淺談房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制與管理

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制與管理【摘要】房地產(chǎn)業(yè)做為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，以其迅猛發(fā)展之勢(shì)已成為當(dāng)今社會(huì)最具競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的朝陽產(chǎn)業(yè)，因其項(xiàng)目投資額巨大，故在項(xiàng)目全過程中成本的有效控制、資金的合理利用，已成為各房地產(chǎn)公司備受關(guān)注的焦點(diǎn)。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制的意義，闡述了在項(xiàng)目各個(gè)階段如何進(jìn)行成本控制和管理?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；全過程；成本控制；管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必需要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效的

2、控制和管理。成本控制與管理是對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所生的成本有系統(tǒng)、有組織的進(jìn)行預(yù)測(cè)規(guī)劃、計(jì)算、分析、控制和考核等一系列的科學(xué)管理工作，其工程成本是指在項(xiàng)目上發(fā)生的全部費(fèi)用的總和，包括材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)和實(shí)施過程中發(fā)生的管理費(fèi)和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。其成本管理的目的在于在保證房產(chǎn)質(zhì)量的前提下，降低成本，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。一、意義：持久強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力利潤是衡量房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力強(qiáng)健旺盛的標(biāo)準(zhǔn)，利潤最大化是企業(yè)

3、的最終目的。在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中貫穿成本控制管理理念和方法，才能讓全過程成本控制得到有效的實(shí)施，并發(fā)揮其最大的效果。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本控制，能有效保證企業(yè)在充滿競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中生存下去，并發(fā)展壯大，增加企業(yè)積累，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；可促進(jìn)房設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的靈魂，是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，更是提高經(jīng)濟(jì)效益、控制投資規(guī)模的決定性環(huán)節(jié)。有資料分析，房地產(chǎn)的總成本，有80%以上是在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段確定下來的。規(guī)劃設(shè)計(jì)要圍繞商品住宅銷售的利潤和市場(chǎng)的大

4、小來確定，如容積率指數(shù)，高層、多層的搭配比例合理，設(shè)計(jì)平面組合適應(yīng)市場(chǎng)的同步需求，不但有利于產(chǎn)品銷售，也提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。（1）限額設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)商制定科學(xué)的營運(yùn)方案，確定造價(jià)限額指標(biāo)，與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，明確在規(guī)定額度范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)，不得超出。委托中介工程管理公司，利用累積的各項(xiàng)工程造價(jià)數(shù)據(jù)，進(jìn)行設(shè)計(jì)方案評(píng)審、成本分析對(duì)比，以達(dá)到預(yù)期的造價(jià)控制指標(biāo)。（2）、提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，加強(qiáng)圖紙審核從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等角度，對(duì)項(xiàng)目的布局、戶

5、型、結(jié)構(gòu)和功能劃分等方面進(jìn)行對(duì)比研究，選擇最優(yōu)化方案。并加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，在設(shè)計(jì)出圖前對(duì)圖紙依據(jù)文件、標(biāo)準(zhǔn)等的審核管理工作，及時(shí)修改設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，力求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免超過設(shè)計(jì)、過分設(shè)計(jì)，以減少不必要的工程投入。（3）、細(xì)化及明確設(shè)計(jì)范圍明確具體設(shè)計(jì)范圍，特別是各種如鋼結(jié)構(gòu)和幕墻等小配件的設(shè)計(jì)均應(yīng)包含在總設(shè)計(jì)合同內(nèi)，避免各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與裝飾圖紙立面設(shè)計(jì)不吻