[教育]昭通新天地商業(yè)項(xiàng)目初步分析

1、昭通新天地商業(yè)項(xiàng)目初步分析,昭通基本情況昭通市位于云南省東北部，與貴州、四川兩省接壤，地勢(shì)南高北低，最低海拔267米，最高海拔4040米，總面積23021平方公里。昭通歷史上曾是云南通向川黔兩省的重要門(mén)戶，是中原文化進(jìn)入云南的重要通道，為我國(guó)著名的“南絲綢之路”的要沖，素有“鎖鑰南滇，咽喉西蜀”之稱，但交通較為落后。,一 ﹑邵通市基本經(jīng)濟(jì)及社會(huì)情況（1）,昭通總面積23021平方公里。昭通市境內(nèi)群山起伏，全市山地面積占72.2%。

2、壩區(qū)地面積占27.8，〔昭魯大壩524.3平方公里〕昭通市城區(qū)海拔1950米，轄一區(qū)(昭陽(yáng)區(qū))10個(gè)縣143個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）。2010年末總?cè)丝?74萬(wàn)人，其中有苗、彝、回等23個(gè)少數(shù)民族54.2萬(wàn)人。礦產(chǎn)資源種類多、品位高，已知礦產(chǎn)資源33種，現(xiàn)已探明儲(chǔ)量22種。煤、硫儲(chǔ)量居全省首位，其中煤炭?jī)?chǔ)量165.82億噸，鉛鋅礦已探明儲(chǔ)量166.92萬(wàn)噸。硫鐵礦為全國(guó)五大礦區(qū)之一。有色金屬為云南三大基地之一。水能資源富甲云南，水能蘊(yùn)藏量為20

3、80萬(wàn)千瓦，可開(kāi)發(fā)裝機(jī)容量1612萬(wàn)千瓦，國(guó)家在金沙江下游昭通境內(nèi)規(guī)劃有溪洛渡、向家壩、白鶴灘三座巨型電站。,一 ﹑昭通市基本經(jīng)濟(jì)及社會(huì)情況（2）,昭通主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2011年全市生產(chǎn)總值GDP達(dá)到458.6億元，年均增長(zhǎng)12.7%；人均生產(chǎn)總值達(dá)到8750元，是2005年的2倍，年均增長(zhǎng)11.9%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到32.6億元，年均增長(zhǎng)25.1%；地方財(cái)政一般預(yù)算支出達(dá)到178.3億元，年均增長(zhǎng)29.8%；社會(huì)消

4、費(fèi)品零售總額達(dá)到126.8億元年均增長(zhǎng)16.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14073元，年均增長(zhǎng)10.9%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到3294元，年均增長(zhǎng)16.8%。,一 ﹑昭通基本經(jīng)濟(jì)及社會(huì)情況（3）,昭通的三大電站即將建成，這將大大的拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，其中溪洛渡為中國(guó)第二，世界第三大的電站。全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，邵通旅游資源十分豐富，但開(kāi)發(fā)滯后，隨著國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，可以預(yù)見(jiàn)昭通旅游未來(lái)潛力巨大。,一 ﹑昭通基本

5、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)情況（4）,昭通市商業(yè)發(fā)展較為落后，和本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和交通不便以及本地從業(yè)企業(yè)有著極大地關(guān)系，本地商業(yè)主要是沒(méi)有經(jīng)過(guò)有效規(guī)劃的商業(yè)街以及超市，可以初步滿足本地居民的基本生活需求，但很難滿足本地中高端客人對(duì)時(shí)尚流行的需求，比照云南其他城市，可以講昭通市百貨還處于空白階段，未來(lái)潛力巨大。但是需要科學(xué)有效的規(guī)劃和前期的培養(yǎng)。作為一個(gè)擁有數(shù)百萬(wàn)人口的地級(jí)市，擁有一家專業(yè)的百貨商場(chǎng)不僅僅可以滿足本地中高端消費(fèi)人群的需求，更能夠成為本地

6、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的靚麗窗口。,二﹑昭通市商業(yè)市場(chǎng)分析,本地商業(yè)的落后也體現(xiàn)在租金水平上，本地商戶租金承租能力整體偏低，基本在100元/月/平方米以下。臨街門(mén)店是本地最受歡迎的商鋪。臨街門(mén)店管理方便﹑經(jīng)營(yíng)自主性強(qiáng)，在本地最受歡迎，也成為昭通所有商業(yè)物業(yè)租金水平最高的。,三﹑昭通市商業(yè)主要特征,未來(lái)連鎖零售商將改變商業(yè)格局。目前昭通零售業(yè)仍然以本地個(gè)體零售商為主，但隨著外資連鎖零售商的進(jìn)駐，他們可以憑借先進(jìn)的管理、廣泛的網(wǎng)絡(luò)，將逐步改變本地原有商

7、業(yè)格局。例如沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、蘇寧的進(jìn)駐會(huì)對(duì)本地零售產(chǎn)生巨大沖擊。,三﹑昭通市商業(yè)主要特征,本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：1.本項(xiàng)目地處核心商圈，位于清官亭公園、下排街、環(huán)城北路北順城街之間 ，交通十分便利，擁有本地最大人流。2.項(xiàng)目周邊居住人口稠密，文化、生活氛圍濃厚，有巨大市場(chǎng)消費(fèi)潛力，為傳統(tǒng)老商圈。,,,,,,四﹑本項(xiàng)目發(fā)展分析（1）,劣勢(shì)分析1.本地尚無(wú)專業(yè)百貨，導(dǎo)致本地客戶對(duì)專業(yè)百貨認(rèn)知度不足。2.估計(jì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后以及交通不便

8、，在本地經(jīng)營(yíng)的外地客戶和廠家直營(yíng)店可能偏少，對(duì)客戶選擇和整體檔次提升有一定影響。3.項(xiàng)目施工前缺少商業(yè)規(guī)劃，已經(jīng)完工的項(xiàng)目并不完全適應(yīng)百貨店的需求，有硬傷需要進(jìn)一步規(guī)劃。,四﹑本項(xiàng)目發(fā)展分析（2）,昭通市消費(fèi)者基本特征分析調(diào)查結(jié)果顯示，昭通市消費(fèi)者可以分成如下三個(gè)群體：1.普通收入消費(fèi)者： 以工薪階層為主，包括工人、服務(wù)人員、離退休人員等。2.較高收入消費(fèi)者： 包括個(gè)體戶、外資、私營(yíng)企業(yè)管理人員、公務(wù)員等群體。3.

9、無(wú)收入消費(fèi)者： 包括學(xué)生、家庭主婦、無(wú)業(yè)人員等。,五﹑本地消費(fèi)者分析（1）,交通工具選擇調(diào)查結(jié)果顯示，公交車、摩托車、自行車是昭通市消費(fèi)者的主要交通工具，這也是昭通市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況所決定。,五﹑本地消費(fèi)者分析（2）,收入水平狀況 初步了解顯示，昭通市消費(fèi)者個(gè)人月收入在1,500 元以下占絕大部分。,六﹑本地消費(fèi)者分析（3）,項(xiàng)目定位：本地最具檔次的綜合性購(gòu)物中心 主要由專業(yè)百貨和超市大賣場(chǎng)構(gòu)成,七、對(duì)新

10、天地項(xiàng)目的初步規(guī)劃建議（1）,七﹑對(duì)新天地項(xiàng)目的初步規(guī)劃建議（2）,規(guī)劃原則：1、不盲目追求高檔或者租金水平，以適應(yīng)昭通未來(lái)3-5年居民生活需求為第一。2、在各品類力爭(zhēng)引進(jìn)本地最好的有代表性的品牌規(guī)劃?rùn)n次：1、其中高檔品牌約占20%-30%2、中檔約占70%左右,七﹑對(duì)新天地項(xiàng)目的初步規(guī)劃建議（3）,八﹑招商策略,1、科學(xué)詳細(xì)的市調(diào)定位的原則 2、按市場(chǎng)定位引進(jìn)品牌對(duì)象的原則 3、靈活多變的合作方式的原則 4、重點(diǎn)品牌

11、先行的原則 5、宜采用“放水養(yǎng)魚(yú)”長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)的原則 6、招商動(dòng)態(tài)原則,九﹑招商渠道（1）,（一）招商渠道的設(shè)計(jì)與選擇 1、影響渠道選擇的因素 （1）市場(chǎng)因素

12、 a、目標(biāo)市場(chǎng)的大小。 b、目標(biāo)顧客的集中程度。（2）項(xiàng)目的規(guī)模與業(yè)態(tài)因素 （3）項(xiàng)目本身的因素

13、 a、企業(yè)的實(shí)力強(qiáng)弱 b、企業(yè)本身招商能力的強(qiáng)弱 （4）競(jìng)爭(zhēng)者狀況,2、評(píng)估選擇招商渠道

14、 招商渠道方案擬定后，需要進(jìn)行評(píng)價(jià)找出最優(yōu)的方案開(kāi)始執(zhí)行，評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè)：

15、 （1）經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn) （2）可控性標(biāo)準(zhǔn) （3）適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn),（二）、招商的主要渠道1、利用新聞和大眾媒體進(jìn)行招商2、利用招商活動(dòng)進(jìn)行招商3、通過(guò)專業(yè)人員進(jìn)行招商4、通過(guò)中介機(jī)構(gòu)或各類商會(huì)進(jìn)行招商5、通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行招商

16、,九﹑招商渠道（2）,,,,,,,裝修期,重點(diǎn)品牌洽談,團(tuán)隊(duì)組建初步洽談,前期市調(diào)規(guī)劃,,,招商簽約,合作條件、重點(diǎn)客戶洽談 （約30天）,商戶簽約期（約60-90天）,裝修期,,（約30-45天）,項(xiàng)目設(shè)招商辦公室，接待拜訪客戶（約30天-60天）,商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、商鋪劃分及樓層業(yè)態(tài)確定,（30天）,十﹑招商進(jìn)度規(guī)劃,盛大開(kāi)幕,十一﹑初步品牌引進(jìn)預(yù)估,十二﹑招商條件預(yù)估,租金沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳細(xì)市調(diào)及客戶拜訪難以預(yù)估準(zhǔn)確，根據(jù)以往百貨