城市住宅開發(fā)與土地供給協(xié)調(diào)機制研究——以濟南市為例.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而住宅產(chǎn)業(yè)是其重要分支，直接關(guān)系到居民的切實利益。住宅市場的發(fā)展能夠不斷改善城市人居環(huán)境，提高市民的居住質(zhì)量，是實現(xiàn)“人人有房住”目標的基本前提，是實現(xiàn)濟南市“全面小康社會”的基本保證。
　　住宅地產(chǎn)開發(fā)的出發(fā)點和著陸點都歸于土地，因此，土地供給機制是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場有序發(fā)展與土地合理高效利用的重要手段，對住宅開發(fā)與經(jīng)營具有重要影響。國土資源部第11號令明確規(guī)定商品住

2、宅等經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，因此住宅用地供給呈現(xiàn)市場供應機制。
　　基于理論和實踐的需要，本文選取了濟南市作為研究對象，從土地供給角度探討濟南市的城市發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場的發(fā)展。通過本文的研究建立起基于房地產(chǎn)市場有效運行的土地供給計算模型，把握房地產(chǎn)供地的結(jié)構(gòu)和數(shù)量等，對政府居住用地的規(guī)劃和開發(fā)起到一定的引導作用，從而推動濟南城市的城市建設(shè)。
　　本文通過查閱、借鑒國內(nèi)外相關(guān)理論研究的發(fā)展情況，綜合運用

3、規(guī)范分析與實證分析、定性分析與定量分析、實地調(diào)研與室內(nèi)分析相結(jié)合等的綜合交叉方法，建立住宅開發(fā)與土地供給協(xié)調(diào)機制，根據(jù)住宅市場有效需求合理確定土地供給量，這是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的有力杠桿，有助于實現(xiàn)土地供求平衡，穩(wěn)定市場價格。
　　本文研究的主要內(nèi)容是:
　　第一章主要闡述了本論文的研究背景和研究目的，明確建立住宅開發(fā)與土地供給協(xié)調(diào)機制的現(xiàn)實意義，并對國內(nèi)外已有的研究成果和實踐經(jīng)驗進行分析總結(jié)，此外還介紹了本論文的研究方法和技術(shù)

4、路線等。
　　第二章就供求理論、地租地價理論、城市化理論、理性增長理論、公共選擇理論以及四象限模型理論等研究的理論基礎(chǔ)做了詳細闡述。
　　第三章系統(tǒng)探討了住宅開發(fā)與土地供給的互動關(guān)系及規(guī)律，在此分析基礎(chǔ)上建立住宅開發(fā)與土地供給機制的內(nèi)容架構(gòu)以及貫徹實施的保障措施。
　　第四章構(gòu)建了基于住宅市場需求的土地供給模型，并對模型中涉及的五個參數(shù)商品住宅有效需求量、前期累積的商品住宅市場供需剩余或缺口量、土地開發(fā)合理滯后期、項目

5、合理儲存量和土地合理平均容積率進行了分析，并對相關(guān)技術(shù)要點作了重點強調(diào)。
　　第五章以濟南市區(qū)為例進行實證研究，首先分析了濟南市土地市場的供給現(xiàn)狀以及未來的城市發(fā)展背景，然后利用構(gòu)建的居住用地供給計算模型，對濟南市近期住宅開發(fā)用地規(guī)模進行預測，并在規(guī)劃指導下分析預測結(jié)果，使土地供給與市場需求相協(xié)調(diào)。最后將2010年的實際土地供給狀況與供給計劃進行對比，實現(xiàn)計劃與實際供給的協(xié)調(diào)。
　　第六章主要總結(jié)了本論文的重要結(jié)論，即建立住