分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的全過(guò)程成本控制

1、<p>　　分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的全過(guò)程成本控制</p><p>　　摘要：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理而言，其中成本管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)方面，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的過(guò)程中，需要高度重視成本控制在項(xiàng)目管理中的作用。通過(guò)利用項(xiàng)目管理的全過(guò)程成本控制，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本運(yùn)營(yíng)降低的目標(biāo)，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)

2、發(fā)；項(xiàng)目管理；全過(guò)程控制 </p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域所使用的項(xiàng)目成本控制與管理模式，都是來(lái)自于其他領(lǐng)域所使用的成本管理與控制模式，這種照搬照抄的模式，在最初階段可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成本管理的基本目標(biāo)，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但是，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中總會(huì)遇到許多新的問(wèn)題，而這種新的問(wèn)題確實(shí)在以往成本管理與控制模式中所不能夠解決的，而且，出現(xiàn)的新問(wèn)題在其他領(lǐng)域根本無(wú)法尋找答案，這

3、就使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，失去了對(duì)于成本動(dòng)態(tài)信息的獲取途徑，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)某些不可挽回的損失。筆者一直在所在單位從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目管理工作，能夠了解到如今社會(huì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，如果不從成本上下手，那么就會(huì)失去競(jìng)爭(zhēng)的核心力量。因此，面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及成本不斷變化的形勢(shì)，我們必須要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)施全過(guò)程的成本控制模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、運(yùn)營(yíng)成本的有效控制，盡最大限度

4、對(duì)于浪費(fèi)成本進(jìn)行控制，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則 </p><p>　　1.1全面控制原則 </p><p>　　全面控制原則就是需要企業(yè)在成本管理中要充分和完整實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一成本全過(guò)程的控制。具體來(lái)說(shuō)，就是要調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中所有人員對(duì)于成本控制的主觀能動(dòng)性和積極性，完善成本控制方面的流程及制度。因?yàn)槊總€(gè)員工對(duì)于成本管

5、理的要求和特點(diǎn)都會(huì)不一樣，所以，就需要實(shí)施全面控制原則，保證成本管理中各個(gè)方面的成本都得到有效控制。 </p><p>　　1.2講求效益原則 </p><p>　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)于全過(guò)程成本的控制，我們需要將其與管理服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，不能夠被控制所控制，也不能為了降低成本，從而減少和停止對(duì)于高品質(zhì)管理服務(wù)及優(yōu)秀建筑產(chǎn)品的提供。換句話說(shuō)，也就是要在成本控制的范圍之內(nèi)，利用最小化

6、的成本費(fèi)用實(shí)現(xiàn)最大化的管理服務(wù)高品質(zhì)水平，或者說(shuō)在相同成本費(fèi)用水平上，實(shí)現(xiàn)最大化的管理服務(wù)質(zhì)量水平的目標(biāo)。 </p><p><b>　　1.3經(jīng)濟(jì)原則 </b></p><p>　　經(jīng)濟(jì)原則在很大程度上決定了房地產(chǎn)公司在重要領(lǐng)域中只會(huì)選擇控制那些關(guān)鍵的因素，而不是對(duì)所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部業(yè)務(wù)成本都進(jìn)行控制或者進(jìn)行相同細(xì)致安排的控制。在落實(shí)經(jīng)濟(jì)原則中，我們要重視經(jīng)濟(jì)原則

7、的重要性，應(yīng)該將其資源集中在重要的問(wèn)題上，可以省略那些對(duì)成本產(chǎn)生微妙或者極少數(shù)影響的整體成本和無(wú)關(guān)事項(xiàng)。 </p><p>　　1.4因地制宜原則 </p><p>　　對(duì)于因地制宜的基本原則而言，它完全符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目管理任一部門(mén)的要求。房地產(chǎn)公司內(nèi)部存在許多部門(mén)，比如，銷(xiāo)售部、設(shè)計(jì)部，行政部，財(cái)務(wù)部等，這些部門(mén)所產(chǎn)生的成本計(jì)劃和成本消耗都是不同的。所以，在對(duì)這些部

8、門(mén)進(jìn)行全過(guò)程成本控制的時(shí)候，我們就需要分別對(duì)待，不能使用統(tǒng)一的成本管理方法。比如，像項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的工程管理部，他們所產(chǎn)生的成本主要是來(lái)自于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的材料和施工服務(wù)，所以，我們應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于工程部在開(kāi)發(fā)施工各階段資源配置計(jì)劃的有效成本控制，而且還可以加之一些招投標(biāo)方法作為輔助手段。而對(duì)于銷(xiāo)售部而言，他們所產(chǎn)生的費(fèi)用主要是來(lái)自于銷(xiāo)售活動(dòng)的支持成本，我們可以采取按照定期投入和產(chǎn)出的比例來(lái)進(jìn)行成本控制。所以，對(duì)于不同部門(mén)而言，采取不同的成本控制

9、方法，能夠起到意想不到的結(jié)果。 </p><p>　　2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中全過(guò)程成本控制的要點(diǎn) </p><p>　　2.1設(shè)計(jì)階段的成本控制 </p><p>　　2.1.1工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo) </p><p>　　對(duì)于設(shè)計(jì)招投標(biāo)而言，它能夠起到提高設(shè)計(jì)招投標(biāo)水平、促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)的作用。實(shí)施的工程造價(jià)和設(shè)計(jì)相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方

10、法，能促進(jìn)設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)師不僅在建筑風(fēng)格、使用功能上達(dá)到和諧一致，而且還能夠降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)。 </p><p>　　2.1.2成立成本評(píng)估審核部門(mén)，加強(qiáng)圖紙審核 </p><p>　　有必要成立專(zhuān)門(mén)的內(nèi)部工程審核部門(mén)，該部門(mén)由經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑、結(jié)構(gòu)、水電專(zhuān)家和經(jīng)濟(jì)分析師組成。制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)任務(wù)，對(duì)設(shè)計(jì)單位所設(shè)計(jì)的施工圖進(jìn)行全面的審核。加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙審核管理工

11、作，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少不必要由于設(shè)計(jì)問(wèn)題、設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致的施工階段的反復(fù)調(diào)整所造成的浪費(fèi)。 </p><p>　　2.2招投標(biāo)階段的成本控制 </p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)中包括設(shè)備、材料的采購(gòu)招標(biāo)和施工招標(biāo)兩個(gè)方面。通過(guò)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程，開(kāi)發(fā)商可以選擇優(yōu)秀的承建商和優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，這樣有利于降低建設(shè)成本，也是成本管理和控制的一個(gè)重要工具。要做到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程成本控制需要做到以下三個(gè)

12、任務(wù)。首先，我們必須堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，規(guī)范招投標(biāo)過(guò)程，以加強(qiáng)招投標(biāo)過(guò)程的監(jiān)督力度；其次，制定詳細(xì)的招標(biāo)文件和合同，以確保該條款的嚴(yán)謹(jǐn)性，有效預(yù)防發(fā)生合同糾紛，減少、避免施工索賠情況的出現(xiàn)，從而降低了項(xiàng)目的總體成本；第三，選擇規(guī)范化的優(yōu)秀承建商授予施工合同，簽訂嚴(yán)格的施工合同，在進(jìn)行合同變更的審批流程中要嚴(yán)格按照要求執(zhí)行，建立和完善合同跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)于合同和補(bǔ)充協(xié)議等具有同等法律效力的合同文件應(yīng)保存好，確保嚴(yán)格執(zhí)行合

13、同控制條款。 </p><p>　　2.3施工階段的成本控制 </p><p>　　施工階段是施工項(xiàng)目預(yù)算中投入資金最大的一部分，是合同文件中內(nèi)容實(shí)現(xiàn)具體化的重要部分。在整個(gè)成本控制與管理中房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的投資占了很大的比例。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不應(yīng)該僅僅只重視施工階段的進(jìn)度、質(zhì)量等粗放式工程項(xiàng)目管理，也應(yīng)付出更大努力來(lái)降低項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本，核算分析變更成本的成因，為企業(yè)降耗規(guī)范管理提供管理

14、思路，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 </p><p>　　首先，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇比較先進(jìn)的施工技術(shù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，當(dāng)然這是施工承包單位的工作內(nèi)容，但作為業(yè)主方應(yīng)該在施工方案階段以自身的成本控制目標(biāo)來(lái)提出合理優(yōu)化的意見(jiàn)和建議。 </p><p>　　其次，施工過(guò)程中對(duì)于合同文件中的動(dòng)態(tài)信息進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果采取積極措施，實(shí)現(xiàn)更有效地控制工程造價(jià)。嚴(yán)

15、格把控工程變更、簽證限額的審批制度和程序，盡量減少因?yàn)樽兏a(chǎn)生的費(fèi)用，以及因?yàn)閷徲?jì)評(píng)估原因而造成的理賠等成本浪費(fèi)的情況。 </p><p>　　最后，嚴(yán)格控制材料、設(shè)備采購(gòu)的價(jià)格。做好市場(chǎng)價(jià)格管理工作，掌握大宗物資和設(shè)備訂單的價(jià)格變動(dòng)，而且在采購(gòu)的過(guò)程中應(yīng)該貨比三家，在滿足施工要求的前提下，盡可能的減少采購(gòu)的成本。訂單的時(shí)機(jī)要把握好，一般情況下，項(xiàng)目的材料和設(shè)備成本費(fèi)用通常占預(yù)算的70%，占直接成本的80%左右

16、，因此必須嚴(yán)格控制施工階段，合理確定材料價(jià)格，從而有效地控制工程造價(jià)。 </p><p>　　2.4竣工階段的成本控制 </p><p>　　對(duì)于任何項(xiàng)目而言，其項(xiàng)目的成本控制最后一步都是竣工完成之后的階段。而對(duì)于竣工完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，需要對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審核審計(jì)，對(duì)施工單位的申報(bào)工程量、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、取費(fèi)程序的準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，避免出現(xiàn)重復(fù)取費(fèi)的情況，從而進(jìn)行審核竣工結(jié)算編制范圍，使審

17、核后的預(yù)算能夠真正反映實(shí)際的項(xiàng)目成本造價(jià)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]程鐵信， 霍吉棟， 劉源張. 項(xiàng)目管理發(fā)展評(píng)述[J]. 企業(yè)管理， 2011，（2）. </p><p>　　[2]蔣聲敏. 建設(shè)工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制的全過(guò)程管理[J].山東商業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)， 2012，（3）. </p&