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1、20172017年資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)年資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)（第一章）第1頁(yè)第一章第一章資產(chǎn)評(píng)估概述資產(chǎn)評(píng)估概述【考情分析】【考情分析】本章考客觀(guān)題，估計(jì)分值一般在5分左右。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估的基本特征，價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系、價(jià)值理論，資產(chǎn)評(píng)估的原則、作用。了解資產(chǎn)評(píng)估的領(lǐng)域。重要提示：務(wù)必先聽(tīng)前言，掌握正確的學(xué)習(xí)方法，避免不必要的時(shí)間浪費(fèi)?！局饕键c(diǎn)】【主要考點(diǎn)】1.資產(chǎn)評(píng)估的基本特征（重點(diǎn)）2.價(jià)值理論（重點(diǎn)

2、）3.資產(chǎn)評(píng)估的原則（難點(diǎn)及重點(diǎn)）4.資產(chǎn)評(píng)估作用第一節(jié)第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念資產(chǎn)評(píng)估的基本概念一、資產(chǎn)評(píng)估的概念一、資產(chǎn)評(píng)估的概念（一）資產(chǎn)評(píng)估所謂資產(chǎn)評(píng)估就是使用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、方法經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、方法對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值價(jià)值進(jìn)行定量的估計(jì)和判斷估計(jì)和判斷。2016年7月2日我國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》。資產(chǎn)評(píng)估法所規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估是指資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)行為資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)行為。資產(chǎn)評(píng)估法從資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)角度，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的概念界定如下：“評(píng)估機(jī)構(gòu)

3、及其評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告出具評(píng)估報(bào)告的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為”。1.評(píng)估主體：法定法定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)至少應(yīng)當(dāng)指定兩名資產(chǎn)評(píng)估師兩名資產(chǎn)評(píng)估師承辦，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告上簽名；其他其他資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)至少應(yīng)當(dāng)指定兩名資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員兩名資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員承辦，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告上簽名；要求資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員從事資產(chǎn)評(píng)估

4、業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)加入評(píng)估機(jī)構(gòu)加入評(píng)估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)滿(mǎn)足規(guī)定的設(shè)立條件，并應(yīng)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)向有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)備案?jìng)浒浮?.評(píng)估客體：包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益。3.服務(wù)的內(nèi)容及成果：評(píng)定、估算；出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。4.法律關(guān)系：屬于受托民事行為受托民事行為；資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定和委托合同約定進(jìn)行。（二）資產(chǎn)評(píng)估的客體（資產(chǎn)）1.資產(chǎn)的含義資產(chǎn)評(píng)

5、估中，資產(chǎn)是特定權(quán)利主體擁有或控制特定權(quán)利主體擁有或控制的，能給特定權(quán)利主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)資源資源。2.資產(chǎn)的基本特征（1）資產(chǎn)必須是特定主體所擁有或控制的（擁有或支配的前提條件）。資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是與資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利束，并且具有可分解性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是與資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利束，并且具有可分解性，通常包括對(duì)資產(chǎn)的占有權(quán)、使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。這些權(quán)利的類(lèi)型及組合構(gòu)成了資產(chǎn)的具體產(chǎn)權(quán)狀

6、態(tài)。資產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)不同，為權(quán)利人帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益通常會(huì)存在差異，所對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值也不同。資產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)值一般會(huì)高于使用權(quán)的價(jià)值。資產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)值一般會(huì)高于使用權(quán)的價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)邊界應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)資源的控制權(quán)為依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)邊界應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)資源的控制權(quán)為依據(jù)：資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)不應(yīng)僅以所有權(quán)作為界定依據(jù)。企業(yè)只有控制權(quán)而無(wú)所有權(quán)的資產(chǎn)，如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、采礦權(quán)等，由于能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)利益，也應(yīng)作為企業(yè)的資產(chǎn)加以確認(rèn)。（2）具有能夠

7、帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的潛在能力。一是資產(chǎn)本身給特定主體帶來(lái)的利益，二是通過(guò)所有權(quán)或控制權(quán)的變動(dòng)給特定主體帶來(lái)的利益。資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的價(jià)值取決于其能夠帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的能力帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的能力（3）資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)能以貨幣計(jì)量。20172017年資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)年資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)（第一章）第3頁(yè)效用理論從需求的角度闡述了衡量?jī)r(jià)值的觀(guān)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)價(jià)值由效用和稀缺性共同決定，效用決定強(qiáng)調(diào)價(jià)值由效用和稀缺性共同決定

8、，效用決定價(jià)值內(nèi)容，稀缺性決定價(jià)值量的大小價(jià)值內(nèi)容，稀缺性決定價(jià)值量的大小。3.均衡價(jià)格理論均衡價(jià)格理論認(rèn)為，需求和供給分別代表了資產(chǎn)的效用和生產(chǎn)費(fèi)用，邊際效用決定需求，生產(chǎn)邊際效用決定需求，生產(chǎn)費(fèi)用決定供給，由邊際效用決定的需求和由生產(chǎn)費(fèi)用決定的供給兩者的均衡，決定了價(jià)格，即均衡費(fèi)用決定供給，由邊際效用決定的需求和由生產(chǎn)費(fèi)用決定的供給兩者的均衡，決定了價(jià)格，即均衡價(jià)格價(jià)格。短期內(nèi)短期內(nèi)，消費(fèi)偏好決定價(jià)格；長(zhǎng)期內(nèi)長(zhǎng)期內(nèi)，生產(chǎn)成本決定價(jià)格

9、。邊際效用理論解決了短期內(nèi)的定價(jià)邊際效用理論解決了短期內(nèi)的定價(jià)問(wèn)題，而生產(chǎn)理論解決了長(zhǎng)期的定價(jià)問(wèn)題問(wèn)題，而生產(chǎn)理論解決了長(zhǎng)期的定價(jià)問(wèn)題。一個(gè)市場(chǎng)供給和需求的影響因素和其他市場(chǎng)上的影響因素彼此不是獨(dú)立的，市場(chǎng)之間存在相互市場(chǎng)之間存在相互聯(lián)系和相互依賴(lài)聯(lián)系和相互依賴(lài)。均衡價(jià)格理論強(qiáng)調(diào)，決定價(jià)值量大小的決定性因素：①勞動(dòng)價(jià)值（市場(chǎng)中勞動(dòng)的成本）；②商決定價(jià)值量大小的決定性因素：①勞動(dòng)價(jià)值（市場(chǎng)中勞動(dòng)的成本）；②商品的效用（商品未來(lái)發(fā)揮的效用）

10、；③商品的供求（市場(chǎng)的供求關(guān)系）。品的效用（商品未來(lái)發(fā)揮的效用）；③商品的供求（市場(chǎng)的供求關(guān)系）。4.相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的表述（1）對(duì)于價(jià)格、價(jià)值及其關(guān)系，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則并未涉及。（2）美國(guó)《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）價(jià)格價(jià)格概念是：“某項(xiàng)資產(chǎn)的詢(xún)價(jià)、報(bào)價(jià)或支付的金額某項(xiàng)資產(chǎn)的詢(xún)價(jià)、報(bào)價(jià)或支付的金額”。其注釋中進(jìn)一步陳述“價(jià)格是個(gè)事實(shí)是個(gè)事實(shí)，無(wú)論它是公開(kāi)披露還是保密。由于特定買(mǎi)方或賣(mài)方的財(cái)務(wù)實(shí)力、動(dòng)機(jī)和興趣不同，為某項(xiàng)資產(chǎn)支

11、付的價(jià)格與他人對(duì)該資產(chǎn)的價(jià)值判斷可能相同或不同”。價(jià)值價(jià)值的概念，“資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方、出售方或使用方與該資產(chǎn)之間的貨幣關(guān)系資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方、出售方或使用方與該資產(chǎn)之間的貨幣關(guān)系”，并認(rèn)為“價(jià)值表達(dá)的是一個(gè)經(jīng)濟(jì)概念是一個(gè)經(jīng)濟(jì)概念。因此價(jià)值從來(lái)就不是一個(gè)事實(shí)不是一個(gè)事實(shí)，永遠(yuǎn)是對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)根據(jù)特定價(jià)值定義在某一特根據(jù)特定價(jià)值定義在某一特定時(shí)點(diǎn)值多少的意見(jiàn)定時(shí)點(diǎn)值多少的意見(jiàn)。在評(píng)估業(yè)務(wù)中，價(jià)值必須是經(jīng)過(guò)定義的價(jià)值必須是經(jīng)過(guò)定義的，如市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值、投資

12、價(jià)值等”。（3）《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2013》價(jià)格是指就某項(xiàng)資產(chǎn)的詢(xún)價(jià)、報(bào)價(jià)或支付的金額價(jià)格是指就某項(xiàng)資產(chǎn)的詢(xún)價(jià)、報(bào)價(jià)或支付的金額。由于給定的買(mǎi)方和賣(mài)方擁有特定的財(cái)力、動(dòng)機(jī)或者特殊權(quán)益，他們所支付的價(jià)格可能會(huì)不同于其他人為該資產(chǎn)給出的價(jià)格。價(jià)值不是一個(gè)事實(shí)，而是以下兩種情況下的一種意見(jiàn)價(jià)值不是一個(gè)事實(shí)，而是以下兩種情況下的一種意見(jiàn)：①某項(xiàng)資產(chǎn)交換時(shí)最可能支付的價(jià)格；②擁有某項(xiàng)資產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。交換價(jià)值是指一種假定的價(jià)格交換價(jià)值是指一種假定的

13、價(jià)格，價(jià)值是基于一定的假設(shè)條件而估計(jì)出來(lái)的，假設(shè)條件是由評(píng)估目的決定的。資產(chǎn)持有者的價(jià)值是針對(duì)某一特定當(dāng)事人由于擁有該項(xiàng)資產(chǎn)而應(yīng)當(dāng)獲得的利益的估計(jì)?！薄秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2017》則沒(méi)有保留上述內(nèi)容。第二節(jié)第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估的原則一、資產(chǎn)評(píng)估的原則含義與分類(lèi)一、資產(chǎn)評(píng)估的原則含義與分類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為和業(yè)務(wù)執(zhí)行規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為和業(yè)務(wù)執(zhí)行的規(guī)則或標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估原則包括工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則兩個(gè)層面。