最新最全—《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》全文解讀—已于2012年3月31日由最高人民法院審判委員會(huì)第1545次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2012年7月1日起施行—20120614

1、113《最高人民法院關(guān)于審理《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛案適用案適用法律若干問(wèn)題的解釋》法律若干問(wèn)題的解釋》2012.06.14全文解讀全文解讀為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋?！踞屃x】本條說(shuō)明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國(guó)

2、人大制定的法律性規(guī)范文件，沒(méi)有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說(shuō)明此解釋的制作者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性313高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想，相對(duì)于說(shuō)“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前已經(jīng)到達(dá)結(jié)婚年齡的除外”；前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說(shuō)中國(guó)沒(méi)有辦不成的事情，關(guān)鍵看你怎么辦。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果想利用開發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行訴訟，我勸你還是要快點(diǎn)行

3、動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因?yàn)椤额A(yù)售許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來(lái)說(shuō)，其取得的成本比較低，而且是低多了。第三條第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同商品房買賣合同的訂立

4、以及房屋價(jià)格的確定有的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買商品房買賣合同賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。任。【釋義】中國(guó)目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過(guò)廣告來(lái)完成的，而中國(guó)的消費(fèi)者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國(guó)目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對(duì)廣告特別是大篇幅廣告的

5、崇拜心理，使消費(fèi)者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費(fèi)者一切苦難行為的源泉。本來(lái)《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請(qǐng)，如果作為要約的話，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。但是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“如果廣告不寫入合同，

6、那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”，所以我想全體開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒(méi)有，而建設(shè)部的大師們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來(lái)的水平，難道這不是一種大智慧嗎？幸運(yùn)的是，起草《合同法》的學(xué)者們沒(méi)有象建設(shè)部的官員這么寫，否則全世界都會(huì)嘲笑中國(guó)法律人的弱智；更幸運(yùn)的是，法官們的良知在他們制定司