房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)如何對成本進行有效控制與管理

1、職業(yè)技能CAREERHORIZON房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)如何對成本進行有效控制與管理陳慶東任何企業(yè)在其經(jīng)營過程中追求的目標(biāo)是利潤，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。利潤的最大化是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所必須面臨的問題，影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的因素很多，就其在開發(fā)過程中而言，成本將會對其產(chǎn)生非常重要的影響。如何對開發(fā)房地產(chǎn)過程中的成本進行有效的控制是企業(yè)所必須解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中成本控制主要表現(xiàn)為開發(fā)成本控制、施工項目成本控制、成本管理

2、等方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)從這三方面入手，尋求企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。一、開發(fā)初期成本控制要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資的論證性階段要進行理性論證。中國房地產(chǎn)市場還不成熟，部分投資者缺乏理性的頭腦，喜歡看別人而動，這就增加了許多不必要的成本。在土地拍賣階段，房地產(chǎn)企業(yè)往往出現(xiàn)不理性的行為。一般房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期的成本與利潤賬是這樣構(gòu)思的：一是預(yù)期項目到手后未來年份土地價格會進一步上漲，其思路來源

3、是土地資源的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高價收購?fù)恋亻_發(fā)項目。由于開發(fā)企業(yè)的非理性思維，就造成土地價格居高不下、項目開發(fā)成本不斷增加的局面。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)后的論證過程中要作好可行性研究和設(shè)計報告?？尚行匝芯繄蟾鎸τ诜康禺a(chǎn)項目而言是成敗的關(guān)鍵，可行性研究報告是針對企業(yè)要開發(fā)的項目進行充分的市場發(fā)展前景分析，在經(jīng)過對市場的深入細(xì)致的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對項目的可行性進行論證，以回答項目在開發(fā)后成功的可能性。可行性研究論證一定要

4、站在客觀科學(xué)理性的基礎(chǔ)上開展，而不是形成于投資者頭腦發(fā)熱的基礎(chǔ)上，否則可行性研究論證就成為一種自欺欺人的文本資料，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制上的損失。開發(fā)初期應(yīng)當(dāng)做好項目設(shè)計工作，設(shè)計階段～般分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。當(dāng)今我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計太過簡單，設(shè)計費用壓到極低，使設(shè)計部門無利潤可言，只有壓縮設(shè)計時間，粗制濫造，不注重建筑的比例、勻稱、風(fēng)格及造型，造成建筑不協(xié)調(diào)沒有美感，與當(dāng)?shù)氐牡乩頎顩r、氣候特點及人文環(huán)境不相適應(yīng)。這樣

5、的設(shè)計不僅不能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來市場機會而且影響未來的銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。所以房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)初期就應(yīng)進行理性思考認(rèn)真論證。二、施工過程中的成本管理在我國，通常把施工項目成本管理劃分為相互聯(lián)系的六個環(huán)節(jié)，即成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本核算。在我國許多項目缺乏必要的成本管理環(huán)節(jié)，不進行成本預(yù)測和計劃，管理存在隨意性；有些項目成本計劃和實施“兩張皮”，沒有依據(jù)成本計劃進行成本控制或由于成本計劃編制質(zhì)量

6、不高，無法依據(jù)成本計劃進行成本控制，使成本管理走向形式化。究其原因，主要的問題出在成本核算環(huán)節(jié)。由于我國大多數(shù)建筑企業(yè)沒有建立完善的項目成本核算體系，成本核算目的性不強，不系統(tǒng)，使項目成本預(yù)測與計劃失去了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而成本預(yù)測與計劃不準(zhǔn)確，又使施工項目成本控制失去目標(biāo)。加強項目成本核算正是從施工項目成本管理的癥結(jié)入手，也是建筑企業(yè)成本管理發(fā)展的客觀需要。在現(xiàn)代成本管理中，成本的概念有兩大分支，一是以國家規(guī)定的財務(wù)會計準(zhǔn)則和企業(yè)制定的財務(wù)制

7、度為基礎(chǔ)進行核算的成本，稱為企業(yè)財務(wù)成本；另一是根據(jù)施工項目管理和決策需要進行核算的成本，稱為項目管理成本。在施工項目成本管理中，項目經(jīng)理組織管理人員核算的是管理成本而不是財務(wù)成本。如果在實踐中將財務(wù)成本和管理成本混為一談，就不可避免地產(chǎn)生了成本核算周期長、手續(xù)煩瑣、數(shù)據(jù)繁雜、核算結(jié)果對項目管理沒有指導(dǎo)意義等現(xiàn)象了。將成本核算對象定義為管理成本，一切從管理的角度出發(fā)，簡化核算過程和結(jié)果，改變過去項目成本管理中應(yīng)用會計方法和會計報表的核算

8、模式，可以解決上述的兩個矛盾，使成本核算更具有可操作性。三、做好成本管理工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理為項目開發(fā)成本和期間費用兩部分，所以成本計劃也應(yīng)分為項目成本計劃和期間費用計劃。1制定項目成本計劃。(1)項目成本計劃的形成過程。成本計劃通常經(jīng)過確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。具體而言：第一，通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo)，項目批準(zhǔn)立項后，該項目總

9、投資目標(biāo)可確定為項目總成本計劃目標(biāo)，這種計劃成本對每一步設(shè)計與計劃起著總控制作用。第二，逐層分解總成本計劃目標(biāo)。通常按項目結(jié)構(gòu)對項目總成本計劃目標(biāo)進行分解，將總成本拆分到各個成本對象，作為項目單元設(shè)計的依據(jù)或限制，對項目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實現(xiàn)項目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。

10、第三，成本估算。隨著項目的深入、技術(shù)方案和實施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對各個成本對象進行成本估算，并以此估計值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對項目進行優(yōu)化組合。第四，調(diào)整成本計劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進行逐層匯總，并與原成本計劃目標(biāo)對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設(shè)計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃成本的估算方法有：一是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(學(xué)

11、會、政府機關(guān))公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算；二是定額資料法，這種方法就是按相應(yīng)設(shè)計方案的圖紙計算工作量，套用相應(yīng)定額單價，結(jié)合規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計劃利潤，計算各種費用；三是合同價法，這是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，選擇報價合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改雙方價格后形成統(tǒng)一的項目成本，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項目結(jié)算的依據(jù)；四是詢價法，這種方法是通過對項目的主要

12、工程進行詢價，或由承包商或供應(yīng)商對項目提出報價，然后在此基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整而估算的項目成本，并以此作為成本計劃的依據(jù)。(3)確定項目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計劃，在不同階段均可作為企業(yè)確定項目目標(biāo)成本的依據(jù)。企業(yè)可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)成本?；蛘邔⑦@種成本計劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。同時，目標(biāo)成本一旦確定，就要成為各職能部門和各職能人員的責(zé)任成本，成為對相關(guān)部門和人員進行成本考核的依據(jù)。2

13、制定期間費用計劃。在制定期間費用計劃時要注意以下三點：一則期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾?？尚行匝芯恐兴浪愕拈_發(fā)總成本提供了項目在整個生命周期內(nèi)成本控制的總體目標(biāo)，而一個項目生命周期可能要橫跨若干個會計期間期間費用計劃下是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費用總額度(重復(fù)部分)按項目進度在項目所跨的會計期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原則進行合理分?jǐn)偂６t期間費用計劃要與企業(yè)的規(guī)模、項目

14、銷售完成的進度相結(jié)合。三則要按企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I業(yè)費用計劃和管理費用計劃項目，并將確定的營業(yè)費用、管理費用總額在各項目內(nèi)進行有效的分解，以提供各項管理活動詳盡的費用控制目標(biāo)。(作者單位：河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司)■圇萬方數(shù)據(jù)職業(yè)技能CAREERHIZON房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)如何對戚本迦行宵效控制與管理俗.呆在任何企業(yè)在其經(jīng)營過程中追求的目標(biāo)是利潤，腐地產(chǎn)企業(yè)也不例外。利潤的最大化是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所必須面臨

15、的問盟，影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的因素很多，就其在開發(fā)過程中而言，成本將會對其產(chǎn)生非常主重要的影響。如何對開發(fā)房地產(chǎn)過程中的成本進行有效的控制是企業(yè)所必須解決的問髓。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中戚本控制主要表現(xiàn)為開發(fā)戚本控制、施工項目戚本控制、戚本管理等方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)從這三方面入芋，尋求企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)?！?、開發(fā)初期成本控制要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資的論證性階段要進行理性論證。中國房地

16、產(chǎn)市場還不成熟，部分投資者缺乏理性的頭腦，喜歡看別人而動，這就增加了許多不必要的戚本。在土地拍賣階段，房地產(chǎn)企業(yè)往往出現(xiàn)不理性的行為ω一般房地產(chǎn)企業(yè)在項罔開發(fā)初期的戚本與利潤賬是這樣構(gòu)思的:…!預(yù)期項目到手后未來年份土地價格會進…步上漲，其思路來源是土地資源的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高價收購?fù)恋亻_發(fā)項目。由于開發(fā)企業(yè)的非理性思維，就造成土地價格居高不下、項目開發(fā)戚本不斷增加的局面。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)后的論證過程中要作好

17、可行性研究和設(shè)計報告?？尚行匝芯繄蟾鎸τ诜康禺a(chǎn)項目而育是成敗的關(guān)鍵，可行性研究報告是針對企業(yè)耍開發(fā)的項目進行充分的市場發(fā)展前景分析，在經(jīng)過對市場的深入細(xì)致的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對項目的可行性進行論證，以回答項目在開發(fā)后成功的可能性?？尚行匝芯空撟C一定要站在窯觀科學(xué)理性的基礎(chǔ)上開展，而不是形成于投資者頭腦發(fā)熱的基礎(chǔ)上，否則可行性研究論證就成為一種自欺欺人的文本資料，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制上的損失。開發(fā)初期應(yīng)當(dāng)做好項目設(shè)計工作，設(shè)計階

18、段…般分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。當(dāng)今瓏閨房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計太過簡單，設(shè)計費用壓到極低，使設(shè)計部門無利潤可言，只有壓縮設(shè)計時間，粗制濫造，不注重建筑的比例、勻稱、風(fēng)格及造型，造成建筑不協(xié)調(diào)沒有美感，與當(dāng)?shù)氐牡乩頎顩r、氣候特點及人文環(huán)境不相請應(yīng)。這樣的設(shè)計不僅不能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來市場機會而且影響未來的銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)戚本增加。所以房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)初期就應(yīng)進行理性思考認(rèn)真論證。二、施工過程中的戚本管理在我圃，通常把施工項目戚本管理

19、劃分為相互聯(lián)系的六個環(huán)節(jié)，即成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本核算。在我國許多項目缺乏必要的成本管理環(huán)節(jié)，不進衍成本預(yù)測和計劃，管理存在隨意性，有些項目戚本計劃和實施“兩張皮沒有依據(jù)成本計劃進行成本控制或由于戚本計劃編制質(zhì)景不高，無法依據(jù)戚本計劃進行戚本控制，使戚本管理走向形式化。究其原因，主要的問蹦出在成本核算環(huán)節(jié)。由于我國大多數(shù)建筑企業(yè)沒有建立Z完善的頂罔成本核算體系，成本核算目的性不強，不系統(tǒng)，使項目戚本預(yù)測與

20、計劃失去了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而成本預(yù)測與計劃不準(zhǔn)確，又使施工項目戚本控制失去目標(biāo)。加強明白成本核算正是從施工項目戚本管理的準(zhǔn)結(jié)入孚，也是建筑企業(yè)成本管理發(fā)展的客觀需要。在現(xiàn)代成本管理中，戚本的概念有兩大分支，一是以國家規(guī)定的財務(wù)會計準(zhǔn)則和企業(yè)制定的財務(wù)制度為荔礎(chǔ)進行核算的戚本，稱為企業(yè)財務(wù)戚本，另…是根據(jù)施工項目管理和決策需要進行核算的成本，稱為項目管理成本。在施工項目成本管理中，項目經(jīng)理組織管理人員核算的是管理戚本而不是財務(wù)成本。如果在實踐中

21、將財務(wù)戚本和管理戚本混為一談，就不可避免地產(chǎn)生了成本核算周期長、手續(xù)煩瑣、數(shù)據(jù)繁雜、核算結(jié)果對項目管理沒有指導(dǎo)意義等現(xiàn)象了。將成本核算對象定義為管理成本，…切從管理的角度出發(fā)，簡化核算過程和結(jié)果，改變過去項目戚本管理中應(yīng)用會計方法和會計報表的核算模式，可以解決上述的兩個矛盾，便成本核算更具有可操作險。三、做好成本管理工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戚本管理為項目開發(fā)戚本和期間費用兩部分，所以成本計劃也應(yīng)分為項目戚本計劃和期間費用計劃。1，制定項目成

22、本計劃。(1)項目成本計劃的形成過裙。戚本計劃通常繞過確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、戚本估算，再由下而上對戚本進行逐屜匯集以及戚本計劃對比分析與處理等過程。具體而言:第…，通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo)，項目批準(zhǔn)立項后，該項日總投資目標(biāo)可確定為項目總成本計劃目標(biāo)，這種計劃成本對每一步設(shè)計與計劃起著總指制作用。第工.l轟層分解總成本計劃目標(biāo)。i愚常搜明目結(jié)構(gòu)對項目總成本計劃目標(biāo)進行分解，將總成本拆分別各個成本對象，作為

23、項目單元設(shè)計的依據(jù)或限制，對項目單元的功能、質(zhì)量等坦警決定性的作用。在項因總戚本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理自己景是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實現(xiàn)項目總體功能目標(biāo)、質(zhì)最目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。第二，戚本估算。隨著項目的深入、技術(shù)方案和實施方案的細(xì)化，可以按拙構(gòu)圖對各個戚本對象進行成本估算，并以此估計值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對項目進行優(yōu)化組合。第凹，調(diào)整成本計劃。通常按結(jié)

24、構(gòu)阻由下而上對戚本估算進行逐腥匯總，并與原戚本計劃目標(biāo)對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設(shè)計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調(diào)贊過程。(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃戚本的估算方法有:…是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(學(xué)會、政府機關(guān))公布的有代表性的項目戚本資料進行間類項目的戚本估算g土是應(yīng)額資料法，這種方法就是接相應(yīng)設(shè)計方案的困紙計算工作囊，套用相應(yīng)定翻單價，結(jié)合規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計劃利潤，計算各

25、種費用，三是合同價法，這是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，選擇報價合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改~方價格后形成統(tǒng)一的項目戚本，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項目結(jié)算的依據(jù)z四是詢價法，這種方法是通過對項目的主要工程進行詢價，或由承包商或供應(yīng)商對項目提出報價，然后在此基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整而估算的項目成本，并以此作為戚本計劃的依據(jù)。(3)確定項目的目標(biāo)戚本和責(zé)任戚本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計劃，在不同階

26、段均可作為企業(yè)確定項目目標(biāo)戚本的依據(jù)。企業(yè)可在此雄礎(chǔ)上繞過適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)戚本?；蛘邔⑦@種成本計劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為戚本控制的依據(jù)。問時，目標(biāo)成本…且確定，就要成為各職能部門和各職能人員的責(zé)任成本，成為對相關(guān)部門和人員進行戚本考核的依據(jù)。2，制定期間費用計劃。在制定期間費用計劃時哥哥注意以下三點:一則期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾?？尚行匝芯恐兴浪愕拈_發(fā)總戚本提供了項目在整個生命周

27、期內(nèi)戚本控制的總體目標(biāo)，而一個項目生命周期可能辛苦橫跨若干個會計期間期間費用計劃下去是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本棺制目標(biāo)所提供的管理費用總額度(意復(fù)部分)按項目進度在項目所跨的會計期間內(nèi)按…應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和原則進行合理分?jǐn)?。工則期間費用計劃要與企業(yè)的規(guī)模、項目銷售克成的進度相結(jié)合。五則要要按企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I業(yè)費用計劃和管理費用計劃項目，并將確定的營業(yè)費用、管理費用總額在各項目內(nèi)進行有效的分解，以提供各項管理活動詳盡

28、的費用控制目標(biāo)。(作者單位:河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司)職業(yè)技能CAREERHORIZON房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)如何對成本進行有效控制與管理陳慶東任何企業(yè)在其經(jīng)營過程中追求的目標(biāo)是利潤，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。利潤的最大化是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所必須面臨的問題，影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的因素很多，就其在開發(fā)過程中而言，成本將會對其產(chǎn)生非常重要的影響。如何對開發(fā)房地產(chǎn)過程中的成本進行有效的控制是企業(yè)所必須解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品過程

29、中成本控制主要表現(xiàn)為開發(fā)成本控制、施工項目成本控制、成本管理等方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)從這三方面入手，尋求企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。一、開發(fā)初期成本控制要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資的論證性階段要進行理性論證。中國房地產(chǎn)市場還不成熟，部分投資者缺乏理性的頭腦，喜歡看別人而動，這就增加了許多不必要的成本。在土地拍賣階段，房地產(chǎn)企業(yè)往往出現(xiàn)不理性的行為。一般房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期的成本與利潤賬是這樣構(gòu)思的

30、：一是預(yù)期項目到手后未來年份土地價格會進一步上漲，其思路來源是土地資源的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高價收購?fù)恋亻_發(fā)項目。由于開發(fā)企業(yè)的非理性思維，就造成土地價格居高不下、項目開發(fā)成本不斷增加的局面。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)后的論證過程中要作好可行性研究和設(shè)計報告?？尚行匝芯繄蟾鎸τ诜康禺a(chǎn)項目而言是成敗的關(guān)鍵，可行性研究報告是針對企業(yè)要開發(fā)的項目進行充分的市場發(fā)展前景分析，在經(jīng)過對市場的深入細(xì)致的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對項目的可行性進

31、行論證，以回答項目在開發(fā)后成功的可能性。可行性研究論證一定要站在客觀科學(xué)理性的基礎(chǔ)上開展，而不是形成于投資者頭腦發(fā)熱的基礎(chǔ)上，否則可行性研究論證就成為一種自欺欺人的文本資料，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制上的損失。開發(fā)初期應(yīng)當(dāng)做好項目設(shè)計工作，設(shè)計階段～般分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。當(dāng)今我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計太過簡單，設(shè)計費用壓到極低，使設(shè)計部門無利潤可言，只有壓縮設(shè)計時間，粗制濫造，不注重建筑的比例、勻稱、風(fēng)格及造型，造成建筑不協(xié)調(diào)

32、沒有美感，與當(dāng)?shù)氐牡乩頎顩r、氣候特點及人文環(huán)境不相適應(yīng)。這樣的設(shè)計不僅不能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來市場機會而且影響未來的銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。所以房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)初期就應(yīng)進行理性思考認(rèn)真論證。二、施工過程中的成本管理在我國，通常把施工項目成本管理劃分為相互聯(lián)系的六個環(huán)節(jié)，即成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本核算。在我國許多項目缺乏必要的成本管理環(huán)節(jié)，不進行成本預(yù)測和計劃，管理存在隨意性；有些項目成本計劃和實施“

33、兩張皮”，沒有依據(jù)成本計劃進行成本控制或由于成本計劃編制質(zhì)量不高，無法依據(jù)成本計劃進行成本控制，使成本管理走向形式化。究其原因，主要的問題出在成本核算環(huán)節(jié)。由于我國大多數(shù)建筑企業(yè)沒有建立完善的項目成本核算體系，成本核算目的性不強，不系統(tǒng)，使項目成本預(yù)測與計劃失去了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而成本預(yù)測與計劃不準(zhǔn)確，又使施工項目成本控制失去目標(biāo)。加強項目成本核算正是從施工項目成本管理的癥結(jié)入手，也是建筑企業(yè)成本管理發(fā)展的客觀需要。在現(xiàn)代成本管理中，成本的概

34、念有兩大分支，一是以國家規(guī)定的財務(wù)會計準(zhǔn)則和企業(yè)制定的財務(wù)制度為基礎(chǔ)進行核算的成本，稱為企業(yè)財務(wù)成本；另一是根據(jù)施工項目管理和決策需要進行核算的成本，稱為項目管理成本。在施工項目成本管理中，項目經(jīng)理組織管理人員核算的是管理成本而不是財務(wù)成本。如果在實踐中將財務(wù)成本和管理成本混為一談，就不可避免地產(chǎn)生了成本核算周期長、手續(xù)煩瑣、數(shù)據(jù)繁雜、核算結(jié)果對項目管理沒有指導(dǎo)意義等現(xiàn)象了。將成本核算對象定義為管理成本，一切從管理的角度出發(fā)，簡化核算過

35、程和結(jié)果，改變過去項目成本管理中應(yīng)用會計方法和會計報表的核算模式，可以解決上述的兩個矛盾，使成本核算更具有可操作性。三、做好成本管理工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理為項目開發(fā)成本和期間費用兩部分，所以成本計劃也應(yīng)分為項目成本計劃和期間費用計劃。1制定項目成本計劃。(1)項目成本計劃的形成過程。成本計劃通常經(jīng)過確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。具體而言：第一，通過項目的可行性

36、研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo)，項目批準(zhǔn)立項后，該項目總投資目標(biāo)可確定為項目總成本計劃目標(biāo)，這種計劃成本對每一步設(shè)計與計劃起著總控制作用。第二，逐層分解總成本計劃目標(biāo)。通常按項目結(jié)構(gòu)對項目總成本計劃目標(biāo)進行分解，將總成本拆分到各個成本對象，作為項目單元設(shè)計的依據(jù)或限制，對項目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證

37、，是實現(xiàn)項目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。第三，成本估算。隨著項目的深入、技術(shù)方案和實施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對各個成本對象進行成本估算，并以此估計值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對項目進行優(yōu)化組合。第四，調(diào)整成本計劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進行逐層匯總，并與原成本計劃目標(biāo)對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設(shè)計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃

38、成本的估算方法有：一是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(學(xué)會、政府機關(guān))公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算；二是定額資料法，這種方法就是按相應(yīng)設(shè)計方案的圖紙計算工作量，套用相應(yīng)定額單價，結(jié)合規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計劃利潤，計算各種費用；三是合同價法，這是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，選擇報價合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改雙方價格后形成統(tǒng)一的項目成本，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，

39、并作為項目結(jié)算的依據(jù)；四是詢價法，這種方法是通過對項目的主要工程進行詢價，或由承包商或供應(yīng)商對項目提出報價，然后在此基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整而估算的項目成本，并以此作為成本計劃的依據(jù)。(3)確定項目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計劃，在不同階段均可作為企業(yè)確定項目目標(biāo)成本的依據(jù)。企業(yè)可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)成本?；蛘邔⑦@種成本計劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。同時，目標(biāo)成本一旦確定，就要成為各職能部門和各職

40、能人員的責(zé)任成本，成為對相關(guān)部門和人員進行成本考核的依據(jù)。2制定期間費用計劃。在制定期間費用計劃時要注意以下三點：一則期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾?？尚行匝芯恐兴浪愕拈_發(fā)總成本提供了項目在整個生命周期內(nèi)成本控制的總體目標(biāo)，而一個項目生命周期可能要橫跨若干個會計期間期間費用計劃下是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費用總額度(重復(fù)部分)按項目進度在項目所跨的會計期間內(nèi)按一定

41、標(biāo)準(zhǔn)和原則進行合理分?jǐn)?。二則期間費用計劃要與企業(yè)的規(guī)模、項目銷售完成的進度相結(jié)合。三則要按企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I業(yè)費用計劃和管理費用計劃項目，并將確定的營業(yè)費用、管理費用總額在各項目內(nèi)進行有效的分解，以提供各項管理活動詳盡的費用控制目標(biāo)。(作者單位：河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司)■圇萬方數(shù)據(jù)職業(yè)技能CAREERHIZON房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)如何對戚本迦行宵效控制與管理俗.呆在任何企業(yè)在其經(jīng)營過程中追求的目標(biāo)是利潤，腐地產(chǎn)

42、企業(yè)也不例外。利潤的最大化是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所必須面臨的問盟，影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的因素很多，就其在開發(fā)過程中而言，成本將會對其產(chǎn)生非常主重要的影響。如何對開發(fā)房地產(chǎn)過程中的成本進行有效的控制是企業(yè)所必須解決的問髓。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中戚本控制主要表現(xiàn)為開發(fā)戚本控制、施工項目戚本控制、戚本管理等方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)從這三方面入芋，尋求企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)?！?、開發(fā)初期成本控制要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，

43、需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資的論證性階段要進行理性論證。中國房地產(chǎn)市場還不成熟，部分投資者缺乏理性的頭腦，喜歡看別人而動，這就增加了許多不必要的戚本。在土地拍賣階段，房地產(chǎn)企業(yè)往往出現(xiàn)不理性的行為ω一般房地產(chǎn)企業(yè)在項罔開發(fā)初期的戚本與利潤賬是這樣構(gòu)思的:…!預(yù)期項目到手后未來年份土地價格會進…步上漲，其思路來源是土地資源的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高價收購?fù)恋亻_發(fā)項目。由于開發(fā)企業(yè)的非理性思維，就造成土地價格居高不下、項目開發(fā)戚本不斷增

44、加的局面。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)后的論證過程中要作好可行性研究和設(shè)計報告?？尚行匝芯繄蟾鎸τ诜康禺a(chǎn)項目而育是成敗的關(guān)鍵，可行性研究報告是針對企業(yè)耍開發(fā)的項目進行充分的市場發(fā)展前景分析，在經(jīng)過對市場的深入細(xì)致的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對項目的可行性進行論證，以回答項目在開發(fā)后成功的可能性。可行性研究論證一定要站在窯觀科學(xué)理性的基礎(chǔ)上開展，而不是形成于投資者頭腦發(fā)熱的基礎(chǔ)上，否則可行性研究論證就成為一種自欺欺人的文本資料，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)

45、企業(yè)在成本控制上的損失。開發(fā)初期應(yīng)當(dāng)做好項目設(shè)計工作，設(shè)計階段…般分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。當(dāng)今瓏閨房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計太過簡單，設(shè)計費用壓到極低，使設(shè)計部門無利潤可言，只有壓縮設(shè)計時間，粗制濫造，不注重建筑的比例、勻稱、風(fēng)格及造型，造成建筑不協(xié)調(diào)沒有美感，與當(dāng)?shù)氐牡乩頎顩r、氣候特點及人文環(huán)境不相請應(yīng)。這樣的設(shè)計不僅不能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來市場機會而且影響未來的銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)戚本增加。所以房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)初期就應(yīng)進行理性思考認(rèn)真

46、論證。二、施工過程中的戚本管理在我圃，通常把施工項目戚本管理劃分為相互聯(lián)系的六個環(huán)節(jié)，即成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本核算。在我國許多項目缺乏必要的成本管理環(huán)節(jié)，不進衍成本預(yù)測和計劃，管理存在隨意性，有些項目戚本計劃和實施“兩張皮沒有依據(jù)成本計劃進行成本控制或由于戚本計劃編制質(zhì)景不高，無法依據(jù)戚本計劃進行戚本控制，使戚本管理走向形式化。究其原因，主要的問蹦出在成本核算環(huán)節(jié)。由于我國大多數(shù)建筑企業(yè)沒有建立Z完善的頂

47、罔成本核算體系，成本核算目的性不強，不系統(tǒng)，使項目戚本預(yù)測與計劃失去了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而成本預(yù)測與計劃不準(zhǔn)確，又使施工項目戚本控制失去目標(biāo)。加強明白成本核算正是從施工項目戚本管理的準(zhǔn)結(jié)入孚，也是建筑企業(yè)成本管理發(fā)展的客觀需要。在現(xiàn)代成本管理中，戚本的概念有兩大分支，一是以國家規(guī)定的財務(wù)會計準(zhǔn)則和企業(yè)制定的財務(wù)制度為荔礎(chǔ)進行核算的戚本，稱為企業(yè)財務(wù)戚本，另…是根據(jù)施工項目管理和決策需要進行核算的成本，稱為項目管理成本。在施工項目成本管理中，項目

48、經(jīng)理組織管理人員核算的是管理戚本而不是財務(wù)成本。如果在實踐中將財務(wù)戚本和管理戚本混為一談，就不可避免地產(chǎn)生了成本核算周期長、手續(xù)煩瑣、數(shù)據(jù)繁雜、核算結(jié)果對項目管理沒有指導(dǎo)意義等現(xiàn)象了。將成本核算對象定義為管理成本，…切從管理的角度出發(fā)，簡化核算過程和結(jié)果，改變過去項目戚本管理中應(yīng)用會計方法和會計報表的核算模式，可以解決上述的兩個矛盾，便成本核算更具有可操作險。三、做好成本管理工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戚本管理為項目開發(fā)戚本和期間費用兩部分，所

49、以成本計劃也應(yīng)分為項目戚本計劃和期間費用計劃。1，制定項目成本計劃。(1)項目成本計劃的形成過裙。戚本計劃通常繞過確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、戚本估算，再由下而上對戚本進行逐屜匯集以及戚本計劃對比分析與處理等過程。具體而言:第…，通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo)，項目批準(zhǔn)立項后，該項日總投資目標(biāo)可確定為項目總成本計劃目標(biāo)，這種計劃成本對每一步設(shè)計與計劃起著總指制作用。第工.l轟層分解總成本計劃目標(biāo)。i愚常搜明目結(jié)構(gòu)對

50、項目總成本計劃目標(biāo)進行分解，將總成本拆分別各個成本對象，作為項目單元設(shè)計的依據(jù)或限制，對項目單元的功能、質(zhì)量等坦警決定性的作用。在項因總戚本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理自己景是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實現(xiàn)項目總體功能目標(biāo)、質(zhì)最目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。第二，戚本估算。隨著項目的深入、技術(shù)方案和實施方案的細(xì)化，可以按拙構(gòu)圖對各個戚本對象進行成本估算，并以此估計值和限額值相比，結(jié)

51、合具體情況，對項目進行優(yōu)化組合。第凹，調(diào)整成本計劃。通常按結(jié)構(gòu)阻由下而上對戚本估算進行逐腥匯總，并與原戚本計劃目標(biāo)對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設(shè)計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調(diào)贊過程。(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃戚本的估算方法有:…是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(學(xué)會、政府機關(guān))公布的有代表性的項目戚本資料進行間類項目的戚本估算g土是應(yīng)額資料法，這種方法就是接相應(yīng)設(shè)計方案的困紙計算工作囊，

52、套用相應(yīng)定翻單價，結(jié)合規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計劃利潤，計算各種費用，三是合同價法，這是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，選擇報價合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改~方價格后形成統(tǒng)一的項目戚本，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項目結(jié)算的依據(jù)z四是詢價法，這種方法是通過對項目的主要工程進行詢價，或由承包商或供應(yīng)商對項目提出報價，然后在此基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整而估算的項目成本，并以此作為戚本計劃的依據(jù)。(3)確

53、定項目的目標(biāo)戚本和責(zé)任戚本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計劃，在不同階段均可作為企業(yè)確定項目目標(biāo)戚本的依據(jù)。企業(yè)可在此雄礎(chǔ)上繞過適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)戚本?；蛘邔⑦@種成本計劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為戚本控制的依據(jù)。問時，目標(biāo)成本…且確定，就要成為各職能部門和各職能人員的責(zé)任成本，成為對相關(guān)部門和人員進行戚本考核的依據(jù)。2，制定期間費用計劃。在制定期間費用計劃時哥哥注意以下三點:一則期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并

54、不矛盾?？尚行匝芯恐兴浪愕拈_發(fā)總戚本提供了項目在整個生命周期內(nèi)戚本控制的總體目標(biāo)，而一個項目生命周期可能辛苦橫跨若干個會計期間期間費用計劃下去是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本棺制目標(biāo)所提供的管理費用總額度(意復(fù)部分)按項目進度在項目所跨的會計期間內(nèi)按…應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和原則進行合理分?jǐn)偂９t期間費用計劃要與企業(yè)的規(guī)模、項目銷售克成的進度相結(jié)合。五則要要按企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I業(yè)費用計劃和管理費用計劃項目，并將確定的營業(yè)費用、