[教育]浙江紹興錦繡華庭營(yíng)銷策略提案(101頁(yè)

1、,,,,紹興錦繡華庭營(yíng)銷策略提案,杭州巢機(jī)構(gòu),,贏商網(wǎng)8月福利活動(dòng)：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載VIP資料。活動(dòng)時(shí)間：2014年8月11日—9月10日http://down.winshang.com/zt/fouryears/#注：本活動(dòng)每月各不同，請(qǐng)?zhí)砑観Q：2104223640了解當(dāng)月活動(dòng)（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實(shí)時(shí)推送）,策略總綱,,,本次提案主要圍繞錦繡華庭三期和商業(yè)展開(kāi)，策略圍繞：

2、一、如何快速銷售錦繡華庭三期多層住宅；二、如何提升小區(qū)大體量的商業(yè)價(jià)值，對(duì)小區(qū)商業(yè)該如何包裝和業(yè)態(tài)規(guī)劃，,,,老城區(qū)板塊：新中路以東，南明路以西，以市政府為核心，涵蓋整個(gè)老城區(qū)；配套齊全，生活氛圍較好；大多數(shù)小區(qū)開(kāi)發(fā)水平較為一般。,城東板塊：涵蓋整個(gè)羽林街道和南明街道的一部分；城東發(fā)展的“排頭兵”，圍繞新汽車東站展開(kāi)，各種配套正在不斷完善，已初步形成氛圍，主要以小高層公寓為主 。,,七星新區(qū)板塊：新中路以西，潛溪江以東，圍繞七星

3、新區(qū)展開(kāi)；以城市新區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，向西發(fā)展的展示區(qū)，各種配套正在不斷完善，已初步形成氛圍，開(kāi)發(fā)水平相對(duì)較高，主要以低密度物業(yè)+高層的復(fù)合型物業(yè)、純高層公寓為主 。,南巖高新區(qū)板塊：潛溪江以西，圍繞高新技術(shù)園區(qū)展開(kāi)。以新昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心展開(kāi)，目前正處于起步階段，配套尚不成熟，還未形成一定的生活氛圍。,,七星新區(qū)的發(fā)展可以作為新昌未來(lái)的城市代表。而錦繡華庭正是七星新區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，首批進(jìn)入項(xiàng)目。,錦繡華庭位于七星新區(qū)沿江地帶。占地

4、面積:352600㎡ 建筑面積:300000㎡ 開(kāi)工時(shí)間:2008-10-20一期在2009年12月開(kāi)盤(pán)，并已入住二期將與今年4月交房,,,,35萬(wàn)方的大盤(pán)，曾經(jīng)是七星新區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)首批進(jìn)入的大型項(xiàng)目，并取得了一定的成績(jī)。,,,錦繡華庭,中醫(yī)院,本案,濱江壹號(hào),金色水岸,山水天地,翡翠山,仁和景園,星海灣,,老城方向,,1. 項(xiàng)目位置不屬于新區(qū)未來(lái)的核心。七星新區(qū)的發(fā)展，眾多項(xiàng)目林立，有已經(jīng)開(kāi)發(fā)的，也有處于圖紙中的。但從未來(lái)發(fā)展

5、看，本案已經(jīng)不屬于新區(qū)的核心，各個(gè)樓盤(pán)在賣未來(lái)的同時(shí)，也增加了本案的壓力。,尚品國(guó)際,博大.山水天地,開(kāi)發(fā)商：新昌縣博大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)特色：新昌七星新區(qū)首個(gè)檔次較高的江景房項(xiàng)目占地面積：6500.9㎡總建筑面積：30946㎡業(yè)態(tài)：高層戶型面積：戶型區(qū)間90-140㎡銷售情況：項(xiàng)目2010年9月28日開(kāi)盤(pán)，共6棟530多套高層房源。最高的為30層，最低17層，目前還剩少量房源在售中，基本上都是中間套。銷售價(jià)格：起步價(jià)

6、為7000元/㎡，均價(jià)7500多元/㎡，每多一層加100元，目前暫無(wú)折扣優(yōu)惠。,巍巍壯觀，一樓傾城項(xiàng)目呈圍合式排布，中央景觀花園，小區(qū)北側(cè)是新昌江，居住舒適性較高。,金泰.尚品國(guó)際,南 巖 路,孝 行 路,開(kāi)發(fā)商：新昌縣金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)特色：新城中央·上層生活占地：63439.0平方米總建：139565平方米業(yè)態(tài)：9棟多層和13棟高層，共1113套戶型面積：高層戶型90-130㎡、多層戶型110-230㎡

7、銷售情況：2011年3月份一期開(kāi)盤(pán)，目前剩余一半左右，其中9#（多層）22#（高層）在4.10號(hào)開(kāi)盤(pán)，還有4棟高層未定開(kāi)盤(pán)時(shí)間。銷售價(jià)格：高層均價(jià)7800元/㎡，多層均價(jià)8500元/㎡，目前暫無(wú)優(yōu)惠活動(dòng)。,,,,,,,已開(kāi)盤(pán),9#,22#,,9#（6F)、22#(17F)在4月10號(hào)開(kāi)盤(pán),,4棟高層未定,戶型方正，二房朝南，廳朝南，朝南有2個(gè)景觀陽(yáng)臺(tái)，朝北有一陽(yáng)臺(tái)，三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，利用空間較大。,新古典主義建筑，源自綠城，超越經(jīng)典,盛大

8、.翡翠山,開(kāi)發(fā)商：浙江盛大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地：30萬(wàn)㎡總建：106560㎡業(yè)態(tài)：多層、高層戶型面積：經(jīng)典戶型90-140㎡銷售情況：項(xiàng)目一期4棟高層（24F）、2棟小高層（12F）、6棟多層，共693套，一期在售剩余10%左右，其中10#樓在5、6月份開(kāi)盤(pán)，9號(hào)樓估計(jì)在明年開(kāi)盤(pán)。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格一期均價(jià)7000元/㎡起。,,,,二期,,一期,10#,目前新昌市場(chǎng)上唯一一個(gè)Art Deco建筑風(fēng)格的住宅項(xiàng)目，即詮釋了建筑

9、的厚重感，又賦予了一種時(shí)尚的氣息與設(shè)計(jì)美感,2011年9月17號(hào)下午3點(diǎn)，翡翠山“現(xiàn)場(chǎng)銷售會(huì)所&精品樣板房”啟用典禮。,新世界.金水岸,開(kāi)發(fā)商：新昌縣新世界置業(yè)有限公司樓盤(pán)特色：新昌七星新區(qū)沿江項(xiàng)目占地：17154.0 ㎡總建：地上34308.0平方米；地下室10534.13 ㎡業(yè)態(tài)：小高層戶型面積：主力戶型：90-120㎡銷售情況：項(xiàng)目分兩期開(kāi)盤(pán)，一期2011年1月1日，二期2011年5月1日，現(xiàn)在成交162套，預(yù)

10、計(jì)2012年9月交房。銷售價(jià)格：均價(jià)7000元/㎡，車庫(kù)15萬(wàn)/間，目前暫無(wú)優(yōu)惠活動(dòng)。,,,,,一期,二期,A2戶型 面積約112㎡ 二室二廳二衛(wèi),A2戶型 面積約112㎡ 二室二廳二衛(wèi),戶型方正，二房朝南，南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送兩個(gè)飄窗。,舒適的二房，主臥和客廳朝南，同時(shí)配有較大面積的景觀陽(yáng)臺(tái)，居住的舒適性較高。,,博大.山水天地建筑面積：30946㎡6幢ARTDECO高層大面積的中心景觀,,,金泰.尚品國(guó)際建筑面積：1754

11、69㎡9棟多層和13棟高層新古典建筑基座采用石材面飾300米長(zhǎng)的中軸花園大面積架空層人車分流,,盛大.翡翠山建筑面積：30萬(wàn)㎡電梯多層、小高層、高層ARTDECO美式風(fēng)格建筑景觀：一軸兩帶多組團(tuán)人車分流,,新世界.金水岸建筑面積：4.5萬(wàn)㎡7幢P(pán)ARK HOUSE小高層中央景觀、綠地廣場(chǎng)戶型設(shè)置入戶花園,2.錦繡華庭品質(zhì)屬整體水平的下限七星新區(qū)，區(qū)域整體發(fā)展。后期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目呈現(xiàn)出“后來(lái)者居上”的勢(shì)頭。而對(duì)

12、本案的認(rèn)知，很多新昌人認(rèn)為已經(jīng)是老盤(pán)，售完的樓盤(pán)。,,翡翠山預(yù)計(jì)今年會(huì)開(kāi)10號(hào)樓,,尚品國(guó)際9#樓和22#樓在4月開(kāi)盤(pán),,星海灣預(yù)計(jì)今年開(kāi)3棟多層,,濱江壹號(hào)尚處于規(guī)劃中,,3.宏觀市場(chǎng)行情不樂(lè)觀在一二線城市樓市受調(diào)控影響很大的情況下，宏觀市場(chǎng)不被購(gòu)房者看好。而新昌也出現(xiàn)很多樓盤(pán)“捂盤(pán)”、“等待”的情況。,,4.市場(chǎng)認(rèn)知誤區(qū)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)久，加上很久的沉寂，很多新昌人認(rèn)為“錦繡華庭”已經(jīng)結(jié)束了，賣完了！,,4.存量多和去化速度不

13、理想,預(yù)計(jì)今年開(kāi)盤(pán)總套數(shù)為318套，在售樓盤(pán)剩余總房源為590多套（不包括錦繡華庭），而每個(gè)樓盤(pán)的平均去化速度越來(lái)越慢。另一方面，隨著項(xiàng)目的增多，城市客戶數(shù)量逐漸被分勻。因此，對(duì)于錦繡華庭三期銷售來(lái)說(shuō)，壓力非常大。,錦繡華庭,,博大·山水天地,盛大.翡翠山,,,,,起步價(jià)為7000元/㎡，均價(jià)7500元/㎡。開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠99折；現(xiàn)在剩余170多套，無(wú)優(yōu)惠,高層均價(jià)7800元/㎡，多層均價(jià)8500元/㎡,新世界·金水岸,小

14、高層，均價(jià)7000元/㎡，車庫(kù)15萬(wàn)/間,金泰·尚品國(guó)際,高層均價(jià)7800元/㎡，多層均價(jià)8500元/㎡。每平米優(yōu)惠300元，一次性在優(yōu)惠100元/㎡,機(jī)會(huì)點(diǎn)一：價(jià)格可浮動(dòng),競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格仍然居高不下，等待或者觀望市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)，明折按降的趨勢(shì)尚不明顯。而錦繡華庭目前在人們的心中價(jià)格是比較高的，但以三期入市，可以重新制定市場(chǎng)價(jià)格，獲得市場(chǎng)份額。,,,,,,博大·山水天地,剩余170多套高層房源,,盛大·翡翠山

15、,10#樓高層房源預(yù)計(jì)年中開(kāi)盤(pán),,,剩余170套小高層房源,新世界·金水岸,9#（多層）22#（高層）4月開(kāi)盤(pán),金泰·尚品國(guó)際,機(jī)會(huì)點(diǎn)二：多層物業(yè)優(yōu)勢(shì),大部分樓盤(pán)以高層或小高層房源為主，而錦繡華庭三期以多層入市，在物業(yè)上有一定的稀缺性。,,雖然錦繡華庭不屬于七星新區(qū)的核心但老城從往西發(fā)展的過(guò)程中錦繡華庭的位置卻有一定的優(yōu)勢(shì)如今小區(qū)外部河景和馬路都已整修西面金色家園小區(qū)已經(jīng)成熟小區(qū)自身一期已經(jīng)入駐，零星有些

16、商鋪經(jīng)營(yíng)與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目尚處于規(guī)劃或建設(shè)中的相比更有居住氛圍,,,,機(jī)會(huì)點(diǎn)三：地段的成熟度,操盤(pán)策略,,只針對(duì)三期的案名,錦繡華庭·尊園,尊園，是說(shuō)明一種入住錦繡華庭的尊貴感，這種最貴感是來(lái)自于對(duì)新昌的這塊土地的熱愛(ài)，來(lái)自見(jiàn)證七星新區(qū)首批排頭兵的發(fā)展。,,形象推廣：,新昌人的錦繡華庭,不能以項(xiàng)目的品質(zhì)直接跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相抗衡，也不能直接以價(jià)格戰(zhàn)面市。錦繡華庭有什么？那就是她的歷史，七星新區(qū)可以代表新昌的未來(lái)，同樣錦繡華庭作為新區(qū)

17、的首批建設(shè)物業(yè)，她也是屬于新昌人的，這是一種情感歸屬。,,形象推廣階段二：,獻(xiàn)給奮斗中的年輕人,稀缺多層觀景陽(yáng)房，首付**起，月供**起,,形象推廣階段三：,打造屬于你的完美婚房,稀缺多層觀景陽(yáng)房，戶型設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)用可按揭等活動(dòng)配合。,,形象改善——售樓中心門(mén)口,,,參考圖,整潔有氛圍售樓中心的門(mén)口是項(xiàng)目最直接的形象工程，目前售樓處比較簡(jiǎn)陋，在三期入市時(shí)，可以將售樓處門(mén)口進(jìn)行簡(jiǎn)單整修，讓新客戶留下好印象。,,形象改善——售樓中心門(mén)口

18、,,展現(xiàn)服務(wù)和品牌安排1-2位保安，為客戶開(kāi)門(mén)行禮，停車指引、電動(dòng)車、自行車擺放、下雨天收雨具等貼心工作。展現(xiàn)項(xiàng)目后期物業(yè)服務(wù)和開(kāi)發(fā)商品質(zhì)。,,形象改善——宣傳資料更新,畫(huà)冊(cè)或折頁(yè),,形象改善——宣傳資料更新,手提袋,,形象改善——宣傳資料更新,DM單頁(yè),,形象改善——宣傳資料更新,名片,,推廣渠道——戶外,,推廣渠道——戶外,,推廣渠道——圍擋（1塊）,,推廣渠道——夾報(bào)或DM,,推廣渠道——網(wǎng)站,網(wǎng)絡(luò)廣告,點(diǎn)擊廣告,新昌房產(chǎn)網(wǎng)

19、首頁(yè)網(wǎng)絡(luò)橫幅廣告與項(xiàng)目點(diǎn)擊，進(jìn)入介紹頁(yè)面,,推廣渠道——短信,編輯“愛(ài)新昌”或“在新昌”主題趣味短信，套進(jìn)“錦繡華庭”，通過(guò)短信本身的趣味性與創(chuàng)意性形成項(xiàng)目的主動(dòng)傳播，形成項(xiàng)目形象的自動(dòng)滲透。,短信一：祝您在2013的每一天，有空沒(méi)空去藍(lán)莓基地采采藍(lán)莓，每天帶著她去天丈幽谷看看山水，買套錦繡華庭住住，有事沒(méi)事到大佛寺拜拜菩薩求個(gè)好運(yùn)，祝蛇年快樂(lè)，天天幸福！,短信二：在新昌，到過(guò)天丈幽谷才知道山水有多美，喝過(guò)大佛龍井才知道茶有多香，住

20、過(guò)金城的錦繡華庭才知道房子有多好，吃過(guò)小京生才知道地道的花生有多香……看過(guò)這條短信才知道自己在新昌有多好，祝你在新昌幸?？鞓?lè),操盤(pán)策略,,,在市場(chǎng)環(huán)境不樂(lè)觀的前提下，需要我們主動(dòng)出擊開(kāi)拓客戶。錦繡華庭三期的客戶，主要還是來(lái)自新昌城區(qū)的客戶。然而，隨著城區(qū)客戶分流，來(lái)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶成為未來(lái)不可忽略的客群,主要客戶：城區(qū)客戶,次要客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶,,戶外、道旗、短信、網(wǎng)站等配合將每一階段的信息最及時(shí)的進(jìn)行市場(chǎng)告知,,,,市區(qū)客

21、戶拓展——廣告,,,,,市區(qū)客戶拓展——行銷,針對(duì)各個(gè)企業(yè)、銀行、教師、醫(yī)生、公務(wù)員等，上門(mén)拜訪，進(jìn)行單頁(yè)派發(fā)。,例如加油站推廣加油站成為目前社會(huì)上的有車一族不得不去的地方，特別是一些市中心的加油站。1．加油站現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的布置，進(jìn)行項(xiàng)目推廣的氛圍渲染。2．向加油的客戶每車贈(zèng)送一瓶飲料，使客戶初步消除對(duì)推廣人員的排拆心理。贈(zèng)送飲料按活動(dòng)雙方約定的價(jià)格由活動(dòng)組織方向加油站進(jìn)行購(gòu)買。3．簡(jiǎn)單項(xiàng)目推介，宣傳資料發(fā)放（折頁(yè)或?qū)嵕懊餍牌?/p>

22、），進(jìn)行客戶登記。,,一期業(yè)主和二期的準(zhǔn)業(yè)主是現(xiàn)成的目標(biāo)客群，通過(guò)與他們建立良好的關(guān)系，以獲得更多的客戶資源。針對(duì)老客戶可以采取一定鼓勵(lì)措施，如1，老客戶及其直系親屬再次購(gòu)買，直接享受**折扣的優(yōu)惠2，老客戶成功推薦親朋好友購(gòu)買的，可得到****元的獎(jiǎng)勵(lì)，和免除**年的 物業(yè)費(fèi)用。,,,,市區(qū)客戶拓展——老客戶公關(guān),,1、戶外鄉(xiāng)鎮(zhèn)的戶外會(huì)比較難找，一般選擇墻繪、農(nóng)民房噴繪2、公交車車體廣告、公交電視定頻廣告3、橫幅鄉(xiāng)鎮(zhèn)集

23、市橫幅,,,鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶拓展——廣告,,推廣形式：選擇合適的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集市中心，設(shè)點(diǎn)。準(zhǔn)備一個(gè)帳篷、帳篷包裝、X展架、咨詢臺(tái)、宣傳資料、贈(zèng)送小禮品（紙巾包）、一名單頁(yè)派發(fā)員、一名客戶咨詢記錄員,,,鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶拓展——下鄉(xiāng),,推廣主題：錦繡華庭“家電下鄉(xiāng)”月與“國(guó)美”、“蘇寧”等家電市場(chǎng)達(dá)成戰(zhàn)略合作，跟隨錦繡華庭下鄉(xiāng)。例如確定購(gòu)買華日冰箱達(dá)到50個(gè)，可享受7折優(yōu)惠，另外如果定了錦繡華庭的房子可拿到開(kāi)發(fā)商10%的家電補(bǔ)貼（憑購(gòu)買發(fā)

24、票的價(jià)）。,,,鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶拓展——下鄉(xiāng),操盤(pán)策略,,,,第一步 圈人,日進(jìn)斗金辦理錦繡華庭VIP卡，預(yù)存1000元，到開(kāi)盤(pán)前每日增加10元。,VIP 大獎(jiǎng) 競(jìng)拍房源,形式：由開(kāi)發(fā)商指定房源，讓辦卡的預(yù)定客戶參加拍賣，作為開(kāi)盤(pán)大禮。拍賣方式：荷蘭式拍賣( Dutch Auction )是一種特殊的拍賣形式。亦稱“減價(jià)拍賣”。 減價(jià)式拍賣通常是先由拍賣師當(dāng)眾報(bào)出最高價(jià)格，然后由投買人據(jù)此逐一應(yīng)價(jià)。凡遇無(wú)人應(yīng)價(jià)的價(jià)位，拍賣師由此遞

25、減報(bào)出新的價(jià)位，逐次降價(jià)，過(guò)程一直持續(xù)到有人購(gòu)買為止；凡遇兩個(gè)以上應(yīng)價(jià)的價(jià)位，拍賣師應(yīng)由此遞增報(bào)出新價(jià)，即立即轉(zhuǎn)入增價(jià)拍賣形式，競(jìng)相加價(jià)過(guò)程一直持續(xù)到無(wú)人再加為止。,,,,第二步,降低首付甚至0首付直接解決購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)困難和猶豫，并吸引二套房客戶。,形式：你買房，我出錢；買房無(wú)門(mén)檻，輕松付首付,首付原為三成或五成的客戶，現(xiàn)只需付幾萬(wàn)元，余下的首付款由開(kāi)發(fā)商墊資支付。在簽訂商品房買賣合同的同時(shí)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂借款協(xié)議，并明確于20**

26、年**月**日前付清剩余首付款項(xiàng)。,,,,第三步,裝修費(fèi)含入總房?jī)r(jià)將裝修費(fèi)進(jìn)行按揭，開(kāi)發(fā)商根據(jù)客戶需要可實(shí)際返回裝修費(fèi)用。,舉例說(shuō)明，如果消費(fèi)者買了一套價(jià)值80萬(wàn)元的精裝房，按照裝修報(bào)價(jià)為10萬(wàn)元，總房?jī)r(jià)計(jì)入90萬(wàn)萬(wàn)元。客戶按照90萬(wàn)總價(jià)進(jìn)行按揭，今后若自己承擔(dān)裝修的，開(kāi)發(fā)商退還給客戶實(shí)際金額10萬(wàn)元，如此減少客戶支付資金。,,,,第四步,抄底“愛(ài)心樓”指定某一幢樓，作為市場(chǎng)低價(jià)推出，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。,形式：團(tuán)購(gòu)方式：例如“教師節(jié)”

27、，只針對(duì)有教師資格證的客戶，推出“愛(ài)心樓”，以市場(chǎng)最低價(jià)賣給客戶。,,,,第五步,明折降價(jià)在以上方式都沒(méi)有效果的情況下，選擇實(shí)際明降,例如，開(kāi)盤(pán)價(jià)7000元起,,,,,第六步,不降價(jià)承諾作為最后的殺手锏，確保客戶利益。,形式：開(kāi)發(fā)商承諾不降價(jià) 降價(jià)退差方式：例如指定某些戶型，做最低價(jià)保證，與客戶簽訂協(xié)議，若按照簽訂的協(xié)議時(shí)間內(nèi)低于最低價(jià)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行實(shí)際降價(jià)金額補(bǔ)償。,以上六步方案為漸進(jìn)式促銷，目的是讓降價(jià)這個(gè)過(guò)程更加合理化，通過(guò)對(duì)

28、客戶的摸索了解，一步步進(jìn)行，最終如果沒(méi)有進(jìn)展，在進(jìn)行降價(jià)。,操盤(pán)策略,,活動(dòng)一,錦繡華庭二期榮耀交房,交房目的,,錦繡華庭二期榮耀交房,交房當(dāng)天,交房前準(zhǔn)備,交房當(dāng)天,現(xiàn)場(chǎng)“交房說(shuō)明會(huì)”抽獎(jiǎng)活動(dòng),客戶集中到小區(qū)交房入口，由相關(guān)人員解釋本次交房的流程，售樓員分發(fā)給業(yè)主“二書(shū)”。由物業(yè)負(fù)責(zé)人講解小區(qū)未來(lái)的物業(yè)服務(wù)，并為業(yè)主抽取獎(jiǎng)品。,一等獎(jiǎng)：32寸電視機(jī)一臺(tái)二等獎(jiǎng)：微波爐一臺(tái)三等獎(jiǎng)：四件套,,業(yè)主備齊資料,,參加“交房說(shuō)明會(huì)”抽獎(jiǎng)活動(dòng)

29、，并領(lǐng)取“二書(shū)”等相關(guān)及禮品,,到物業(yè)部辦理入住登記、簽署《業(yè)主規(guī)約》等相關(guān)資料,,到物業(yè)財(cái)務(wù)部繳納相關(guān)費(fèi)用,,驗(yàn)收房屋,領(lǐng)取鑰匙,,限期整改,交房宣傳,飛艇廣告，繞新昌城市一天,,活動(dòng)二,錦繡華庭·尊園 魅力開(kāi)盤(pán),,,,,項(xiàng)目商業(yè)位于整個(gè)小區(qū)的北向和西向沿街，體量比較大。北向沿街商鋪一連二形式，門(mén)口有比較寬廣的小廣場(chǎng)，適合地面停車，沿街車道也已經(jīng)修正完，并且緊鄰新昌江，環(huán)境比較不錯(cuò)。西向沿街商鋪已經(jīng)稍具規(guī)模，經(jīng)營(yíng)了藥店、

30、早餐、小超市等小區(qū)配套，但與對(duì)面金色家園小區(qū)的商鋪業(yè)態(tài)相比，檔次比較差，空缺率也比較高。,,錦繡華庭,,,新昌商業(yè)格局,老城商圈,多種業(yè)態(tài)組合，新昌商城、KFC聯(lián)華超市等，雖然房子比較成就，卻組成了很有人氣城市街區(qū),城東商圈,以2大獨(dú)立大賣場(chǎng)耀達(dá)百貨、達(dá)利廣場(chǎng)為核心，周邊集合很多西餐、茶餐廳、足浴、KTV等。由于比老商圈環(huán)境好，吸引了很多城中和城西的目的性消費(fèi)者。,城西商圈,圍繞“人民醫(yī)院”，集中了華翔大廈、家電市場(chǎng)、茶餐廳、飯

31、店等，整體商業(yè)規(guī)模沒(méi)城中和城東大。,,,,,綜合市場(chǎng)、酒吧、咖啡店等,,酒店、足浴,,老城商圈,老城商業(yè)集中分布于橫街和南明路，同時(shí)橫街以新昌商場(chǎng)等商貿(mào)業(yè)為主，南明路以餐飲、休閑為主；老城商圈檔次較高，人氣最旺。,城東商圈,城東商圈是新昌新興區(qū)域，以耀達(dá)百貨、達(dá)利廣場(chǎng)為核心，目前周邊集合了電玩、足浴、KTV等。由于比老商圈環(huán)境好，吸引了很多城中和城西的目的性消費(fèi)者。,城西商圈,城西商圈從成熟度和人氣來(lái)看都僅次于老城商圈，集中了華翔

32、大廈、家電市場(chǎng)、茶餐廳、飯店等，不過(guò)整體商業(yè)規(guī)模沒(méi)城中和城東大，屬于縣城較早期商業(yè)中心。,,,七星新區(qū),新昌商業(yè)解讀,城西商圈,城東商圈,,,老城商圈,七星新區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間并不久，中醫(yī)院等配套經(jīng)營(yíng)時(shí)間并不長(zhǎng)，很多小區(qū)尚處于開(kāi)發(fā)中，商業(yè)氛圍還未形成。但也有零星幾家足浴、咖啡店開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，隨著區(qū)域逐漸成熟，新的商業(yè)會(huì)越來(lái)越多。,,老城商圈雖然形成時(shí)間久，商業(yè)氛圍濃，但是由于建筑和環(huán)境很難改變，難以滿足人們?cè)絹?lái)越高的消費(fèi)需求。在擴(kuò)展的期

33、間，形成了城東和城西商圈。,,城東商圈因?yàn)榄h(huán)境優(yōu)美、建筑尚新，而且逐漸形成以一定規(guī)模的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，這里的商業(yè)可謂“時(shí)尚之余不乏檔次”，使人們?cè)敢馓氐貋?lái)此處消費(fèi)。城西的商業(yè)相較與其他地方稍具規(guī)模，但并不像老城和城東商業(yè)適合人們經(jīng)常來(lái)逛街休閑。,,,,位置上并不屬于七星新區(qū)核心。,,錦繡華庭商業(yè)所面臨的問(wèn)題,1,從城西往中心和城東的路，也并不經(jīng)過(guò)錦繡華庭。很難以未來(lái)的地段升值潛力說(shuō)服客戶。,,,大量的一帶二商鋪，面積大總價(jià)高。,,錦繡

34、華庭商業(yè)所面臨的問(wèn)題,2,沿江商鋪以一連二形式，柱子多，面積大，總價(jià)高。雖然目前西面商鋪已經(jīng)有一些經(jīng)營(yíng)店鋪，但檔次比較低，空置率又高，如此多的量，當(dāng)?shù)乜蛻艉芏嘞?意向圖,錦繡華庭,商鋪怎么進(jìn)行概念包裝？大量的商鋪如今還閑置著，該如何進(jìn)行概念包裝、業(yè)態(tài)規(guī)劃，構(gòu)起商鋪的價(jià)值，來(lái)吸引客戶。,,,錦繡華庭,機(jī)會(huì)點(diǎn)一新昌人有潛力消費(fèi)，也愿意消費(fèi)，但他們喜歡消費(fèi)的休閑娛樂(lè)商業(yè)仍然比較少。,,,“游在新昌，玩在嵊州”。有潛力消費(fèi)，而沒(méi)有地方

35、消費(fèi)，新昌的休閑娛樂(lè)業(yè)就面臨這樣的尷尬，而當(dāng)消費(fèi)者的消費(fèi)需求得不到滿足，結(jié)果自然是大量消費(fèi)外流。過(guò)去的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所大都以傳統(tǒng)小型為主，規(guī)模小，檔次低，顯然對(duì)消費(fèi)者缺乏吸引力 ；現(xiàn)在也有像“雅典皇宮”、“英皇娛樂(lè)會(huì)所 ，“天上人間”等高檔娛樂(lè)會(huì)所，介于之間的卻比較少。,,除購(gòu)物餐飲外，在新昌休閑娛樂(lè)是人們最愛(ài)的地方。但這個(gè)城市的休閑娛樂(lè)商業(yè)仍然比較少。,,,機(jī)會(huì)點(diǎn)二：自身?xiàng)l件滿足，可以吸引目的性消費(fèi)客群。,,,,A區(qū)商業(yè)特點(diǎn)臨河，環(huán)

36、境比較好門(mén)口小廣場(chǎng)，方便停車一連二商鋪，適合有經(jīng)營(yíng)面積需求的商業(yè)適合目的性消費(fèi)為主的商業(yè)B區(qū)商業(yè)特點(diǎn)與金色家園商業(yè)形成對(duì)應(yīng)有一定的氛圍適合滿足小區(qū)生活配套的商業(yè),商業(yè)操盤(pán)策略,,新昌中高端濱河休閑天地,集中新昌有檔次的足浴桑拿、棋牌游樂(lè)、美容健身、親子中心等業(yè)態(tài)。成為七星新區(qū)的代表商業(yè)，新昌人最理想的目的性消費(fèi)場(chǎng)所。,,金城·星天地,區(qū)別與住宅“錦繡華庭”，商業(yè)部分是獨(dú)立的存在?！靶恰敝钙咝切聟^(qū)，也只晚上，寓意

37、這里的商業(yè)將會(huì)是人們樂(lè)往的休閑天地。,商業(yè)操盤(pán)策略,,作為整個(gè)休閑業(yè)態(tài)的集中地,以目的性消費(fèi)為主形象，以周邊客群為基礎(chǔ)的，休閑商業(yè)步行街。業(yè)態(tài)規(guī)劃為：足浴、棋牌、茶餐廳、咖啡廳、美容SPA、美發(fā)中心等,A區(qū)：星天地·濱河步行街,,星天地·濱河步行街,足浴棋牌足浴足療是現(xiàn)今比較流行的養(yǎng)生健體之道，在新昌有很大的消費(fèi)市場(chǎng)棋牌娛樂(lè)更是大眾不可缺少的休閑與拉方式。,,星天地·濱河步行街,茶樓、咖啡西餐喝茶是

38、一種內(nèi)涵，而喝咖啡則是一種潮流。咖啡廳可滿足不同人群的消費(fèi)需求，豐富商業(yè)形態(tài)。,,星天地·濱河步行街,茶餐廳、蛋糕、甜品店新昌當(dāng)?shù)貙?duì)茶餐廳接受度比較高，可大大滿足這一需求。而蛋糕店、創(chuàng)意甜品店可吸引更多白領(lǐng)、兒童等消費(fèi)群體。,,星天地·濱河步行街,健身房、瑜伽館、美發(fā)中心、美容SPA……,,B區(qū)商業(yè)與對(duì)面的金色家園商業(yè)可形成互補(bǔ)，除了日常生活配套商業(yè)，可以兒童核心補(bǔ)充新昌稀缺商業(yè)，成為另一種目的消費(fèi)場(chǎng)所。,B區(qū)：星

39、天地·童樂(lè)中心,適合（0-6歲）親子游樂(lè)場(chǎng),不僅增強(qiáng)孩子們思維能力、協(xié)調(diào)反應(yīng)能力和社交能力，還促進(jìn)父母與子女之間感情的建立。,適合（6-14歲）開(kāi)設(shè)像城市英雄、風(fēng)云再起、世宇樂(lè)園、湯姆熊、大玩家超樂(lè)場(chǎng)等等電玩城，增加兒童游樂(lè)項(xiàng)目和樂(lè)趣。,早教和親子中心：0-3歲的孩子教育稱為啟蒙教育或者小童教育，4-6歲孩子教育為大童教育。,現(xiàn)在的孩子不僅需要科學(xué)文化知識(shí)豐富自己的頭腦，還需要能歌善舞、多才多藝，德智體美全面發(fā)展。,現(xiàn)在7

40、0后、80后已經(jīng)慢慢升級(jí)為新生代父母，他們對(duì)嬰幼兒照顧培養(yǎng)的理念也跟時(shí)代貼近。嬰兒出生錄像、紀(jì)念冊(cè)到游泳、撫觸，再到專門(mén)理發(fā)、洗澡，衍生的一些列消費(fèi)需求，而新昌現(xiàn)在也是初步發(fā)展階段。,嬰幼兒生活館,商業(yè)操盤(pán)策略,,統(tǒng)一門(mén)頭形象,將商鋪上下2層的門(mén)頭進(jìn)行統(tǒng)一包裝。統(tǒng)一視覺(jué)、并將未來(lái)的業(yè)態(tài)展示出來(lái),,主力店招商,規(guī)劃幾家主力店，濱河步行街的主力2-3家、童樂(lè)中心主力店1-2家。,,一定的投資回報(bào),主力店商鋪開(kāi)發(fā)商自己持有或者做一定的投資回報(bào)