安徽巢湖金泰水岸生活項目及周邊環(huán)境市調(diào)報告

1、金泰·水岸生活項目及周邊環(huán)境市調(diào)報告,輝達地產(chǎn)顧問有限公司2012年7月,報告內(nèi)容提示,Part1、項目大環(huán)境解析評價,Part3、項目開發(fā)綜合定位,Part2、項目自身解析評價,市場調(diào)研部分,定位建議部分,,,,,,,市場調(diào)研篇,,Part1、項目大環(huán)境解析評價,,,,,,背景資料,巢湖中廟印象,合肥宏觀經(jīng)濟及發(fā)展趨勢,,中廟房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,項目大環(huán)境解析,,1,,2,,3,,4,背景資料,巢湖市是一個區(qū)位獨特的地方

2、，襟江而又擁湖，因而成為長江北岸的一座“魚米之鄉(xiāng)”。但建國以來，巢湖的工業(yè)經(jīng)濟始終發(fā)展不起來，經(jīng)濟體量與周邊的合肥、蕪湖、馬鞍山相比，差距日益加大。巢湖經(jīng)濟相對落后，也使得其自身的穩(wěn)定性不足。建國以來，巢湖已經(jīng)歷過四次小規(guī)模的行政區(qū)劃調(diào)整。一方面，巢湖的經(jīng)濟體量與其管轄面積作比，是“小馬拉大車”，以至于“馬和車都累”。而且在周邊城市逐漸形成較強的產(chǎn)業(yè)體系情況下，巢湖的經(jīng)濟發(fā)展更是受到擠壓。另一方面，安徽省地級市較多，隨著“大交通”和“大

3、城市”的發(fā)展，中心城市行政區(qū)劃管理幅度過小。,巢湖撤市,背景資料,撤市后的規(guī)劃,本項目位于巢湖居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)。撤市后劃入合肥市。,居巢區(qū)和廬江縣劃歸合肥，無為縣劃歸蕪湖，含山縣、和縣劃歸馬鞍山。,具體區(qū)位圖,巢湖人如何看撤市,合肥人如何看撤市,當?shù)厝说膽B(tài)度和評價,對待并入合肥持觀望態(tài)度，無法確定今后走向，但期待更多政策上補貼與支持，對于項目評價為價格高，質(zhì)量造型差，購買興趣不大。,有利于合肥建設(shè)，但同時也擔(dān)心相關(guān)政策導(dǎo)向的偏移會帶來更大的

4、競爭壓力,欣喜與加入省會城市，希望借助相關(guān)指引政策改變巢湖落回的經(jīng)濟現(xiàn)狀。,大家談撤市,背景資料,背景資料,,區(qū)位圖,巢湖部分區(qū)域劃入合肥后，合肥將建成一個環(huán)巢湖的大城市，巢湖將變成合肥市的“內(nèi)湖”。調(diào)整區(qū)劃后，新合肥市所轄區(qū)縣達到至少10個，面積10000平方公里左右，人口800萬人，人口占全省比例12%，與全國省會平均水平相仿，成為一個在全國有影響力的大型城市。,,巢湖為國家重點風(fēng)景名勝區(qū)。在諸多名勝中，最具吸引力的是山水風(fēng)光名勝。

5、滾滾東去的大江，煙波浩渺的巢湖，巍峨起伏的群山，熱氣蒸騰的溫泉，從宏觀上構(gòu)成了巢湖山水的壯麗氣勢。她集長江天險、湖光山色于一體，匯名泉名洞、奇石奇花于一身，湖光、江濤、溫泉、奇花，堪稱“巢湖四絕”，曾使歷史上多少文人墨客嘆為觀止！在開發(fā)山水名勝的同時，巢湖人也加快了歷史名勝的發(fā)掘和利用。修復(fù)了古昭關(guān)等古戰(zhàn)場遺址和霸王祠、周瑜墓園，再現(xiàn)了古戰(zhàn)場文化；發(fā)掘了西漢古墓，興建了文物博物館，搶救了西漢名勝文化；擴建了陋室，搜集了古碑刻，發(fā)掘了唐宋

6、名勝文化；整修了昭忠祠、李鴻章當鋪、武壯祠和吳長慶故居，保護了淮軍名勝文化；在原址按原樣整修了馮玉祥、張治中、李克農(nóng)“三將軍”舊居，并分別被批準為國家和省級重點文物保護單位，弘揚了現(xiàn)代名人名居文化。此外，還修建了新四軍七師司令部和新四軍江北指揮部舊址及其紀念館，在抗日和渡江戰(zhàn)役紀念地豎起了一批紀念塔、紀念碑。,部分景點分布圖,旅游資源,背景資料,并去合肥后，合肥市加大對于其豐富的旅游資源的利用，緊抓融入合肥旅游圈和皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

7、示范區(qū)的兩個重大歷史機遇，大力發(fā)展該區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)，目前完成了中廟濱湖觀光帶景觀規(guī)劃、姥山島整體規(guī)劃。項目招商勢頭迅猛；二期工程將于明年年初開工建設(shè)。此外姥山島綜合開發(fā)、南北碼頭建設(shè)等正在如火如荼的建設(shè)中。隨著旅游項目的建設(shè)力度加大，中廟必將為環(huán)巢湖旅游平添更多看點。,,,優(yōu)良的自然、地質(zhì)環(huán)境適宜的氣候，為打造國際化的旅游名鎮(zhèn)奠定了基礎(chǔ),,,,,,政策背景,巢湖中廟印象,合肥宏觀經(jīng)濟及發(fā)展趨勢,,中廟房地產(chǎn)市場,項目大環(huán)境解析,,1

8、,,2,,3,,4,未來國際旅游城鎮(zhèn),,巢湖中廟印象,力求在短時間內(nèi)盡快完善道路交通與周邊配套設(shè)施,城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展正逐步駛?cè)肟燔嚨缹⒊蔀槠潆A段性發(fā)展的主要任務(wù),中廟鎮(zhèn)位于巢湖市西部，巢湖北岸，屬濱湖之鄉(xiāng)。身臨中廟，八百里巢湖盡收眼底，湖心屹立著姥山島，湖岸有千年古剎忠廟，與姥山島隔水相望，真是“人間蓬萊”、“湖天第一勝處”。安徽省及巢湖市在制定旅游事業(yè)發(fā)展規(guī)劃時，均把中廟濱湖旅游經(jīng)濟開發(fā)帶建設(shè)放在重要地位。中廟街道是現(xiàn)狀巢湖旅游

9、業(yè)發(fā)展的重要節(jié)點地域，有著相對良好的旅游接待能力和優(yōu)良的生態(tài)及景觀資源，同時又是連接巢湖主城區(qū)與合肥濱湖新城和東部新城的重要中間區(qū)位，不僅具有重要的發(fā)展?jié)摿Γ以谕七M合肥經(jīng)濟圈一體化發(fā)展方面具有重要戰(zhàn)略性地位。但中廟街道地域面積狹小，對于未來發(fā)展形成了重要現(xiàn)實制約。因此，中廟街道已經(jīng)市域?qū)用娴闹攸c地域規(guī)劃導(dǎo)引中被確定為與黃麓鎮(zhèn)統(tǒng)籌考慮，以組團方式共同建設(shè)新城。,中廟導(dǎo)游圖,優(yōu)美的自然風(fēng)光,中廟,中廟——姥山景區(qū)。中廟又名“忠廟”，位于

10、合肥市居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)，距市區(qū)48千米，古因居巢州、廬州中間，故曰“中廟”，號稱“湖天第一勝境”。由于歷代香火旺盛，素有“南九華，北中廟”之說。中廟初建于漢代，歷代屢廢屢修。中廟坐落在巢湖北岸延伸湖面百米的巨石磯上。石磯呈朱砂色，突入湖中，形似飛鳳，通稱鳳凰臺。古廟坐北朝南，橫峙湖岸，凌空映波，殿高壓云。廟門上有“巢湖中廟”書刻。整個廟宇樓閣重檐飛出，似丹鳳之冠，在晚霞的照射下，燦燦生輝。中廟現(xiàn)供奉關(guān)羽、觀音和諸神。,姥山,姥山--巢湖第一

11、勝境。浩淼煙波的巢湖湖心，聳峙著一座氣勢不凡的橢圓形島嶼，這便是享譽古今、名弛四方的旅游勝地--姥山。 姥山是巢湖中最大的島嶼，距北岸中廟3.5公里，面積0.86平方公里，海拔115米。 相傳“陷巢州”時，焦姥為救鄉(xiāng)鄰，自己被洪水吞沒，化成了一座山，后人遂稱之為“姥山”。　姥山曲岸懸壁，水闊天遠，身披松竹，常年青郁，遠看三山，近瞧九峰，如青螺浮水，蓬萊界外。郭沫若曾在此盤恒，揮毫寫下了“遙看巢湖金浪里，愛她姑姥發(fā)如油”的佳句。姥山的四季

12、就是四幅色調(diào)各異的山水畫,,,,,,政策背景,巢湖中廟印象,合肥宏觀經(jīng)濟及發(fā)展趨勢,,中廟房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,項目大環(huán)境解析,,1,,2,,3,,4,合肥宏觀經(jīng)濟及發(fā)展趨勢,國內(nèi)生產(chǎn)總值—GDP,2011年，合肥全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3600億元，增長16%；規(guī)模以上工業(yè)增加值1490億元，增長23%；財政收入620億元，增長22%，其中地方財政收入330億元，增長18%，合肥地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值等主要經(jīng)濟指標增速繼續(xù)位居全國

13、省會城市前列，總量繼續(xù)進位。2011年全年，合肥市完成固定資產(chǎn)投資3400億元，增長27%；社會消費品零售總額1110億元，增長19%。肥西在全國百強縣排名中前進4位，肥東、長豐在中部百強縣排名中分別前進2位和5位。2012年，合肥市預(yù)計GDP增長14%以上，也就是超過4100億元。全社會固定資產(chǎn)投資、規(guī)模以上工業(yè)增加值增長20%以上。社會消費品零售總額增長18%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別增長14%、15%以上，追

14、平甚至超過GDP漲幅。,人均GDP,經(jīng)濟發(fā)展快人均收入增加房地產(chǎn)成交額有望持增加。,,,總結(jié),,,,,,背景資料,巢湖中廟印象,合肥宏觀經(jīng)濟及發(fā)展趨勢,,中廟房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,項目大環(huán)境解析,,1,,2,,3,,4,主要競爭對手分析,,本項目,本區(qū)域內(nèi)因為處于待開發(fā)狀態(tài)因為區(qū)域內(nèi)新建工程較少，通過分析比較確定碧桂園、高速云水灣為主要競爭對手,區(qū)域內(nèi)競爭項目分布圖,地塊位置：巢湖旅游度假區(qū)巢廬路軍分區(qū)教導(dǎo)隊西側(cè) 建筑面積

15、：2200畝 土地用途：多層、高層、花樣洋房、別墅 投資商：碧桂園集團建筑結(jié)構(gòu)：框架交付使用狀態(tài)：毛坯容積率：0.55公攤：10%-19%主力戶型：87-123㎡兩房三房目前在售：云湖”1#、7#樓88-208㎡精裝洋房，4100元/平米起售；23#、25#樓湖景高層88—138㎡，一口價3938元/平米；1#、2#、5#樓80-180平米房源，銷售均價4200元/平米；30#、40#、26#樓多層房源，面積在87㎡、

16、111㎡和123㎡，銷售均價4800元/平米。付款方式；一次性付款、按揭付款,碧桂園濱湖城,基本信息,戶型圖,考慮到周邊環(huán)境已經(jīng)相關(guān)市場，分析可知，碧桂園濱湖城在本片區(qū)的主要房源為別墅，與本項目以商業(yè)房源為主的項目物業(yè)類型相互間影響不大，項目體量大，售價高，項目規(guī)劃，戶型，小區(qū)環(huán)境均占據(jù)絕對優(yōu)勢，且項目宣傳力度大，宣傳范圍廣，使其在區(qū)域內(nèi)的認知度遠大于本項目。,宣傳推廣好——在路口處的大型宣傳展板作用明顯，吸引眼球,規(guī)劃建設(shè)好——獨棟

17、別墅設(shè)計，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅。,碧桂園濱湖城,地塊位置：巢湖北岸與濱湖旅游觀光大道之間 建筑面積：700畝 土地用途：高層、別墅 投資商：安徽省巢湖開發(fā)投資有限公司建筑結(jié)構(gòu)：框架交付使用狀態(tài)：毛坯容積率：0.9主力戶型：76、106㎡目前在售：一期、二期別墅項目已經(jīng)售罄，95#、96#樓景觀湖景高層106、76平米開盤在售，均價3200元/平米，具體一房一價。付款方式；一次性付款、按揭付款,高速云水灣,基本信息,實景

18、圖,效果圖,,,,,,,,政府支持黃金旅游資源,靠湖，位置好,宣傳推廣好品牌效應(yīng),商鋪，商業(yè)為主稀缺性,本地開發(fā)商,普通戶型多針對面廣,別墅戶型多,,市場調(diào)研篇,,Part2、項目自身解析評價,項目自身解析評價,項目區(qū)位 項目道路與交通 項目周邊配套 項目SWOT分析 項目建議與分析,,,地塊區(qū)位,地塊處于巢湖中廟鎮(zhèn)核心區(qū)域，毗鄰巢湖，緊靠中廟寺、游船碼頭，與合肥濱湖新區(qū)遙相而望，坐擁黃金旅游資源。,項目地塊圖,

19、區(qū)域優(yōu)勢,,地處合巢蕪經(jīng)濟走廊、合蕪寧“金三角”的腹地，緊鄰800里巢湖南岸，與巢湖零距離，背靠銀屏風(fēng)山，不僅自然景觀豐富，而且隨著城市環(huán)湖旅游經(jīng)濟帶的不斷開發(fā)，蘊含著巨大的區(qū)域升值潛力。 根據(jù)巢湖市政府城市“一城兩翼、擁湖發(fā)展”的空間發(fā)展策略，濱湖兩岸作為活躍的空間拓展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的元素，將帶動整個巢湖西 部地區(qū)的發(fā)展，以及促進巢湖市的整體建設(shè)，房產(chǎn)升值潛力巨大。 巢湖是人們公認的風(fēng)水寶地，中廟更是寶地中的寶地。,地塊道路和交通,道

20、路狀況良好——可實現(xiàn)合肥中廟1小時直達，隨著開發(fā)建設(shè)的加快，短期內(nèi)將實現(xiàn)半小時到達，并會有兩路直通公交，與駱崗機場距離近，更利于旅游資源開發(fā)，交通發(fā)達。,地塊周邊配套,,,,,,,,,,尚處開發(fā)中，周邊配套設(shè)施一般，但前景無限。,街邊一角,在建工程，待開發(fā)地,未來效果圖,項目指標解析,地塊位置：巢湖中廟街道陽光新街 建筑面積：120畝 土地用途: 酒店式公寓、商鋪 投資商：安徽金泰投資集團有限公司建筑結(jié)構(gòu)：框架交付使用狀態(tài)

21、：毛坯容積率：0.3 目前在售：一號樓均價：15000元/㎡付款方式：一次性付款，簽訂十年返租協(xié)議,項目建筑體量小，以商業(yè)店鋪為主，招商引資為重點，考慮到政策引導(dǎo)及市場行情，要求項目周期盡可能短，盡快占有市場，項目開發(fā)節(jié)奏安排勢必考慮這一因素。項目所處旅游風(fēng)景區(qū)情況也決定了大多數(shù)產(chǎn)品必須以滿足商業(yè)投資需求為方向。,本項目戶型圖,項目實景圖,項目效果圖,地塊SWOT分析,優(yōu)勢分析（S）,項目靠近湖邊，獨占絕佳地理

22、位置 位于居巢區(qū)，毗鄰合肥濱湖新區(qū)，地段十分優(yōu)越，升值潛力大； 處于中廟旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)部，千年名鎮(zhèn)，擁有豐富的旅游資源； 可共享巢湖水體作為項目景觀； 借助于大合肥開發(fā)建設(shè)政策，政府大力支持，未來潛力無限。,政府扶持、旅游資源,絕對優(yōu)勢,,,劣勢分析（W）,短期內(nèi)項目周邊周邊缺乏生活配套；生活環(huán)境差相比目前其他在售項目規(guī)模小，售價高——現(xiàn)階段均價在15000左右；售樓中心設(shè)置簡陋，售樓人員不專業(yè)；幾乎為任何宣傳渠道；項目戶

23、型單一，可選擇面較窄。,戶型結(jié)構(gòu)單一，價格高,絕對劣勢,,,地塊SWOT分析,機會分析（S）,巢湖撤市，居巢區(qū)并入合肥，建設(shè)新合肥帶來的歷史機遇；市政府權(quán)利支持，項目以商業(yè)開發(fā)為主，符合政策方向；旅游進一步發(fā)展，坐擁豐富旅游資源，未來商業(yè)價值無限；可借助周邊碧桂園項目前期對于中廟的宣傳效果，加以利用,政府大力發(fā)展當?shù)芈糜螛I(yè),絕對機會,,,地塊SWOT分析,威脅分析（W）,市場競爭項目帶來的競爭威脅；周邊開發(fā)時間和進度難以把控；

24、旅游市場的前景不明朗；已經(jīng)進行過較長時間銷售，客戶疲勞。,售價高，客戶群窄。,絕對威脅,,,地塊SWOT分析,SWOT交叉分析,利用絕對優(yōu)勢,,削弱絕對劣勢,借助政府扶持，利用周邊絕佳旅游資源，突出未來商業(yè)價值。,通過創(chuàng)新宣傳，重塑項目形象，以拓充新型客戶源。,,,地塊SWOT分析,SWOT交叉分析,利用絕對機會,,避免絕對威脅,對客戶進行相關(guān)引導(dǎo)。,通過重塑產(chǎn)品形象、更新銷售理念，加快招商引資等改變將政府開發(fā)形成核心競爭優(yōu)勢。,,,

25、地塊SWOT分析,,變威脅為機會,與市場競爭樓盤走差異性競爭路線，并合力打造、炒作片區(qū)。,,三借,項目建議與分析,項目建議與分析,中廟夜市—皖江士林街,士林夜市：是臺北最著名、也最平民化的夜市去處，夜市可分兩大部分，一是慈誠宮對面的市場小吃；一是以陽明戲院為中心，包括安平街、大東路、文林、路圍成的區(qū)域。南北小吃、流行服飾、雜貨、加上如織的人潮，溢散熱鬧滾滾的氣息。,,背景,市場背景：充分開發(fā)旅游資源，豐富旅游項目，吸引游客。,政治背景：

26、合肥市委吳存榮書記考察中廟時指出，姥山景區(qū)資源仍可深挖，要在中廟建屬于合肥人民的士林夜市，吸引中外游客。,,項目建議,,,1、以夜市經(jīng)營特點入手，確定客戶群—針對經(jīng)營巢湖特色小吃，客棧酒店為主的客戶群展開針對性推廣。2、將特色士林夜市計劃納入推廣計劃中，以其為重要賣點開展宣傳推廣。3、為加快招商速度，可借助政府輿論導(dǎo)向，順水推舟，加大宣傳力度，并以夜市計劃為契機，設(shè)定新型優(yōu)惠方案。,以士林夜市為項目推廣切入點，將項目營銷方向與之相結(jié)

27、合。,,,項目定位篇,Part3、項目綜合定位,,,,,,項目功能定位,項目客戶定位,項目形象定位,項目綜合定位,,1,,2,,3,項目定位,項目功能定位,在新合肥開發(fā)的大背景下，本項目應(yīng)承擔(dān)什么樣的功能？ 本項目的產(chǎn)品具備怎樣的使用功能？,項目功能定位,打響中廟旅游開發(fā)的第一槍；中廟的標桿性項目，區(qū)域地標；對中廟旅游城鎮(zhèn)的完美詮釋和演繹；,項目位于中廟臨湖絕佳位置，獨一無二，在這樣的情勢下，項目承載怎樣的功能：,項目功能定位

28、,在市場、客戶層面，本項目及產(chǎn)品應(yīng)具備怎樣的功能？,未來中廟中心，商業(yè)核心地段旅游度假型居住投資功能,住宅商鋪功能,本項目包含住宅、商業(yè)、等多項開發(fā)內(nèi)容，總體以商鋪為主,,,,,,未來中廟中心，商業(yè)核心地段,項目的地位決定了必須面向市場投資經(jīng)營群體，才能順利消化；無論是何種層次的購房，品質(zhì)和性價比都是客戶選擇的重要取向。,其含義：伴隨著居巢區(qū)并如合肥的腳步，加快其經(jīng)濟發(fā)展以成為首要任務(wù)，而中廟片區(qū)因其突出的自然人文景觀更是

29、走在了最前端，政策的大力扶持加之得天獨厚的旅游資源，決定了其必然將走上商業(yè)旅游路線，項目所處地段位于湖邊絕佳位置，緊靠游船碼頭與中廟寺，扼守中廟旅游黃金點，加之規(guī)劃中的商業(yè)酒吧一條街，在悠遠歷史背后，蘊藏著無限商機。借鑒麗江鳳凰模式，酒吧加古鎮(zhèn)，必將掀起旅游高潮。,旅游度假型居住,千年古鎮(zhèn)中廟位于中國五大淡水湖之一的巢湖正中；是集山，島，湖，寺，庵，古建筑等多種旅游資源于一體的古鎮(zhèn)，是安徽最具特色的濱湖度假旅游資源地。,中廟旅游人數(shù)夠多

30、，這樣的條件其實蘊含著旅游度假型居住的需求，為什么，周邊旅游度假平配設(shè)施無法及時出現(xiàn)？,海南三亞也是適宜停留的度假城市，其公寓式酒店售價達到20000元/平米，大量外地客戶投資；山東日照，海濱小城，度假選擇地，其住宅受到北京、山東等各地度假客的追捧。,中廟樓市還沒有做好外銷的準備,旅游度假型居住,缺乏價值吸引點，樓市價值增長緩慢，難以吸引外地投資；周邊形象、基礎(chǔ)配套沒有跟上來；市場產(chǎn)品主要針對本地客戶，沒有相關(guān)的外銷宣傳；,觀點：

31、隨著小鎮(zhèn)形象、交通等一系列硬件的改善，其房產(chǎn)的價值已蓄勢待升，已經(jīng)具備吸引外地客戶的條件。,投資功能,隨著合肥樓市的升值潛力不斷顯現(xiàn)，樓市的投資價值逐漸凸顯,1、周邊處于未開發(fā)或正在開發(fā)的處女地，吸引力大，升值價值高；2、政府大力扶植，發(fā)展速度快，周邊配套設(shè)施齊全；3、旅游資源豐富，第三產(chǎn)業(yè)帶到整個產(chǎn)業(yè)鏈，經(jīng)濟發(fā)展提升指日可待；,,,,,,項目功能定位,項目客戶定位,項目形象定位,項目綜合定位,,1,,2,,3,項目客戶定位,本項目

32、坐落旅游黃金點，以商業(yè)開發(fā)為首要目的，客戶群針對性較強，因此，這里給出定位：為主要商業(yè)人士，旅游資源單位或個人，以商品經(jīng)營及酒吧為主。并根據(jù)市場行情及時做適當調(diào)整。,項目客戶區(qū)域定位,,,,外地客戶,周邊客戶,本地客戶,本區(qū)域內(nèi)（30%）,合肥及安徽省內(nèi)（50%）,其他省市（20%）,,,,,,項目功能定位,項目客戶定位,項目形象定位,項目綜合定位,,1,,2,,3,項目形象定位,800里水體為項目所用水無疑是項目的主題水用什么代言