分析房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的全過程成本控制

1、<p>　　分析房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的全過程成本控制</p><p>　　摘要：對于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理而言，其中成本管理貫穿于整個項目的各個方面，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)管理的過程中，需要高度重視成本控制在項目管理中的作用。通過利用項目管理的全過程成本控制，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本運營降低的目標，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟和社會效益。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開

2、發(fā)；項目管理；全過程控制 </p><p>　　我國房地產(chǎn)開發(fā)領域所使用的項目成本控制與管理模式，都是來自于其他領域所使用的成本管理與控制模式，這種照搬照抄的模式，在最初階段可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理的基本目標，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。但是，隨著時間的推移，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中總會遇到許多新的問題，而這種新的問題確實在以往成本管理與控制模式中所不能夠解決的，而且，出現(xiàn)的新問題在其他領域根本無法尋找答案，這

3、就使得房地產(chǎn)公司在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，失去了對于成本動態(tài)信息的獲取途徑，導致開發(fā)過程中出現(xiàn)某些不可挽回的損失。筆者一直在所在單位從事房地產(chǎn)開發(fā)的工程項目管理工作，能夠了解到如今社會環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭日趨激烈，如果不從成本上下手，那么就會失去競爭的核心力量。因此，面對不斷變化的市場競爭環(huán)境以及成本不斷變化的形勢，我們必須要在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中實施全過程的成本控制模式，實現(xiàn)對于項目開發(fā)周期、運營成本的有效控制，盡最大限度

4、對于浪費成本進行控制，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。 </p><p>　　1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的原則 </p><p>　　1.1全面控制原則 </p><p>　　全面控制原則就是需要企業(yè)在成本管理中要充分和完整實現(xiàn)統(tǒng)一成本全過程的控制。具體來說，就是要調(diào)動開發(fā)建設過程中所有人員對于成本控制的主觀能動性和積極性，完善成本控制方面的流程及制度。因為每個員工對于成本管

5、理的要求和特點都會不一樣，所以，就需要實施全面控制原則，保證成本管理中各個方面的成本都得到有效控制。 </p><p>　　1.2講求效益原則 </p><p>　　在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，對于全過程成本的控制，我們需要將其與管理服務有機結(jié)合起來，不能夠被控制所控制，也不能為了降低成本，從而減少和停止對于高品質(zhì)管理服務及優(yōu)秀建筑產(chǎn)品的提供。換句話說，也就是要在成本控制的范圍之內(nèi)，利用最小化

6、的成本費用實現(xiàn)最大化的管理服務高品質(zhì)水平，或者說在相同成本費用水平上，實現(xiàn)最大化的管理服務質(zhì)量水平的目標。 </p><p><b>　　1.3經(jīng)濟原則 </b></p><p>　　經(jīng)濟原則在很大程度上決定了房地產(chǎn)公司在重要領域中只會選擇控制那些關(guān)鍵的因素，而不是對所有房地產(chǎn)項目的全部業(yè)務成本都進行控制或者進行相同細致安排的控制。在落實經(jīng)濟原則中，我們要重視經(jīng)濟原則

7、的重要性，應該將其資源集中在重要的問題上，可以省略那些對成本產(chǎn)生微妙或者極少數(shù)影響的整體成本和無關(guān)事項。 </p><p>　　1.4因地制宜原則 </p><p>　　對于因地制宜的基本原則而言，它完全符合房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目開發(fā)過程中項目管理任一部門的要求。房地產(chǎn)公司內(nèi)部存在許多部門，比如，銷售部、設計部，行政部，財務部等，這些部門所產(chǎn)生的成本計劃和成本消耗都是不同的。所以，在對這些部

8、門進行全過程成本控制的時候，我們就需要分別對待，不能使用統(tǒng)一的成本管理方法。比如，像項目開發(fā)中的工程管理部，他們所產(chǎn)生的成本主要是來自于項目開發(fā)所需要的材料和施工服務，所以，我們應加強對于工程部在開發(fā)施工各階段資源配置計劃的有效成本控制，而且還可以加之一些招投標方法作為輔助手段。而對于銷售部而言，他們所產(chǎn)生的費用主要是來自于銷售活動的支持成本，我們可以采取按照定期投入和產(chǎn)出的比例來進行成本控制。所以，對于不同部門而言，采取不同的成本控制

9、方法，能夠起到意想不到的結(jié)果。 </p><p>　　2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中全過程成本控制的要點 </p><p>　　2.1設計階段的成本控制 </p><p>　　2.1.1工程造價和設計方案相結(jié)合的設計招標 </p><p>　　對于設計招投標而言，它能夠起到提高設計招投標水平、促進良性競爭的作用。實施的工程造價和設計相結(jié)合的設計招標方

10、法，能促進設計單位和設計師不僅在建筑風格、使用功能上達到和諧一致，而且還能夠降低工程造價，實現(xiàn)確保項目經(jīng)濟利益的目標。 </p><p>　　2.1.2成立成本評估審核部門，加強圖紙審核 </p><p>　　有必要成立專門的內(nèi)部工程審核部門，該部門由經(jīng)驗豐富的建筑、結(jié)構(gòu)、水電專家和經(jīng)濟分析師組成。制定詳細的設計要求、設計任務，對設計單位所設計的施工圖進行全面的審核。加強設計圖紙審核管理工

11、作，提高設計質(zhì)量，減少不必要由于設計問題、設計缺陷導致的施工階段的反復調(diào)整所造成的浪費。 </p><p>　　2.2招投標階段的成本控制 </p><p>　　房地產(chǎn)項目招標中包括設備、材料的采購招標和施工招標兩個方面。通過招標競爭過程，開發(fā)商可以選擇優(yōu)秀的承建商和優(yōu)質(zhì)的供應商，這樣有利于降低建設成本，也是成本管理和控制的一個重要工具。要做到房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程成本控制需要做到以下三個

12、任務。首先，我們必須堅持公開、公平、公正的原則，規(guī)范招投標過程，以加強招投標過程的監(jiān)督力度；其次，制定詳細的招標文件和合同，以確保該條款的嚴謹性，有效預防發(fā)生合同糾紛，減少、避免施工索賠情況的出現(xiàn)，從而降低了項目的總體成本；第三，選擇規(guī)范化的優(yōu)秀承建商授予施工合同，簽訂嚴格的施工合同，在進行合同變更的審批流程中要嚴格按照要求執(zhí)行，建立和完善合同跟蹤檢查制度，加強監(jiān)督，對于合同和補充協(xié)議等具有同等法律效力的合同文件應保存好，確保嚴格執(zhí)行合

13、同控制條款。 </p><p>　　2.3施工階段的成本控制 </p><p>　　施工階段是施工項目預算中投入資金最大的一部分，是合同文件中內(nèi)容實現(xiàn)具體化的重要部分。在整個成本控制與管理中房地產(chǎn)項目施工階段的投資占了很大的比例。房地產(chǎn)開發(fā)不應該僅僅只重視施工階段的進度、質(zhì)量等粗放式工程項目管理，也應付出更大努力來降低項目建設過程中的成本，核算分析變更成本的成因，為企業(yè)降耗規(guī)范管理提供管理

14、思路，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。 </p><p>　　首先，加強施工現(xiàn)場管理，優(yōu)化施工組織設計，選擇比較先進的施工技術(shù)，實現(xiàn)經(jīng)濟合理的施工方案，當然這是施工承包單位的工作內(nèi)容，但作為業(yè)主方應該在施工方案階段以自身的成本控制目標來提出合理優(yōu)化的意見和建議。 </p><p>　　其次，施工過程中對于合同文件中的動態(tài)信息進行分析，根據(jù)分析結(jié)果采取積極措施，實現(xiàn)更有效地控制工程造價。嚴

15、格把控工程變更、簽證限額的審批制度和程序，盡量減少因為變更而產(chǎn)生的費用，以及因為審計評估原因而造成的理賠等成本浪費的情況。 </p><p>　　最后，嚴格控制材料、設備采購的價格。做好市場價格管理工作，掌握大宗物資和設備訂單的價格變動，而且在采購的過程中應該貨比三家，在滿足施工要求的前提下，盡可能的減少采購的成本。訂單的時機要把握好，一般情況下，項目的材料和設備成本費用通常占預算的70%，占直接成本的80%左右

16、，因此必須嚴格控制施工階段，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。 </p><p>　　2.4竣工階段的成本控制 </p><p>　　對于任何項目而言，其項目的成本控制最后一步都是竣工完成之后的階段。而對于竣工完成的房地產(chǎn)項目來說，需要對竣工項目進行嚴格的審核審計，對施工單位的申報工程量、項目價格、取費程序的準確性進行審核，避免出現(xiàn)重復取費的情況，從而進行審核竣工結(jié)算編制范圍，使審

17、核后的預算能夠真正反映實際的項目成本造價。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]程鐵信， 霍吉棟， 劉源張. 項目管理發(fā)展評述[J]. 企業(yè)管理， 2011，（2）. </p><p>　　[2]蔣聲敏. 建設工程造價動態(tài)控制的全過程管理[J].山東商業(yè)技術(shù)學院學報， 2012，（3）. </p&