勾地制度及其優(yōu)化設計

1、萬方數(shù)據(jù)制度及冥優(yōu)化設計GOUDIZHIDUJIQIYOUHUASHEJI口譚術魁江奇華申科挺大學公共管理學院土地管理系…、“勾地喻。度的作用1.避免土地招拍掛過程中的流拍現(xiàn)象盡管“勾地“制度尚處在征求意見階段，尚未出臺具體的交易細則和條款，但種種跡象表明，國土資源部試行“勾地“制度的主要意圖之一就是避免土地招拍掛過程中的流拍現(xiàn)象。2005年9月，作為最早實行“招拍掛“城市之一的深圳出現(xiàn)土地流拍，地處內(nèi)陸的武漢、南京帶省會大城市也相繼出

2、現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，其中，武漢市流拍土地的價值總額甚至超過10億元。二七地流拍的頻繁出現(xiàn)將會導致土地供應量減少，從而提升房價上漲的預期，引發(fā)新一輪的房產(chǎn)爭購風潮，而這與宏觀調(diào)控穩(wěn)定房價的初衷不符。“勾地“制度則被認為是規(guī)避流拍風險，防止土地被“賤拍“保持土地出讓價格穩(wěn)定的有效手段。“勾地“制度不會改變現(xiàn)行土地交易制度的基本服則，而是欲尋求土地出讓市場化和政府把控之間的平衡點，實施“勾地“制度，是對土地“招拍掛“政策的補充和完靜，以達到在宏觀

3、調(diào)控的大背景下，更好蛐發(fā)揮土地市場的作用。2.穩(wěn)定土地市場價格，提升城市競爭力土地市場是特殊市場，既不可完全放開，也不可單方面主觀定價。而以往的定價策略未免有不科學之處。從政府的角度來看，一個地塊的土地價格根據(jù)周邊現(xiàn)有房價測算，基本上相當于房價的13，而這實際上已經(jīng)形成了主觀的影子價格:從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，由于土地資源越來越稀缺，在獲得土地上各房地產(chǎn)企業(yè)競爭尤為撤烈，完全的土地“招拍掛“容易造成土地價格虛高。為了改進和完善土地市場的

4、定價策略，“勾地“制度實際已經(jīng)開始考慮土地供需雙方對于土地價格的優(yōu)化博弈平衡，使其定價更加科學合理?！肮吹亍爸贫瘸雠_蹈，政府首先會了解市場的反映，這有助于還原地價的本來價值，避免土地流拍:問時促使房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)日益成熟，減少土地拍賣中非理性的迫漲叫價，1從而有助于土地價格的穩(wěn)定，所以“勾地嚨很大程度上被認為是穩(wěn)定地價的良藥。執(zhí)行“勾地“制度的幾年中，香梅樓市雖然低迷，但由政府出讓的土地價格一直沒有下跌。土地在我國是一種特殊的資源性產(chǎn)品

5、，需費國家的宏觀調(diào)控方略和市場經(jīng)濟手段共同發(fā)揮作用?！肮吹亍暗倪^程實際上服該成為房地產(chǎn)企業(yè)“協(xié)助“政府定價的重要步驟“勾地“制度的實施可以使待出讓土地的定價能夠充分參考市場意見，使土地價值能夠更加科學蛐實現(xiàn)。地價控制有利于提高城市的可持續(xù)竟爭力。如果城市地價攀升過快，產(chǎn)業(yè)結構調(diào)ff不夠及時，就有可能造成經(jīng)濟、人才等資源的流失，損害城市的可持續(xù)發(fā)展。實行“勾地“制度是一種更人性化的管理，也是提升城市競爭力的有效嘗試?！肮吹亍皩嵭泻?，由于頗

6、具實力和早有謀劃的房地產(chǎn)企業(yè)的事先介入，大型地塊被分割出讓便可以減少，從而在城市規(guī)劃和建設上保持連鍍性和完整性。這種思路在城市土地出讓中納入了新的考慮因素，使得城市規(guī)劃設計和建筑風格更加統(tǒng)一和諧，城市田翻更具魅力，有利于打出“城市名片“從而提升城市競爭力。3.提升行業(yè)門檻，促使中小房地產(chǎn)企業(yè)尋求合2刷7期26陰307作根據(jù)“勾地砩4度的發(fā)源地香港的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)期望能夠一次‘勾地”成功，往往會抬高喜鏟勾地’，報價，以達到或者超過政府認

7、可的價位。這樣，無形中提升了土地交易的門檻，將一些資金實力不強的潛在競爭對手排除在外，降低了土地在拍賣中被“截殺”的可能性。因此，土地話語權就會日益集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)手中，意味著未來中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間將被迸一步擠壓。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于面臨更為激烈的市場競爭，就會在共贏的前提下，尋求合作，以努力提升自身的核心競爭力。一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)會更加專注于自身的長項，揚長避短，在不同的細分領域贏得市場份額，凸顯核心競爭力。另一方面，在共

8、同戰(zhàn)略前提下，針對具體的項目，將會更加注重前期的市場研發(fā)和定位，把項目風險降至最低，以戰(zhàn)略聯(lián)盟的綜合實力贏得市場，獲得利益共享。二、“勾地”制度的優(yōu)化設計1在“勾地表”的制定階段，引入國土資源聽證制度在“勾地表”的制定階段，可以適當建立國土資源聽證制度，從而強化社會輿論的監(jiān)督。國土資源主管部門應該在涉及公民、法人或者其他組織的重大利益問題時，例如在“勾地表”的制定過程中關系到征地補償標準的擬訂、土地利用規(guī)劃的編制或修改等方面的時候，可以

9、根據(jù)需要組織聽證。這有利于為成功實施“勾地’制度提供較為完善的實體和程序保障。政府應該充分考慮聽證過程中，人民群眾提出的問題和相關建議，并在政策的制定過程中，對于相關弱勢群體的利益給予充分保護。要想使“勾地’制度更好地融入我國國土資源法律法規(guī)體系中，應事先從制度的實體和程序兩方面進行優(yōu)化設計，以發(fā)揮制度的長效作用。2在“勾地表”的公示階段，建立土地開發(fā)滾動式供應計劃目前地方政府一般都會在年初公布年度土地供應計劃，但僅僅停留在公示土地總量

10、，出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣前才得以知曉。許多地方從發(fā)布土地出讓公告，到出讓現(xiàn)場會的時間只有一個月。想獲得土地的房地產(chǎn)企業(yè)往往只能憑經(jīng)驗去判斷推出的某塊地是否應買入，什么情況下可以買入。所以，房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏理性，最終造成拍賣地塊的地價被盲目抬高或者低估以致造成地塊流拍。因此有條件的地方，應該建立土地開發(fā)滾動式供應計劃，以年度為主，建立中長期的完整體系，將批地計劃分為下一財政年度的賣地計劃和后兩個年度的土地發(fā)展規(guī)劃，計劃逐年滾動。

11、土地出讓計劃是定位的，而城市發(fā)展規(guī)劃僅定量。在年度土地出讓計劃中統(tǒng)一公布出讓地塊的位置、面積、數(shù)量等明細內(nèi)容，給房地產(chǎn)企業(yè)更多的選擇空間和選擇時間。當然，即使“勾地’’方式付諸實施，土地開發(fā)供應也不宜采取“一刀切”的方式把所有經(jīng)營性用地都拿出來以“勾地’方式出讓。而需要根據(jù)各個地塊的不同情況，綜合考量各種因素，從而采用不同的方式。3在“勾地”提出后續(xù)階段，適當延長土地信息公布周期在“勾地’’提出后續(xù)階段，進入‘‘招拍掛”預備階段時，有條

12、件的地方應該適當延長土地信息公布周期。土地信息公布周期短，一方面會使有意參與競爭的房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)提出“勾地”的地塊進行市場研究和開發(fā)可行性分析的時間不夠充裕，導致無法公平地和提出“勾地”的房地產(chǎn)企業(yè)參與土地拍賣競爭；另一方面，政府也需要組織相關專業(yè)部門或?qū)I(yè)服務機構對擬出讓的地塊進行前期調(diào)研，做出宏、微觀相結合的可行性分析報告，并對該可行性分析報告進行科學評估，以確認是否最終進≯√招拍掛”階段。如進夕J招拍掛”階段，有意競標的房地產(chǎn)企

13、業(yè)可以合法有償獲得該評估信息，也可利用自身的資源和能力對地塊進行透徹的研析。這樣既能抑制競標房地產(chǎn)企業(yè)盲目抬高地價，有效避免土地出讓市場的非理性行為，也能體現(xiàn)出“勾地”地塊的合理市場價值，使得國有土地資產(chǎn)價值充分實現(xiàn)。2嘶7期27總第3。7期王春敏／責任編輯萬方數(shù)據(jù)作根據(jù)“勾地“制度的發(fā)源地香港的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)期望能夠…次“勾地“成功，往往會抬高其“勾地吁世價，以達到或者超過政府認可的價位。這樣，無形中提升了土地交易的門檻，將一些資金

14、實力不強的潛在竟爭對于排除在外，降低了土地在拍賣中被“截殺“的可能性。因此，土地話語權就會日益集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)手中，意味著未來中小房地產(chǎn)企業(yè)的生砰空間將被進一步擠壓。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于面臨更為激烈的市場黨爭，就會在共贏的前提下，哥求合作，以努力提升自身的核心競爭力。一方圃，中小房地產(chǎn)企業(yè)余更加專注于自身的長頃，揚長避矩，在不闊的細分領域贏得市場份額，凸顯核心競爭力。另一方面，在共同戰(zhàn)略前提下，針對具體的項目，將會更加注熏前期的市場研

15、發(fā)和定位，把項目風險降至最低，以戰(zhàn)略聯(lián)盟的錦合實力贏得市場，獲得利益共事。二、“勾地“制朦的優(yōu)化設計1.在“勾地表“的制定階段，引入國土資源昕證制度在“勾地表“的制定階段，可以適當建立國土資源昕旺制度，從而強化社會輿論的監(jiān)督。國土資源主管部門應該在涉及公民、法人戒者其他組織的重大利益問題時，例如在“勾地表“的制定過程中關系到征地排償標準的擬訂、土地利用規(guī)劃的編制成修改等方面的時候，可以根據(jù)需要組織昕證。這有利于為成功實施“勾地“制度提供

16、較為究替的實體和程序保障。政府應該充分考慮昕證過程中，人民群眾提出的問題和相關建議，并在政策的制定過程中，對于相關弱勢群體的利益給予充分保護。要想使“勾地“制度更好地融入我回國土資源法律法規(guī)體系中，版事先從制度的實體和程序兩方回進行優(yōu)化設計，以發(fā)揮制度的長效作用。2.在“勾地表“的公示階段，建立土地開發(fā)攘功式供應計劃目前地方政府…般都會在年初公布年度土地供應計劃，但僅僅停留在公示土地總量，出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣前才得以知曉。許多

17、地方從發(fā)布土地出讓公告，到出讓現(xiàn)場合的時間只有一4個月。想獲得土地的房地產(chǎn)企業(yè)往往只能憑經(jīng)驗去判斷推出的某塊地是否應買入，什么情況下可以買入。所以，房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏理性，最終造成拍賣地塊的地價被盲目抬高戒者低估以致造成地塊流拍。因此有條件的地方，應該建立土地開發(fā)滾動式供應計劃，以年度為土地使用制度改革主，建立中長期的完整體系，將批地計劃分為下一財政年度的主運地計劃和后兩個年度的土地發(fā)展規(guī)劃，計劃逐年滾動。土地出讓計劃是定位的，而城市發(fā)

18、腿規(guī)劃僅定量。在年度土地出讓計劃中統(tǒng)一公布出讓地塊的位置、面積、數(shù)量等明細內(nèi)容，給房地產(chǎn)企業(yè)更多的選擇空間和選擇時間。當然，即使“勾地功式付諸實施，土地開發(fā)供應也不宜采取“一刀切“的方式把所有經(jīng)營性用地都拿出來以“勾地聽式出讓。而需要根據(jù)各個地塊的不同情況，綜合考量各種因素，從而采用不同的方式。3.在“勾地“提出后續(xù)階段，適當延長土地倍息公布周期在“勾地嚼出后續(xù)階段，進入“招拍掛“預備階段時，有條件的地方應該適當延長土地信息公布周期。土

19、地信息公布周期矩，一方面會使有意參與競爭的房地產(chǎn)企業(yè)對日經(jīng)提出“句地“的地塊進行市場研究和開發(fā)可行性分析的時間不夠充裕，導致無法公平地和提出“勾地“的房地產(chǎn)企業(yè)參與土地拍賣競爭另一方面，政府啦需要組織相關專業(yè)部門或?qū)I(yè)服務機構對擬出讓的地塊進行前期調(diào)研，做出宏、微觀相結合的可行性分析報告，并對該可行性分析報告進行科學評估，以確認是沓最終進入“招拍掛“階段。如進入“招拍掛“階段，有意寬標的房地產(chǎn)企業(yè)可以合法有償獲得該評估信息，也可利用自身