【廣告策劃-ppt】ttf珠寶網絡整合營銷傳播案

1、PART ONE解讀品牌,首先，我們看看TTF的兩則平面廣告——“梁?！币埠茫懊倒褰稹币埠?，詮釋的都是TTF產品，并不能很好的和TTF品牌內涵關聯起來,【解讀品牌】,決勝品牌——探尋TTF珠寶的國際品牌之路,【解讀品牌】,TTF品牌的定位,秉承東方文化的國際高端珠寶品牌,【解讀品牌】,【解讀品牌】,TTF品牌的目標消費人群,她們大約在25-45歲之間，她們具有較高的文化素養(yǎng)和內涵，她們深諳時尚，懂得生活品位。,【解讀品牌】,TT

2、F品牌的文化內涵新古典主義與后現代主義完美結合演繹國際高端珠寶品牌,,品牌認知模糊,PART TWO策略分析,第二步： TTF品牌訴求如何提煉？,第一步：TTF品牌形象如何塑造？,如何傳遞品牌價值？,,【策略分析】,TTF品牌定位：秉承東方文化的國際高端珠寶品牌,品牌文化,品牌認知,品牌內涵空泛,品牌認知模糊,綜上所述,TTF珠寶品牌，具有明確的品牌定位具有準確的目標消費人群但TTF品牌文化內涵是空泛的TT

3、F目標人群的品牌認知是模糊的其一，TTF品牌形象塑造是重點其二，TTF品牌訴求提煉是關鍵,【策略分析】,變勢而作（局勢未定，面臨非常多的營銷機會）,需勢而動（局勢待定）,定勢而為（局勢已定）,品牌傳播勢能圖,TTF珠寶如何進行變勢而作？,,在變勢三類中，時勢、地勢、名勢只有配合運用，才能發(fā)揮最大作用，TTF珠寶國際路線，實質上就是對名勢的運用，在接下來的整合營銷推廣中，TTF還必須順應時勢、搶占地勢、巧借名勢,PAR

4、T THREE策略思路,營銷目標,【策略思路】,實現TTF品牌的華麗變身塑造品牌形象，提升品牌價值,（四）網絡促銷搭乘快車開通B2C網絡銷售渠道，借TTF之勢，進行網絡銷售,TTF輔推品牌：搭乘快車,搭乘營銷快車提升產品銷量,,如何塑造TTF品牌形象？如何創(chuàng)新TTF品牌訴求？在新古典主義主張下，在后現代主義追求下，通過對TTF品牌的解讀，TTF的形象應該是民族情結的……同時又是時尚浪漫的……如果說西方最

5、具代表性的玫瑰那么，在東方這種形象又是什么呢？,我們對東方情結和東方時尚的理解是——5000年文化的沉淀，詩意的時尚、詩意的浪漫！詩意如荷花仙子；富貴如牡丹花色；浪漫如彩蝶紛飛 ……,在新古典主義主張下，在后現代主義追求下，什么是東方情結?什么是東方浪漫？東方情結、東方浪漫就是——沖出5000年文化束縛，一經綻放則異彩紛呈！,沖出5000年文化束縛，一經綻放則異彩紛呈！那么，這就是TTF!這就是——,蝴

6、蝶！——TTF榮登國際舞臺的品牌形象！,而一經綻放 異彩紛呈的過程就是,蝶變！——TTF向世界宣告的品牌訴求！,我們最終要實現的就是——產品蝶變！文化蝶變！品牌蝶變！,TTF。產品蝶變,TTF。蝶變。鑒賞,TTF。蝶變。鑒賞,TTF。蝶變。鑒賞,TTF。文化蝶變,TTF。蝶變。鑒賞,TTF。蝶變。鑒賞,TTF。蝶變。鑒賞,TTF。品牌蝶變,TTF。蝶變。鑒賞,TTF。蝶變。鑒賞,TTF。蝶變。鑒賞,TTF。蝶變。鑒賞

7、,概念延伸——蝶女郎,品牌延伸（1）——《蝶女郎》面具,品牌延伸（2）——《蝶女郎》禮品,品牌延伸（3）——《蝶女郎》版芭比娃娃,,打造專題網絡PR活動，制造流行文化盛宴,線下活動：COSPLAY活動配合，形成以“蝶女郎”主導的文化潮流。,,【策略思路】,【策略思路】,TTF國際珠寶品牌塑造,,【策略思路】,開通B2C網絡銷售模式,,搭乘TTF品牌快車進行網絡促銷,PART FOUR執(zhí)行規(guī)劃,【執(zhí)行規(guī)劃】,TTF亮

8、點事件預覽,【執(zhí)行規(guī)劃】,法國藝術在國際上本身具有強大影響力由于達賴事件，中法關系曾一度低迷，而世博會上，法國總統(tǒng)的破冰行動，獲得中國政府和媒體的肯定，以前的敏感開始化解，而在世博會上，法國第一次“七件國寶同時出國”更是被熱炒。,【創(chuàng)意】TTF：上海世博會上的“品牌外交”,【執(zhí)行規(guī)劃】,外交手段,法國大使（法國某著名演員）“戀上”TTF蝶女郎法國總統(tǒng)（當前正處于緋聞纏身中）再傳緋聞，TTF蝶女郎讓法國總統(tǒng)神魂顛倒TTF頂級珠寶相

9、送法國第一夫人，惹全球夫人艷羨,外交對象：法國館,全年新聞跟蹤,《TTF：中國珠寶在世界舞臺的孤獨舞者》,《從TTF的跨越式發(fā)展看中國珠寶的國際化之路》,《TTF完成蝶變：文化自主創(chuàng)新彰顯強大品牌力》,TTF.世博會上的品牌外交,《TTF上演深圳和巴塞爾雙城記》,《TTF實現華麗轉身，“蝶女郎”驚艷亮相》,《世界珠寶名企逐鹿中國，TTF東方神韻大放異彩》,事件傳播,【執(zhí)行規(guī)劃】,全年新聞跟蹤,【執(zhí)行規(guī)劃】,TTF首倡“文化責任”,事件傳

10、播,《TTF首倡文化責任，詮釋企業(yè)價值新內涵》,《文化責任，不應只是TTF的獨角戲》,《中華文化，珠寶企業(yè)不能逃避的社會責任》,《責任還是競爭力？從文化責任看珠寶企業(yè)發(fā)展路》,效果預期,【傳播規(guī)劃】,蝶 變,事件一：TTF蝶變 TTF“蝶女郎”玩偶制作時間：2010-5月10日-5月31日說明：TTF蝶變主視覺形象（3幅） “蝶女郎”玩偶設計1套（3款） 首次制作“蝶女郎”玩偶（300

11、0個，限量版）,事件二：TTF珠寶B2C品牌店新張時間：2010-6月1日說明：公開TTF蝶變主視覺形象 開業(yè)之日起，30天內購買TTF珠寶或子品牌珠寶，可獲贈“蝶女郎”玩偶1個,【傳播規(guī)劃】,事件一：TTF“蝶女郎”瑞麗“封面女孩”大賽時間：2010-7月1日-9月30日,瑞麗《裳》：實用搭配 美麗變身以服裝搭配為主的綜合型時尚娛樂 互動專刊 堅持以全方位互動式體驗為主導，實用、時尚的搭配案例，引領都市女性

12、掌握美麗技巧，提供即學即用的扮靚搭配，為都市年輕女性提供最具影響力的服飾潮流資訊。當月閱讀量：500萬,輪流推出人氣模特的真實生活。1張大片+與流行點有關系的造型；（模特提供圖片或實際拍攝）當月日記和買的東西或模特要推薦的潮流等等。可以有BLOG地址和網站鏈接。可植入TTF珠寶，以模特出鏡形式拍攝。以棚內、店鋪、樣板間等室內拍攝為主。,4月［模特故事］,瑞麗《裳》COVER GIRL 與瑞模一起領銜演繹TTF,情景版式參考 頁數

13、：3跨6P,答題搶鮮試中獲得飛利浦手機幸運網友，將有機會與瑞模一起做瑞麗《裳》COVER GIRL，并拍攝情景大片。,,,,附件：瑞麗模特資源,AYUKI（黃美熙）簽約時間：2005年5月身高：168cm 體重：47kg 鞋碼：37胸圍：80cm 腰圍：58cm 臀圍：88cm摩羯座服飾美容主打模特 時尚、日系感很強合作客戶：松下數碼、中國電信、中國移 動、美的電器、心相印集團、

14、 安利化妝品、優(yōu)衣庫、美特斯 邦威、東方美鉆、玉蘭油、H2O 佳麗寶等,,,,附件：瑞麗模特資源,王翔簽約時間：2005年7月身高：167cm 體重：42kg 鞋碼：38胸圍：80cm 腰圍：60cm 臀圍：80cm處女座服飾美容主打模特有朝氣，形象多變，精靈味十足合作客戶：梳打餅干、甲殼蟲、麥考林、美 寶蓮

15、、艾格、佳麗寶、護舒寶、 歐珀萊、飛利浦手機、碧歐泉等,訪問量: 18468402 日志數: 218,,連續(xù)兩年被中國互聯網協(xié)會評為女性網站第一名,2006互聯網大會最佳營銷創(chuàng)意獎,,媒體影響力穩(wěn)居NO.1,瑞麗新媒體——國內ＮＯ．１的垂直女性網站,瑞麗用戶更高端、消費能力更強勁,,【傳播規(guī)劃】,COSPLAY是英文Costume Play的簡略寫法，日文寫作「コスプレ」。一般指利用服裝、飾品、

16、道具以及化妝來扮演動漫作品、游戲中的角色。玩COSPLAY的人則一般被稱為COSPLAYER。,事件：TTF“蝶女郎”COSPLAY-方案(1)時間：2010-7月1日-9月30日活動頻次：每月1次，每月1個城市具體地點：待定（大型商場）活動說明：TTF珠寶蝶變系列海報（3款） “蝶女郎”玩偶展示（3款) COSPLAY道具; COS

17、PLAY“蝶女郎”參與者； 活動現場小禮品,蝶 舞,【傳播規(guī)劃】,COSPLAY是英文Costume Play的簡略寫法，日文寫作「コスプレ」。一般指利用服裝、飾品、道具以及化妝來扮演動漫作品、游戲中的角色。玩COSPLAY的人則一般被稱為COSPLAYER。,事件：TTF“蝶女郎”COSPLAY-方案(2)時間：2010-10月1日-10月3日活動頻次：三天（共一場）具體地點：深圳（游艇會、

18、三角洲島）活動說明：TTF珠寶蝶變系列海報（3款） “蝶女郎”玩偶展示（3款) COSPLAY道具; COSPLAY“蝶女郎”參與者； 活動現場小禮品,蝶 戀,思路：大型音樂會+COSPLAY 演出結合,【傳播規(guī)劃】,“蝶女郎”COSPLAY-場地推薦深圳浪騎游艇會大亞灣三角洲島,四大門戶,【執(zhí)行規(guī)

19、劃】,權威資訊,【執(zhí)行規(guī)劃】,白領關注,【執(zhí)行規(guī)劃】,北京上海,【執(zhí)行規(guī)劃】,珠三角區(qū)域,【執(zhí)行規(guī)劃】,華中區(qū)域,【執(zhí)行規(guī)劃】,其他區(qū)域,【執(zhí)行規(guī)劃】,精英人士,【執(zhí)行規(guī)劃】,PART FIVE費用預估,【費用預估】,新聞營銷服務費（2010年5月1日-12月31日）,網絡公關營銷服務費（2010年5月1日-12月31日）,【費用預估】,如何進行房地產市場分析,,,,學習內容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產市場分析？,房地

20、產市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產市場分析？,,慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目標實現的可能性。。。,市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。,開

21、發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！,房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市

22、場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經濟環(huán)境和房地產市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)

23、域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機

24、會點、預估項目的市場占有率。,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產市場分析,（一）基本內容,+,對當地經濟環(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP

25、、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數、接待入境旅游人數……2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數,數據

26、來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產發(fā)展關系,GDP增速與房地產發(fā)展關系,,,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經濟環(huán)

27、境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專

28、業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結構、產品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產市場總結,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人

29、文環(huán)境關聯性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應,目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要

30、素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術經濟指標等（可判斷產品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌

31、/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,

32、,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個

33、項目開發(fā)過程，根據市場的變化及時調整戰(zhàn)略。,地產江湖www.dcjianghu.com——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補充幾點市場分析方法的建議：,,市場分析多用數據說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！數據的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,,學習內容,,

34、理論部分,案例學習,如何進行房地產市場分析,,,,學習內容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產市場分析？,房地產市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產市場分析？,,慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議5。評估項

35、目目標實現的可能性。。。,市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場

36、分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！,房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經濟環(huán)境和房地產市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤

37、分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行

38、對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產市場分析,（一）基本內容,+,對當地經濟環(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步

39、區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數、接待入境旅游人數……2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)

40、：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數,數據來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產發(fā)展關系,GDP

41、增速與房地產發(fā)展關系,,,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總

42、消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結構、產品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產市場總結,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征

43、一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關聯性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應,目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標

44、,,,,,,S,T,O,W,內部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還

45、是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術經濟指標等（可判斷產品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中，我們強調

46、盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應用4

47、。以前什么賣得好，現在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據市場的變化及時調整戰(zhàn)略。,地產江湖www.dcjianghu.com——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補充幾點市場分析方法的建議：,,市場分析多用數據說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！數據的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結論性的