在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工階段中如何進(jìn)行成本控制

1、<p>　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工階段中如何進(jìn)行成本控制</p><p>　　【摘要】:在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，工程投資主要發(fā)生在施工階段，浪費(fèi)投資的可能性很大，可以說(shuō)施工管理水平的高低直接影響工程造價(jià)，所以施工階段的成本控制同樣有著舉足輕重的地位。本文將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制策略進(jìn)行分析。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開(kāi)；施工階段；成本控制 </p>

2、<p>　　中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目節(jié)約成本，減少投資起到關(guān)鍵作用，但施工階段的成本控制的重要性同樣不可忽視。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成

3、本控制的原則 </p><p><b>　　1.節(jié)約原則 </b></p><p>　　節(jié)約是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的基本原則，就是節(jié)省房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的人力、物力和財(cái)力，節(jié)約絕對(duì)不是消極地限制與監(jiān)督，而是要從提高項(xiàng)目的科學(xué)管理水平入手來(lái)達(dá)到節(jié)約。要著眼于成本的事前監(jiān)督、過(guò)程控制，在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查是否出偏差，以優(yōu)化施工方案。 </p><p>&

4、lt;b>　　2.動(dòng)態(tài)控制原則 </b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則，收集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。 </p><p>　　3.全過(guò)程控制的原則 </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的目的就是在確保工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期的前提下以合理的

5、最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品，其成本控制必須是全過(guò)程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制存在的問(wèn)題 </p><p>　　施工階段的成本在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中占有很大的比重,但是目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工階段存在著一些問(wèn)題,這些

6、問(wèn)題都有待于解決。 </p><p>　　1.成本管理不健全 </p><p>　　目前我國(guó)的成本管理做的很粗糙,并沒(méi)有具體到每一個(gè)施工過(guò)程中,而是在項(xiàng)目結(jié)束后對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行統(tǒng)一的結(jié)算,最后才發(fā)現(xiàn)成本已經(jīng)超出了預(yù)算。這種情況是比較普遍的。而且各個(gè)部門之間沒(méi)有進(jìn)行很好的溝通,設(shè)計(jì)部門、施工部門與管理部門之間沒(méi)有及時(shí)的對(duì)工程施工中的成本進(jìn)行溝通,導(dǎo)致各個(gè)部門只管相應(yīng)的部分,而忽略了整體項(xiàng)目施

7、工過(guò)程中的成本。 </p><p>　　2.材料管理不到位 </p><p>　　材料是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)非常重要的成本,因此對(duì)施工過(guò)程中的材料管理,是控制好施工成本的關(guān)鍵。然而目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在材料采購(gòu)以及使用過(guò)程中出現(xiàn)了很多漏洞。原料采購(gòu)的預(yù)算以與采購(gòu)的實(shí)際輸出不符,原料的庫(kù)存與實(shí)際出入庫(kù)不符,原料的使用與實(shí)際的用量不符。再加上很多房地產(chǎn)公司由于設(shè)計(jì)的修改等問(wèn)題,進(jìn)行的追加原

8、料,更改高級(jí)原料設(shè)備的問(wèn)題,使得原料的管理成為了企業(yè)控制成本的難題。 </p><p>　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段成本控制策略 </p><p>　　1.嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖施工 </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工要嚴(yán)格按照項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖來(lái)執(zhí)行。在施工之前,設(shè)計(jì)部門會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行透徹合理的分析,設(shè)定房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)以及預(yù)算整個(gè)房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、交通設(shè)施都是設(shè)計(jì)好

9、的。因此在實(shí)際的施工過(guò)程中,一旦有其中一項(xiàng)發(fā)生了改變,那么整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)和原理就要發(fā)生偏差,也就是意味著整個(gè)項(xiàng)目的成本預(yù)算要發(fā)生改變,甚至是相關(guān)的配套設(shè)施和人員安排都要調(diào)動(dòng)。因此,在設(shè)計(jì)圖最終修訂以后,施工部門一定要按照設(shè)計(jì)圖規(guī)定的去執(zhí)行。如果一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖不斷的更改,那么它的結(jié)構(gòu)就要發(fā)生變化,隨之改變的就是材料,由于材料的采購(gòu)是大批量的,材料的搭配也是非常重要的,一次材料采購(gòu)的失誤,會(huì)為企業(yè)帶來(lái)很大的浪費(fèi)。同時(shí)建設(shè)好的設(shè)施也要隨之修

10、改,這樣就又要增加相應(yīng)的拆卸與安裝費(fèi)用,不僅耗費(fèi)人力、物力、財(cái)力,同時(shí)又延誤了工期。因此,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段,施工部門一定要按照規(guī)定好的設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工。 </p><p>　　2.做好施工前期、中期、后期的成本控制 </p><p>　　施工階段的成本控制要貫穿于整個(gè)施工過(guò)程中,因此我們要從施工的各個(gè)階段對(duì)成本控制加以分析。施工階段前期,這一時(shí)期施工的主要成本在于原料的采購(gòu),以及人員

11、成本的控制。原料采購(gòu)方面,公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)原料采購(gòu)人員的培訓(xùn)以及監(jiān)督,確保原料采購(gòu)的價(jià)格最低,但是一定要保證原料的質(zhì)量,對(duì)于原料的管理也要細(xì)心。而人員方面,應(yīng)做好積極的培訓(xùn),設(shè)立專業(yè)的施工培訓(xùn)部門,對(duì)人員的專業(yè)知識(shí)以及安全知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn),避免在施工過(guò)程中由于操作失誤帶來(lái)的巨大損失。施工中期的成本主要是由于設(shè)計(jì)的更改而產(chǎn)生的拆除安裝成本,另外就是原料的管理成本。施工中期,由于設(shè)計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題而更改設(shè)計(jì),造成拆除,重新安裝的成本,難以避免,但是對(duì)

12、于這類成本控制,我們要從設(shè)計(jì)開(kāi)始抓,及早的發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題,盡力避免拆除帶來(lái)的成本增加。而對(duì)于材料管理,應(yīng)培訓(xùn)好材料管理人員,控制好材料出入庫(kù)的管理。后期成本控制主要體現(xiàn)在對(duì)材料的余料的管理,余料的管理要細(xì)致,具體到每一種原料,只有這樣才能控制好成本。 </p><p>　　3.加強(qiáng)各部門之間的溝通 </p><p>　　成本控制,不僅僅是成本管理部門的事,而是整個(gè)企業(yè)的事情,在項(xiàng)目施

13、工過(guò)程中,成本的控制需要各個(gè)部門之間的良好的溝通。比如,施工部門由于現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的影響,對(duì)于采購(gòu)來(lái)的材料無(wú)法進(jìn)行安裝,這時(shí)候要第一時(shí)間的反應(yīng)給材料部門,材料部門則要在第一時(shí)間反映給設(shè)計(jì)部門,設(shè)計(jì)部門根據(jù)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的勘察,制定出新的設(shè)計(jì),或者利用新的設(shè)備來(lái)克服出現(xiàn)的問(wèn)題,之后再進(jìn)行施工,這個(gè)過(guò)程和結(jié)果一定要報(bào)告給成本控制部門,否則其它部門的舉動(dòng),對(duì)于成本控制部門都是個(gè)謎。同時(shí)成本控制部門也要主動(dòng)的去發(fā)現(xiàn)施工中出現(xiàn)的問(wèn)題,主動(dòng)的與各個(gè)部門進(jìn)行溝

14、通,主動(dòng)的去思考控制成本的方法,同時(shí)做好各個(gè)部門之間的連接。保持整個(gè)施工過(guò)程中的部門信息的互通。只有這樣,才能在第一時(shí)間及時(shí)的把握整個(gè)項(xiàng)目工程中的成本狀態(tài),從而進(jìn)行下一步的控制。 </p><p>　　4.在施工過(guò)程中,對(duì)施工方案不斷的進(jìn)行優(yōu)化 </p><p>　　施工方案,會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制。因此在施工過(guò)程中要依照施工的環(huán)境、施工的復(fù)雜程度、施工的地理位置、施工的規(guī)

15、模等因素來(lái)設(shè)定多個(gè)施工方案。在遇到具體的施工環(huán)境下,選擇相應(yīng)的施工方案,避免因?yàn)槭┕がF(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境因素造成的施工難度的加大與施工成本的追加。施工方案的設(shè)定要根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的具體情況,同時(shí)企業(yè)的相關(guān)部門也要與施工單位進(jìn)行良好的溝通,避免施工單位在執(zhí)行過(guò)程中造成不必要的浪費(fèi),如果施工單位沒(méi)有按照企業(yè)的相關(guān)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工,擅自施工所產(chǎn)生的一切費(fèi)用要根據(jù)合同法來(lái)進(jìn)行索賠。 </p><p>　　5.做好施工合同的管理 <

16、;/p><p>　　施工合同簽訂前,企業(yè)要充分的了解施工合同的相關(guān)法律法規(guī),對(duì)各個(gè)部門的管理者進(jìn)行法律法規(guī)的系統(tǒng)培訓(xùn),避免在施工過(guò)程中由于不了解合同法律而產(chǎn)生糾紛,造成不必要的損失。施工合同在簽訂以后,會(huì)受到法律的保護(hù),如果要進(jìn)行變更需要雙方的協(xié)商確定,否則會(huì)帶來(lái)由于合同變更而產(chǎn)生的法律索賠。在這方面,開(kāi)發(fā)商要充分的認(rèn)識(shí)合同中的每一個(gè)規(guī)定,對(duì)施工部門進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管,如果出現(xiàn)施工單位出現(xiàn)了違背合同的事件,開(kāi)發(fā)商要及時(shí)進(jìn)

17、行索賠,利用法律保護(hù)自己,但同時(shí)開(kāi)發(fā)商也要履行合同職責(zé),避免施工單位要求開(kāi)發(fā)商賠款。 </p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工階段在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金投入占最大比重,因此加強(qiáng)施工階段的成本控制是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的,而且需要不斷完善的,施工階段的成本控制又是一個(gè)全過(guò)程,所以企業(yè)要充分的調(diào)動(dòng)每個(gè)部門之間的積極性

18、,使各個(gè)部門都參與到成本控制當(dāng)中,在施工的全過(guò)程中積極的實(shí)現(xiàn)成本最小化,只有控制好了施工階段的成本,房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握整個(gè)項(xiàng)目的成本,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利最大化。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]王忠偉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制[J].中國(guó)房地產(chǎn),2009,1. </p><p>　　[2]閆新