金地房地產(chǎn)開發(fā)成本管理講義(26)頁

1、2,,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成如何建立目標(biāo)成本管理體系如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本控制項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制標(biāo)桿企業(yè)成本管理體系的經(jīng)驗(yàn)和啟示,目錄,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右）前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右）工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右）營銷成本（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右）管理成本和財務(wù)成本從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財務(wù)成本在項(xiàng)目初期

2、即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營銷成本是項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。,3,從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性,4,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,10,3,30,5,10,17,4

3、,4,5,4.5,5,5,77.5,68.5,30,社區(qū)配套,市政建設(shè),,工程建設(shè),材料采購,其他費(fèi)用,,市場費(fèi)用,銷售費(fèi)用,基本利潤,環(huán)境因素,設(shè)計因素,品牌因素,,,建造成本38.5%,項(xiàng)目收益率22.5%,銷售成本9%,土地成本30%,土地轉(zhuǎn)讓,59,41,彈性成本和利潤,剛性成本和利潤,資料來源：其他顧問公司報告,未加財務(wù)成本與管理費(fèi)用,關(guān)鍵控制環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題列舉,缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系無法

4、準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制超合同付款時有發(fā)生難以實(shí)時了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度難以精確制定資金計劃缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析難以及時追蹤各類材料的價格變動及應(yīng)用狀況缺乏對供應(yīng)商的全面管理。。。。。。,5,成本管理體系架構(gòu)失效的例子（1）,6,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),成本管理體系架構(gòu)失效的例子（2）,7,,,,從相關(guān)單位的職能、權(quán)限、考核指標(biāo)來看，目前缺乏對項(xiàng)目成本

5、全面負(fù)責(zé)的責(zé)任主體,,建總一方面作為甲方項(xiàng)目建安成本管理和控制的主體，另一方面又承擔(dān)著集團(tuán)下達(dá)的工程收入、內(nèi)部利潤率等乙方角色指標(biāo)，使甲乙方角色難以劃分,8,,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成如何建立目標(biāo)成本管理體系如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本控制項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制標(biāo)桿企業(yè)成本管理體系的經(jīng)驗(yàn)和啟示,目錄,如何建立目標(biāo)成本管理體系,根據(jù)基于戰(zhàn)略的管控模式建立成本管理體系結(jié)構(gòu)，成本管理體系架構(gòu)主要應(yīng)包括：集團(tuán)和下屬開發(fā)企業(yè)

6、（區(qū)域公司、城市公司或項(xiàng)目公司）的成本管理定位-職責(zé)-權(quán)責(zé)，主要明確企業(yè)總體的成本管理主體、各分項(xiàng)成本管理主體和責(zé)任主體，并明確在項(xiàng)目成本管理業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)各層級各部門的權(quán)責(zé)； 集團(tuán)和下屬開發(fā)企業(yè)成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求，應(yīng)細(xì)化落實(shí)到分項(xiàng)、分時的成本信息報送、匯總和分析。制定準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。 要制定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，需要滿足以下的

7、基礎(chǔ)條件：建立規(guī)范化的成本結(jié)構(gòu)體系，全面反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息；充分的成本信息庫和成本信息數(shù)據(jù)共享機(jī)制； 規(guī)范化的成本管理流程，定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對“估算成本”進(jìn)行測算，如何在“規(guī)劃設(shè)計”、“擴(kuò)初設(shè)計”、“施工設(shè)計”各個階段完成對目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用的使用與管理。,9,10,,項(xiàng)目目標(biāo)成本管理體系,項(xiàng)目初步目標(biāo)成本,建造成本預(yù)算,施工圖設(shè)計限額指標(biāo),施工圖設(shè)計,

8、資金需求計劃,設(shè)計、預(yù)算、工程、監(jiān)理、物業(yè)各方會審,技術(shù)性,安全性,周密性,經(jīng)濟(jì)性,物管經(jīng)濟(jì)性,目標(biāo)成本體系,動態(tài)成本核算,控制,調(diào)整,工程供應(yīng)商合同,材料設(shè)備供應(yīng)商合同,工程竣工總決算,設(shè)計變更/現(xiàn)場簽證記錄,營銷/設(shè)計供應(yīng)商合同,建安成本估算,投資估算,,,建安成本修正估算,項(xiàng)目正式目標(biāo)成本,改進(jìn)后的成本管理體系架構(gòu)的例子,11,12,,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成如何建立目標(biāo)成本管理體系如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本控制

9、項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制標(biāo)桿企業(yè)成本管理體系的經(jīng)驗(yàn)和啟示,目錄,如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系,“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰來做、做什么”的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。 “責(zé)任成本體系”包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評價部門。 責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、銷售客服等職能部門確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門；責(zé)任

10、范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍；考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性；評價部門：及時計算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報告。,13,某標(biāo)桿企業(yè)責(zé)任成本體系表,14,,,,,,,,改進(jìn)后的成本管理體系架構(gòu)的例子,15,

11、,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),16,,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成如何建立目標(biāo)成本管理體系如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本控制項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制標(biāo)桿企業(yè)成本管理體系的經(jīng)驗(yàn)和啟示,目錄,如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本控制,以合同管理為中心抓住三條主線：“動態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”“動態(tài)成本”反映任意時段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出項(xiàng)目整

12、體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。建立成本分析預(yù)警機(jī)制建立成本分析預(yù)警制度建立成本臺帳充分借助信息化手段,17,項(xiàng)目動態(tài)成本管理流程的例子,18,,動態(tài)成本相關(guān)報表的例子,《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》 《成本費(fèi)用計劃表》 《月成本費(fèi)用報表》 《成本費(fèi)用記錄臺帳》

13、 《項(xiàng)目動態(tài)成本記錄表》 《成本預(yù)警通知書》 《目標(biāo)成本調(diào)整申報表》 《工程總進(jìn)度計劃表》 《工程進(jìn)度月報表》 《工程進(jìn)度與付款臺帳》 《分部分項(xiàng)工程量明細(xì)臺帳》 《分部分項(xiàng)工程造價分析臺帳》 《甲供材料進(jìn)度月報表》

14、 《甲供材料進(jìn)度與付款臺帳》 《甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺帳》,19,20,,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成如何建立目標(biāo)成本管理體系如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本控制項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制標(biāo)桿企業(yè)成本管理體系的經(jīng)驗(yàn)和啟示,目錄,項(xiàng)目論證階段成本控制要點(diǎn),項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本。 建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評價體系；建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)

15、審批權(quán)限和流程；制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報價策略；嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險。,21,規(guī)劃設(shè)計階段成本控制要點(diǎn),設(shè)計供應(yīng)商采購管理：對概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均通過規(guī)范化的設(shè)計供應(yīng)商采購控制流程，以爭取最佳的性價比；通過限額設(shè)計落實(shí)目標(biāo)成本的要求：在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響；通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計

16、合同嚴(yán)格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量：在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》；通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點(diǎn)的設(shè)計成果質(zhì)量：如某標(biāo)桿企業(yè)規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”

17、審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計；通過施工圖會審來控制設(shè)計質(zhì)量和工程成本：如標(biāo)桿企業(yè)在施工圖完成后組織由設(shè)計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理

18、成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。,22,工程施工階段成本控制要點(diǎn),工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理根據(jù)目標(biāo)成本細(xì)化成本測算，將具體化的成本控制指標(biāo)用于對工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商選用控制；明確工程分包、材料設(shè)備分級分類采購方式和權(quán)限，其中工程分包采用工程量清單招標(biāo)等形式，材料設(shè)備采購要根據(jù)所需材料及設(shè)備清單決定甲供、甲定乙供和乙供的方式，并在工

19、程施工承包合同中加以明確；建立健全材料設(shè)備的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度；加強(qiáng)工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商信息庫管理和評估工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、評估考核制度。 工程進(jìn)度款管理 根據(jù)施工合同，核實(shí)工程進(jìn)度，明確審批權(quán)限，嚴(yán)格審批流程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理 完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。 工程結(jié)算管理,23,www.fdcew.com房

20、地產(chǎn)E網(wǎng),如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn),現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理?，F(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算

21、依據(jù)。凡實(shí)行造價大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。,24,營銷階段的成本控制要點(diǎn),結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告及市場推廣計劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。加強(qiáng)計劃及預(yù)算編制的