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1、市場(chǎng)法(二)類比調(diào)整法1.市場(chǎng)售價(jià)類比打分法Eg35.為評(píng)估某寫字樓2010.10.1的正常市場(chǎng)價(jià)格,在該寫字樓的附近地區(qū)調(diào)查并選取了A、B、C三宗類似于某寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例子,資料如下:ABC三宗交易實(shí)例項(xiàng)目名項(xiàng)目名可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C成交價(jià)格50006005500成交日期2010.1.12010.3.12010.7.1交易情況2%5%3%房地產(chǎn)狀況8%4%6%上表中,交易情況中的正(負(fù))值
2、表示交易實(shí)例的成交價(jià)格高于(低于)其正常價(jià)格的幅度;房地產(chǎn)狀況中的正(負(fù))值表示可比實(shí)例房地產(chǎn)的狀況優(yōu)于(劣于)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況所導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)2010.3.1為1:8.5,2010.10.1為1:8.3,該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2010.1.1至200210.2.1基本保持不變,2010.2.1至2010.5.1平均每月比上月下降1%,以后平均每月比上月上升0.5%.試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該
3、寫字樓在2010.10.1的正常市場(chǎng)價(jià)格。項(xiàng)目名項(xiàng)目名評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C成交價(jià)格V=?50006005500成交日期2010.10.12010.1.12010.3.12010.7.1交易情況100%2%5%3%房地產(chǎn)狀況100%8%4%6%成交日期不同提示物價(jià)變動(dòng):2010.1.1——2010.2.1不變2010.2.1——2010.5.11%2010.5.1——2010.10.10.
4、5%為把百分號(hào)去掉,采用打分法:以評(píng)估對(duì)象為準(zhǔn),打100分滿分,則可比實(shí)例A在交易情況方面好打1002=102分,在房地產(chǎn)狀況方面差打1008=92分。有一待估商業(yè)用地900平方米,需評(píng)估其2004年5月的土地總價(jià)和單價(jià)?,F(xiàn)收集到5個(gè)與待估土地類似的可比實(shí)例,資料如下表1;另已經(jīng)該城市地價(jià)指數(shù)如下表2,容積率地價(jià)指數(shù)表如下表3,土地還原利率為8%,商業(yè)用地土地出讓年限為40年。試求該商業(yè)用地的評(píng)估值。表1:宗地資料:宗地資料價(jià)格單位:元
5、價(jià)格單位:元平方米平方米2運(yùn)雜費(fèi)的估測(cè)(1)運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算法(2)運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)算法3安裝費(fèi)的估測(cè)(1)重置核算法(2)安裝費(fèi)率計(jì)算法4基礎(chǔ)費(fèi)的估測(cè)(1)重置核算法(2)安裝費(fèi)率計(jì)算法(二)外購進(jìn)口設(shè)備RC的估測(cè)1對(duì)可查詢FOB價(jià)或CIF價(jià)的進(jìn)口設(shè)備某進(jìn)口設(shè)備,評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的FOB價(jià)為105萬美元,海運(yùn)費(fèi)率為5%,保險(xiǎn)費(fèi)率為0.4%,關(guān)稅稅率為16%,增值稅率為17%,財(cái)務(wù)費(fèi)用率為0.4%,外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率1%,國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率0.15%,美元對(duì)人民
6、幣匯率為8.31,安裝費(fèi)為436275元,計(jì)算該設(shè)備的重置成本。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)費(fèi)率結(jié)果1貨價(jià)FOB(美元)10500002運(yùn)輸費(fèi)FOB價(jià)5%525003保險(xiǎn)費(fèi)FOB價(jià)海運(yùn)費(fèi)0.4%4410CIF價(jià)(人民幣)CIF價(jià)(美元)8.3191984224關(guān)稅CIF價(jià)(人民幣)16%14717485增值稅CIF價(jià)關(guān)稅17%18139296財(cái)務(wù)費(fèi)用FOB(人民幣)0.4%349027外貿(mào)手續(xù)費(fèi)CIF價(jià)(人民幣)1%919848國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)CIF價(jià)(
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