)收益r=收益資本化率,,折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法之原理（Discounted Cash Flow，簡稱DCF）,NPV>0，投資可行。NPV&l

3、t;0，投資不可行。NPV=0，投資與否對公司價值無影響。NPV：淨(jìng)現(xiàn)值（Net Present Value）CF0：期初投入成本CFn：未來第n期現(xiàn)金流量 R ：折現(xiàn)率公式由來 令NPV = 0,三、臺中市商圈分析,三民商圈 商圈範(fàn)圍：三民路、太平路、育才路、一中街 商圈特色：包括中友百貨和一中街一帶，除了大型百貨公司外，還有臺中技術(shù)學(xué)院、臺中一中、臺中體院等學(xué)校聚集。因位居學(xué)區(qū)，一中商圈白天是一般商店街，

4、晚上則是夜市聚集區(qū)，與一般學(xué)區(qū)相似的是以餐飲為大宗，茶坊、茶亭遍布。,中港全國商圈商圈範(fàn)圍：臺中港路一段、公益路、美村路、健行路，忠明南路。 商圈特色：目前商業(yè)活動集中於臺中港路一段，經(jīng)國綠園道兩側(cè)，美村路兩側(cè)及公益路兩側(cè)。臺中港路兩側(cè)多為超高層辦公大樓或商業(yè)大樓，如廣三sogo、日華酒店、全國大飯店、長榮桂冠酒店等辦公人口眾多，消費人口也多。此商圈以提供高級消費商品為主，消費客層及商品定位以中、高收入者為主要消費群族。,,美術(shù)園道

5、 商圈範(fàn)圍：五權(quán)西路一段、五權(quán)南路、柳川西路、美村路等範(fàn)圍 商圈特色：位於臺中市五權(quán)西三街、五權(quán)西四街的美術(shù)園道商圈，是臺中當(dāng)?shù)叵喈?dāng)具有特色的形象商店街區(qū)，街區(qū)內(nèi)的業(yè)種以精緻主題餐廳、異國風(fēng)味料理為主，店家特色的外觀裝潢和異國風(fēng)味的餐點打響了當(dāng)?shù)氐恼信啤?東海商圈 商圈範(fàn)圍：東園巷、新興路、遊園路、遠(yuǎn)東街 商圈特色：店家大多是固定且一般佔地不大，以供餐飲為主，其中是服飾等日常生活用品及零星攤販聚集。東側(cè)為國際街與

6、藝術(shù)街，經(jīng)過商圈的規(guī)劃，將此區(qū)域成功改造成一條藝術(shù)街坊。此街坊內(nèi)設(shè)有劇坊、咖啡店、茶店、民俗藝品。,,新市政中心 商圈範(fàn)圍：文心路、朝富路、市政路、中港路。 商圈特色：商圈為區(qū)域型商圈，商業(yè)設(shè)施以新興百貨業(yè)為主，包括新光三越百貨、老虎城購物中心等。除百貨公司外，本區(qū)以汽車旅館、主題特色餐飲業(yè)等為主要行業(yè)，消費之客層涵括中部地區(qū)縣市,精明大墩商圈 商圈範(fàn)圍：臺中港路二段、精誠路、大業(yè)路。 商圈特色：精明一街位於臺中

7、市大墩十九街與大隆路之間，是臺中露天歐式風(fēng)味商店街的發(fā)源地，以精品、服飾、鞋店、珠寶店、藝?yán)鹊壬唐窞橹?，大隆路商圈則以進(jìn)口服務(wù)、異國料理、各式精品等聞名。商品消費族群以中、高收入者為主要消費群族，餐飲消費族群則含括學(xué)生、上班族及地區(qū)居民等。,,逢甲商圈 商圈範(fàn)圍：河南路、福星北路、青海路及逢甲大學(xué)。 商圈特色：本商圈位居逢甲學(xué)區(qū)，以文華路為主軸，向外延伸至逢甲路、福星路、西屯路、河南路一帶，商業(yè)設(shè)施包括陽光廣場、主題夜市商場

8、、屋臺街及其他街區(qū)型零售商店等。,站前商圈 商圈範(fàn)圍：自由路、中正路及繼光街一帶，鄰近臺中火車站、各汽車客運站。 商圈特色：站前商圈為80年代臺中市商業(yè)活動最頻繁之商圈。並有多家服飾店、鞋類專賣店、麵包與餐飲店等。成功路為珠寶、金飾、銀樓之聚集地。中正路與自由路，可說是自由商圈的精華地段，集結(jié)了第一商業(yè)廣場、龍心誠品店等。繼光街是知名且歷史悠久的布街。綠川東西街則匯聚餐飲小吃、百貨、服飾、電影院等。,四、臺中市重大建設(shè),一、

9、烏日北屯捷運綠線(預(yù)計民國103年通車營運)二、臺中鐵路捷運高架化三、水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)四、鎮(zhèn)南休閒專用區(qū)五、臺中市精密機械科技創(chuàng)新園區(qū) 六、臺中市第十三期重劃區(qū)七、臺中市第十四期重劃區(qū)八、臺中大都會歌劇院,五、未來發(fā)展?jié)摿^(qū)域分析,一、臺中市七期重劃區(qū)二、臺中市八期重劃區(qū)三、臺中市十期重劃區(qū)四、臺中市十一期重劃區(qū)五、臺中市十二期重劃區(qū)六、臺中市十四個整體開發(fā)單元,,簡報完畢 敬請指教！,