淺析住宅專項維修資金的優(yōu)先性

1、淺析住宅專項維修資金的優(yōu)先性摘要：住宅專項維修資金具有群體性、保障性、專項性、恒定性等特殊性質(zhì)，對保障業(yè)主的居住權(quán)益、實現(xiàn)社會的和諧與穩(wěn)定、彰顯物權(quán)的優(yōu)先性具有重要價值，法律理應(yīng)對其進行特別保護，賦予其優(yōu)先性。當住宅專項維修資金被截留或挪用，與債權(quán)、擔保物權(quán)、一般優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)等權(quán)利競存時，可優(yōu)先請求返還。關(guān)鍵詞：住宅專項維修資金；優(yōu)先《住宅專項維修資金管理辦法》第十二條規(guī)定：“已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期

2、住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶?！鄙唐贩块_發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)據(jù)此紛紛效仿，代收住宅專項維修資金。鑒于資金在房地產(chǎn)行業(yè)中的重要作用，開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)截留或挪用住宅專項維修資金的事件時有發(fā)生。為杜絕此類事件的發(fā)生，廣東、重慶等地制定地方性法規(guī)，禁止開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收住宅專項維修資金。但四川、云南等眾多地方未作出類似規(guī)定，住宅專項維修資金被截留或挪用的事件還屢屢

3、發(fā)生。住宅專項維修資金關(guān)系小區(qū)住宅的正常使用、廣大業(yè)主的居住權(quán)益，應(yīng)該對其進行特別保護，賦予其優(yōu)先性。一、住宅專項維修資金的特殊性質(zhì)所謂住宅專項維修資金，即專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有公共性。全體業(yè)主擁有對住宅專項維修資金的支配力，可以占有、使用、收益和處分。住宅專項維修資金受到他人不當干涉或者侵害時，全體區(qū)分所有人可以行使物權(quán)的優(yōu)先效力、追及效力，排除他人妨害，使物權(quán)重新恢復(fù)到圓滿的狀態(tài)。（二）保障性住宅專項維修資金是住宅小區(qū)

4、的“養(yǎng)老金”和“保命錢”，關(guān)系廣大業(yè)主住房的正常使用。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，還需使用幾十年，常常需要維修、更新和改造。這筆開支數(shù)額巨大，少則上萬元，多則幾十萬，業(yè)主難以單獨承擔。而且，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備為全體業(yè)主共同使用，理應(yīng)共同出資維修、更新和改造。住宅專項維修資金正好滿足了這一現(xiàn)實需求，為區(qū)分所有建筑物進行持續(xù)有效的管理、修繕以及保養(yǎng)提供了有力的保障。（三）專項性住宅專項維修資金是專門用于對住宅共用部分進行大的維

5、修保養(yǎng)而專項籌集、獨立核算的資金，具有獨立的籌集渠道、運作方式、管理和監(jiān)督部門，有特殊的所有權(quán)主體和受益人。住宅專項維修資金管理者必須嚴格遵守專戶管理、?？顚Ｓ玫脑瓌t，不得挪作他用，不得向投資者開放，必須把資金交給專業(yè)的銀行機構(gòu)管理，實現(xiàn)其保值增值。由于住宅專項維修資金具有特定目的，使用住宅專項維修資金不僅要對業(yè)主委員會負責，還會受到有關(guān)財政部門和房地產(chǎn)行政部門的監(jiān)督。（四）恒定性住宅專項維修資金所有權(quán)較為恒定，在業(yè)主未使用之前，所有權(quán)