《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》課件

1、資產(chǎn)評(píng)估學(xué),課 程 目 的,了解國(guó)內(nèi)外資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展?fàn)顩r掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與方法熟悉各類具體資產(chǎn)的評(píng)估方法和程序能夠獨(dú)立撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,課 程 主 要內(nèi)容,第一章 總 論,資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)價(jià)值類型和評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的原則,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn),一、資產(chǎn)評(píng)估的定義（一）資產(chǎn)評(píng)估的概念專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)

2、方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。,（二）資產(chǎn)評(píng)估要素1.評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的2.評(píng)估原則資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系3.評(píng)估的依據(jù) 指資產(chǎn)評(píng)估所應(yīng)遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為、文件、重大合同協(xié)議等,4.評(píng)估的程序整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的，該程序是保

3、證資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的重要手段。5.評(píng)估的主體指資產(chǎn)評(píng)估由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，它是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的重要保證6.評(píng)估的客體指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容上的界定 7.評(píng)估基準(zhǔn)日確定資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間,8.評(píng)估的（特定）目的指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評(píng)估的條件、價(jià)值類型和方法的選擇9.評(píng)估的價(jià)值類型對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性；10.資產(chǎn)評(píng)估方法確定資產(chǎn)評(píng)

4、估價(jià)值的手段和途徑。資產(chǎn)評(píng)估各要素之間相互依托，相輔相成，缺一不可，是保證資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性和科學(xué)性的重要條件。,二、資產(chǎn)評(píng)估的客體（一）資產(chǎn)的含義特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以及市場(chǎng)交換價(jià)值的所有實(shí)物和無(wú)形的權(quán)利資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)（二）資產(chǎn)的基本特征必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源資產(chǎn)必須能以

5、貨幣計(jì)量。,（三）資產(chǎn)的分類1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類 有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)2.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系分類 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)3.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類 可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)（商譽(yù)）4.按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力 單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn),（四）資產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買方和賣方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值是專業(yè)人士根據(jù)特定的價(jià)值定義在

6、特定的時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值而不是評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格。,三、資產(chǎn)評(píng)估的種類和特點(diǎn)（一） 資產(chǎn)評(píng)估的種類1.從評(píng)估服務(wù)的對(duì)象、評(píng)估的內(nèi)容和評(píng)估者承擔(dān)的責(zé)任等方式來(lái)分類 評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢2.從評(píng)估面臨條件、評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的程度及其對(duì)評(píng)估報(bào)告披露的要求來(lái)分類 完全資產(chǎn)評(píng)估、限制性資產(chǎn)評(píng)估3.從資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成和獲利能力的角度： 單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估、整體資產(chǎn)評(píng)估,

7、（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1.市場(chǎng)性評(píng)估以市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)，接受市場(chǎng)價(jià)格檢驗(yàn) 2.公正性一是遵循正確適當(dāng)?shù)脑u(píng)估原則，依照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評(píng)估主體與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及當(dāng)事人其沒(méi)有厲害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)3.專業(yè)性評(píng)估人員具有建筑、土地、機(jī)電設(shè)備、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、稅法等專業(yè)知識(shí)，從事專業(yè)活動(dòng)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的專業(yè)水準(zhǔn)負(fù)責(zé),4.咨詢性資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，本身無(wú)

8、強(qiáng)制執(zhí)行的效力；評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。,四、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用（一）資產(chǎn)評(píng)估功能 評(píng)價(jià)和評(píng)值（二）資產(chǎn)評(píng)估的基本作用 咨詢作用 管理作用 鑒證作用,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估目的與價(jià)值類型,一、資產(chǎn)評(píng)估的目的是指資產(chǎn)評(píng)估行為所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即評(píng)估結(jié)果的期望用途。（一）一般目的 確定資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值（二）特定目的

9、 為特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要而進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)。 主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資、合作、企業(yè)清算、抵押擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組等,二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型 是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式（一）以估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型 重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)和清算價(jià)格（二）從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)表述的價(jià)值類型 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值、繼續(xù)使用價(jià)值和清算價(jià)值（三）根據(jù)市場(chǎng)條件、使用狀態(tài)劃分的價(jià)值類型

10、 市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。,第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè),一、交易假設(shè)（一）含義假定待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)在交易過(guò)程中，評(píng)估人員根 據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。（二）使用條件 被評(píng)估資產(chǎn)置于交易當(dāng)中；模擬市場(chǎng)交易的條件。（三）注意事項(xiàng) 與公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)類似,二、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)（一）含義 待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。 （二）使用條件 凡能夠在

11、公開(kāi)市場(chǎng)上交易，用途較為廣泛或者通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮使用公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)進(jìn)行評(píng)估 （三）注意事項(xiàng) 根據(jù)資產(chǎn)的位置、特點(diǎn)、市場(chǎng)供求條件等因素確定最佳利用方式，其他假設(shè)都是以公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)為基本參照。,三、持續(xù)使用假設(shè)（一）含義設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。 （二）繼續(xù)使用方式 在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。（三）注意事項(xiàng) 產(chǎn)權(quán)是否明晰；是否具有剩余經(jīng)濟(jì)壽命；是否允許轉(zhuǎn)變利用方式。,四、清算

12、假設(shè)（一）含義是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下（破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等），將被迫以協(xié)商或拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。（二）使用條件對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。 （三）注意事項(xiàng) 清算評(píng)估值通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則,是指規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則，包括資產(chǎn)評(píng)估工作原則和經(jīng)濟(jì)原則。一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則（一）獨(dú)立性原則 獨(dú)立、公正評(píng)估機(jī)構(gòu)

13、評(píng)估人員與評(píng)估結(jié)論相獨(dú)立（二）客觀性原則 資料客觀真實(shí)，操作程序合理，結(jié)論經(jīng)得起檢驗(yàn)（三）科學(xué)性原則 標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)，方法科學(xué)，方案合理,二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則（一）預(yù)期收益原則 資產(chǎn)價(jià)值高低取決于資產(chǎn)預(yù)期收益的大?。ǘ┴暙I(xiàn)原則又稱重要性原則，資產(chǎn)價(jià)值取決于對(duì)其他資產(chǎn)或整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)。（三）替代原則在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。相同效能的資產(chǎn)以較低價(jià)格作為資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。,

14、（四）供求原則假定在其他條件不變的提下，商品價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。是對(duì)替代原則的補(bǔ)充（五）評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則 確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)——評(píng)估基準(zhǔn)日,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,市場(chǎng)法收益法成本法評(píng)估方法的選擇,資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法,成本法 市場(chǎng)法 收益法 成本途徑 市場(chǎng)途徑 收益途徑 過(guò)去 評(píng)估基準(zhǔn)日

15、 未來(lái),第一節(jié) 市場(chǎng)法,一、市場(chǎng)法的基本原理（一）概念利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。（二）理論依據(jù) 替代原則，采用比較和類比方法判斷資產(chǎn)價(jià)值,二、市場(chǎng)法的基本條件和適用范圍（一）市場(chǎng)法的前提條件 1.活躍的公開(kāi)市場(chǎng) 2.有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng),資產(chǎn)及交易可比性,（二）市場(chǎng)法的適用范圍主要適用于單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估：機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、原材料

16、、房地產(chǎn)。不適合以下兩種情況： 第一、沒(méi)有可比參照物的資產(chǎn)，如自制設(shè)備、某些專門訂制的設(shè)備和絕大部分無(wú)形資產(chǎn)； 第二、沒(méi)有市價(jià)的資產(chǎn)。,三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo),（一）市場(chǎng)法的基本程序,（二）市場(chǎng)法的有關(guān)指標(biāo),四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法（一）直接比較法利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得

17、到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。直觀簡(jiǎn)捷、便于操作，要求參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。。,根據(jù)參照物與評(píng)估對(duì)象的差異特征，直接比較法分為：現(xiàn)行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法和成新率價(jià)格調(diào)整法等?；居?jì)算公式：公式一： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2 &

18、#215;……×修正系數(shù)n公式二： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本 特征差額2±……±基本特征差額n,1.現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估價(jià)值=評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市價(jià)適用性：評(píng)估對(duì)象本身有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或參照物有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格2.市價(jià)折扣法評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)×（1－價(jià)格折扣率)適用性：僅交易條件有差異（快速變現(xiàn)）[例2－1]評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)

19、估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元　 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（1－40%）＝6（萬(wàn)元）,3.功能價(jià)值類比法以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。適用性：資產(chǎn)價(jià)值與資產(chǎn)功能存在可量化的關(guān)系,（1）線性法評(píng)估值=參照物成交價(jià)×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）[

20、例2－2]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×90÷120＝7.5（萬(wàn)元）（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 評(píng)估值=參照物成交價(jià)×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物的 生產(chǎn)能力）x[例2－3]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的

21、市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬(wàn)元. 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（90÷120）0.7 ＝8.18（萬(wàn)元）,4.價(jià)格指數(shù)法評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）或=參照物成交價(jià)格×價(jià)格指數(shù)適用性：評(píng)估對(duì)象和參照物僅有時(shí)間因素差異，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)（1)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)：與基期比資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格×（1

22、+評(píng)估基準(zhǔn)日的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）/（1+參照物交易期日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）（2）環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)：與前期比資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格×參照物交易期日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期（1+環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）乘積,[例2－4]與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，則評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值接近于： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（1＋5%）＝10.5（萬(wàn)元）[例2－5]被評(píng)估

23、房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值。 評(píng)估價(jià)值=,[例2－6]已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1－5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為1

24、03.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評(píng)估對(duì)象于2006年5月的評(píng)估價(jià)值 評(píng)估價(jià)值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（萬(wàn)元）,5.成新率價(jià)格調(diào)整法參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。計(jì)算公式：適用性:評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程度差異的情況,6.市場(chǎng)售價(jià)類比法

25、參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等多因素差異，調(diào)整估算對(duì)象價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×時(shí)間差異修正系數(shù),7.成本市價(jià)法利用參照物的成本市價(jià)比率資產(chǎn)評(píng)估值= 評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本）注意：公式中是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，

26、應(yīng)該扣除。另外，參照物的成本往往較難獲得[例題2-8]評(píng)估基準(zhǔn)日某市商品住宅的成本市價(jià)率為150%，已知被評(píng)估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬(wàn)元，計(jì)算全新住宅的價(jià)值。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20×150%=30（萬(wàn)元）,8.市盈率倍數(shù)法資產(chǎn)評(píng)估值=評(píng)估企業(yè)收益額×參照企業(yè)市盈率適應(yīng)性：企業(yè)價(jià)值評(píng)估和長(zhǎng)期股權(quán)投資[例題2-9]某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)日資本市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率

27、為20倍，計(jì)算該企業(yè)價(jià)值。 該企業(yè)評(píng)估價(jià)值=1000×20=20000（萬(wàn)元）,（二）間接比較法利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值；再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。 適用性：只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似,第二節(jié) 收益法,一、收益法

28、的基本原理（一）概念指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。,（二）基本前提第一、被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量第二、資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量第三、被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè),二、收益法的基本程序和基本參數(shù)（一）收益法的基本程序,（二）收益法的基本參數(shù)1.收益額正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額2.折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投

29、資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。3.收益期限根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來(lái)多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來(lái)未來(lái)的預(yù)期收益。通常以年表示，可以是有限期，也可以是無(wú)限期。,三、收益法中的主要技術(shù)方法收益法是貨幣時(shí)間價(jià)值的運(yùn)用，將其中的預(yù)期收益額（Rt）和收益期限（n）予以特殊化計(jì)算現(xiàn)值額。,計(jì)算公式第一、純收益不變,第二、純收益在若干年后保持不變,第三、純收益按等差級(jí)數(shù)變化,[例2-11] 某收益性資產(chǎn)預(yù)

30、計(jì)未來(lái)5年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第6年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下和50年收益的評(píng)估值。,第三節(jié) 成本法,一、成本法的基本原理（一)概念指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。,（二）基本前提第一、被評(píng)估資產(chǎn)處于

31、繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。第二、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值。,三、成本法的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本指按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。,（二）實(shí)體性貶值資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失?！?shí)體性貶值率＝資產(chǎn)實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置成本（三）功能性貶值指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落

32、后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于客觀環(huán)境變化的影響而引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。,四、成本法運(yùn)中各個(gè)參數(shù)的評(píng)估方法按評(píng)估資產(chǎn)的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值四個(gè)方面來(lái)分類。（一）重置成本的估算方法1.重置核算法利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算，然后累加得到資產(chǎn)的重置成本，分購(gòu)買型和自建型。第一、購(gòu)買型。資產(chǎn)重置成本由資產(chǎn)現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)

33、試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成。第二、自建型。根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、,費(fèi)以及必要的資金成本和合理開(kāi)發(fā)收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。[例2-12] 重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1 000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元。該機(jī)器設(shè)備重置成本為： 直接成本＝50 000＋1 000＋800＝51 800（元）　

34、間接成本（安裝成本）=500 × 0.8=400（元）　重置成本=直接成本+間接成本=52 200（元）,2.價(jià)格指數(shù)法是指利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被評(píng)估資產(chǎn)的歷史成本調(diào)整為重置成本的方法。價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本只考慮價(jià)格變動(dòng)因素；價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平。價(jià)格指數(shù)法適用于數(shù)量多、價(jià)值低的大宗資產(chǎn)的評(píng)估。 重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×價(jià)格指數(shù) 重置成本=

35、資產(chǎn)的歷史成本×（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）,[例2-13] 某被估資產(chǎn)購(gòu)建于1994年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的（定基）價(jià)格指數(shù)為95%，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160%，則：被估資產(chǎn)重置成本＝50000×（160%/95%）×100%＝84210（元）又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，1992年建成，1997年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格（變動(dòng)）指數(shù)分別為1993年為1

36、1.7%，1994年為17%，1995年為30.5%，1996年為6.9%，1997年為4.8%，則有：被估資產(chǎn)重置成本＝200000×（1＋11.7%）×（1＋17%）×（1＋30.5%）（1＋6.9%）×（1＋4.8%）×100%＝200000×191% ＝382000（元）,3、功能價(jià)值類比法是指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價(jià)值或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)

37、系或線性關(guān)系，通過(guò)參照物的價(jià)格或重置成本，以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)對(duì)象價(jià)格或重置成本的技術(shù)方法。（1）生產(chǎn)能力比例法資產(chǎn)功能變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高。被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量÷參照物年產(chǎn)量,（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其重置成本之間呈非線性同方向變化關(guān)系。 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力

38、7;參照物的生產(chǎn)能力）x 公式中的x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般在0.4～1.2之間，加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估過(guò)程中謹(jǐn)慎采用這種方法。,（3）統(tǒng)計(jì)分析法一般采用以下步驟：第一、在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類型。,第二、在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益

39、指數(shù)法等估算重置成本。第三、依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)分類適當(dāng)，使用分類資產(chǎn)內(nèi)部重置成本與歷史成本的差異程度較小；確定樣本數(shù)量，樣本數(shù)量根據(jù)歷史成本離散狀況來(lái)。確定；要將抽樣誤差控制在一定范圍之內(nèi)。,（二）實(shí)體性貶值的估算 1.觀察法是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維修、改造情

40、況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較來(lái)判斷資產(chǎn)的新舊程度，估算實(shí)體性貶值。資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×（1－實(shí)體性成新率）=重置成本×實(shí)體性貶值率2.使用年限法是指利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體性貶值率，來(lái)估測(cè)資,產(chǎn)的實(shí)體性貶值。計(jì)算公式公式一：實(shí)體性貶值＝（重置成本－預(yù)計(jì)殘值）×（實(shí)際已使用年限÷總使用年限公式二：總使用年限=實(shí)際已使用年

41、限+尚可使用年限公式三：實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率公式四：資產(chǎn)利用率＝截至評(píng)估日資產(chǎn) 的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷截至評(píng)估日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間×100%,某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于1994年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，企業(yè)在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自19

42、99年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的名義已使用年限為6年。,3.修復(fù)費(fèi)用法是指利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法。修復(fù)費(fèi)用包括主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出。,（三）功能性貶值的估算方法功能性貶值是指由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力等技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益的相對(duì)下降程度以及在人、財(cái)、物的耗用等方面的成本增加程度來(lái)確定，同時(shí)，還要重視技

43、術(shù)進(jìn)步因素，考慮替代設(shè)備、替代產(chǎn)品的影響以及行業(yè)技術(shù)裝備水平的現(xiàn)狀和更新?lián)Q代的速度。1.超額運(yùn)營(yíng)成本現(xiàn)值法 功能性貶值額=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）2.超額投資成本估算法 功能性貶值=復(fù)原重置成本－更新重置成本,某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12 000元，待

44、評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類新裝置的功能性貶值測(cè)算過(guò)程如下。,（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算根據(jù)產(chǎn)品銷售困難而導(dǎo)致開(kāi)工不足和資產(chǎn)閑置而造成資產(chǎn)價(jià)值不能夠?qū)崿F(xiàn)的程度來(lái)確定其貶值額，主要外部經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境變化造成的。經(jīng)濟(jì)性貶值有兩種形式：第一、運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降；第二、資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)收益減少。1.間接計(jì)算法被估資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本－實(shí)

45、體性貶值－功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1 －（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x ] ×100%,2.直接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）例題2-18 P65,第四節(jié) 評(píng)估方法的比較與選擇一、方法比較,二、方法選擇（一）評(píng)估方法選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。（二）評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。（三

46、）評(píng)估方法的選擇還受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約（四）選擇評(píng)估方法還要納入不同評(píng)估途徑中統(tǒng)籌考慮。,第三章 資產(chǎn)評(píng)估程序,資產(chǎn)評(píng)估程序概述資產(chǎn)評(píng)估具體程序和基本要求資產(chǎn)評(píng)估中的信息收集與分析方法,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估程序概述,一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義和分類（一）定義指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟。（二）分類1.狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序從資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托開(kāi)始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)為

47、止。2.廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。,（三）資產(chǎn)評(píng)估基本程序,二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性 評(píng)估質(zhì)量和公信力的保證 服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)依據(jù) 評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員維權(quán)手段,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估具體程序和基本要求,一、資產(chǎn)評(píng)估具體程序（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)1.需要明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的具體內(nèi)容（1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況（2）資產(chǎn)評(píng)估目的

48、（3）評(píng)估對(duì)象基本狀況（4）資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)（5）價(jià)值類型及定義（6）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日（7）其他需要明確的重要事項(xiàng),2.對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)做以下幾個(gè)因素的分析，以確定是否承接資產(chǎn)評(píng)估的項(xiàng)目（1）評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（2）專業(yè)勝任能力（3）獨(dú)立性分析,（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū) 1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方名稱； 2.資產(chǎn)評(píng)估目的； 3.資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象； 4.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日； 5.出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的時(shí)間要

49、求； 6.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍； 7.資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)； 8.雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任； 9.簽約時(shí)間； 10.雙方認(rèn)為就應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng),（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料（六）評(píng)定估算（七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（八）資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔,二、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員健全建立自己的評(píng)估程序評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員認(rèn)真履行適當(dāng)評(píng)估程序評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)指導(dǎo)和監(jiān)督評(píng)估程序的實(shí)施

50、評(píng)估程序部分無(wú)法履行，應(yīng)考慮對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響并在報(bào)告中披露，必要時(shí)拒絕接受委托評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員將評(píng)估程序記錄于底稿并在報(bào)告中披露,第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法,一、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要收集的信息二、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中信息的來(lái)源（一）收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料（二）收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料,三、資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中信息的初步處理（一）資產(chǎn)信息資料的分析 判斷資產(chǎn)信息資料合理性和可靠性（二）

51、資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整 資產(chǎn)信息資料進(jìn)行篩選、整理和分類,四、評(píng)估過(guò)程中常用的邏輯分析方法比較分析與綜合推理,第四章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估,機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用,第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述,一、機(jī)器設(shè)備定義人類利用機(jī)械原理以及其他科學(xué)原理制造的（自然屬性）、特定主題擁有或控制的有形資產(chǎn)（資產(chǎn)屬性），包括機(jī)器、儀器、器械、裝置以及附屬的特殊建筑物

52、等資產(chǎn)。不僅包括利用機(jī)械原理制造的裝置、而且包括利用電子、電工、光學(xué)等各種科學(xué)原理制造的裝置。二、機(jī)器設(shè)備的分類（一）固定資產(chǎn)管理中使用的國(guó)家分類標(biāo)準(zhǔn)《固定資產(chǎn)分類與代碼》,編碼：該標(biāo)準(zhǔn)采用等長(zhǎng)度6位數(shù)字層次代碼結(jié)構(gòu)，共分為4層（大、中、小、細(xì)類），其中大類和細(xì)類為兩位阿拉伯?dāng)?shù)字,（二）按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定分類 生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備 非生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備 租出機(jī)器設(shè)備 未使用機(jī)器設(shè)備 不需用機(jī)

53、器設(shè)備 融資租入機(jī)器設(shè)備（三）按機(jī)器設(shè)備的組合程度分類 單臺(tái)設(shè)備 機(jī)組 成套設(shè)備,三、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的范圍及原則（一）機(jī)器設(shè)備評(píng)估的范圍 凡屬企業(yè)列為機(jī)器設(shè)備進(jìn)行管理和使用的均應(yīng)納入機(jī)器設(shè)備評(píng)估的范圍。 具有機(jī)器設(shè)備的重要性，但未列作機(jī)器設(shè)備進(jìn)行管理的評(píng)估對(duì)象，可以作為機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，但應(yīng)予以專項(xiàng)說(shuō)明。 房屋建筑物和在建工程中的附屬設(shè)備等資產(chǎn)，在不重復(fù)、不遺漏、評(píng)估方法相同、評(píng)估結(jié)果一致

54、的原則下，可視需要納入機(jī)器設(shè)備或房屋建筑物的評(píng)估范圍。融資租入的機(jī)器設(shè)備一般作為機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，但應(yīng)專項(xiàng)說(shuō)明。,（二）機(jī)器設(shè)備評(píng)估特點(diǎn)以單臺(tái)、單件為對(duì)象以技術(shù)檢測(cè)為基礎(chǔ)必須把握機(jī)器設(shè)備的價(jià)值特點(diǎn)要考慮被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的使用狀態(tài)及使用方式合理確定被評(píng)估機(jī)器設(shè)備貶值因素,第二節(jié)成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用,一、成本法計(jì)算公式： P＝RC－DP－Df－De　　　　　　　P—評(píng)估值;　　RC—重置成本；　　DP—實(shí)體性貶值

55、；　　Df—功能性貶值； 　　De—經(jīng)濟(jì)性貶值。,二、重置成本計(jì)算,（一）設(shè)備本體的重置成本 設(shè)備本體的重置成本不包括運(yùn)輸、安裝等費(fèi)用。對(duì)于通用設(shè)備一般按照現(xiàn)行市場(chǎng)銷售價(jià)格確定，或者通過(guò)其他方法計(jì)算設(shè)備本體的重置成本。1.直接法根據(jù)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)直接確定設(shè)備本體重置成本的方法。(1)市場(chǎng)詢價(jià)根據(jù)替代原則，在同等條件下，評(píng)估人員應(yīng)該選擇可能獲得的最低售價(jià)。(2)使用價(jià)格資料的有效性、可靠性,2.物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法是以設(shè)

56、備的歷史成本為基礎(chǔ)，根據(jù)同類設(shè)備的價(jià)格上漲指數(shù)，來(lái)確定機(jī)器設(shè)備本體的重置成本的方法。(1)定基物價(jià)指數(shù)(2)環(huán)比物價(jià)指數(shù)注意：第一、采用某一類產(chǎn)品的分類物價(jià)指數(shù)，不可采用綜合物價(jià)指數(shù)。第二、審查歷史成本的真實(shí)性。第三、不同費(fèi)用的物價(jià)指數(shù)往往是不同的，應(yīng)該分別計(jì)算。,第四、只能測(cè)算復(fù)原重置成本。第五、進(jìn)口設(shè)備采用生產(chǎn)國(guó)的分類物價(jià)指數(shù)。3.重置核算法通過(guò)分別測(cè)算機(jī)器設(shè)備的各項(xiàng)成本費(fèi)用來(lái)確定設(shè)備本體的重置成本的方法。常用于

57、確定非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備設(shè)備本體的重置成本的計(jì)算。4.綜合估價(jià)法綜合估價(jià)法是根據(jù)設(shè)備的主材費(fèi)和主要外購(gòu)件費(fèi)與設(shè)備成本費(fèi)用有一定的比例關(guān)系，在不考慮稅金的情況下，通過(guò)確定設(shè)備的主材費(fèi)用和主要外購(gòu)件費(fèi)用，計(jì)算出設(shè)備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤(rùn)和設(shè)計(jì)費(fèi)用，確定設(shè)備的重置成本。,RC＝（M rm÷Km＋MPm）×（1＋KP）×（1＋Kd/n）　　　　　RC—設(shè)備本體重置成本；　　Mrm—主材費(fèi)；　　Km—成

58、本主材費(fèi)率；　　MPm—主要外購(gòu)件費(fèi)；　　KP—成本利潤(rùn)率；　　Kd—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率；　　n—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。,（1）主材費(fèi)Mrm 例題4-3 P101,5.重量估價(jià)法。 設(shè)備的重量乘以綜合費(fèi)率，同時(shí)考慮利潤(rùn)來(lái)確定設(shè)備本體的重置成本，并根據(jù)設(shè)備的復(fù)雜系數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 RC＝W×RW×K＋P　　　　　　　　　或 RC＝W×RW×K（1＋rP）,6.類比估

59、價(jià)法——指數(shù)估價(jià)法對(duì)于某些特定的設(shè)備，如化工設(shè)備、石油設(shè)備等，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的重置成本變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系。例題4-4,4-5 P106-107RC＝（A1/A2）X×S2,（二）運(yùn)雜費(fèi)1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)指從生產(chǎn)廠家到安裝使用地點(diǎn)所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用。國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)費(fèi)＝國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率　　　　　　　　　2.進(jìn)口設(shè)備的國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)指從出口國(guó)運(yùn)抵我國(guó)后，從所到達(dá)的港口、車站、機(jī)場(chǎng)等地

60、，將設(shè)備運(yùn)至使用的目的地所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，但是不包括運(yùn)輸超限設(shè)備時(shí)發(fā)生的特殊費(fèi)用。進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＝進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率,（三）設(shè)備安裝費(fèi)1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率　　　　　　　　　　2.設(shè)備安裝費(fèi)計(jì)算。進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)＝相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率　　　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)＝進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率（四）基礎(chǔ)費(fèi)為安裝設(shè)備而建

61、造的特殊構(gòu)筑物。1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)＝國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率2.進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)＝相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率,進(jìn)口設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)＝進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率,（五）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用包括國(guó)外運(yùn)費(fèi)、國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、銀行手續(xù)費(fèi)、公司代理手續(xù)費(fèi)，對(duì)車輛還包括車輛購(gòu)置附加費(fèi)等。,,二、實(shí)體性貶值由于使用和自然力作用形成的有

62、形磨損。實(shí)體性貶值率是實(shí)體性貶值與重置成本的比例。αP＝DP/RC × 100%（一）觀察法通過(guò)觀察。憑借視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)，或借助少量的檢測(cè)工具檢查，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)鑒定對(duì)象的狀態(tài)、損耗程度做出判斷。對(duì)大型設(shè)備，可采用德?tīng)柗品ê湍：C合判斷法（二）使用年限法 αP＝L1/L × 100%,L1—已使用壽命；L —總使用壽命1.若設(shè)備的殘值率為r，則計(jì)算公式為：αP＝L1/L×（1－r） 

63、15; 100% 　2.使用壽命不一定都得使用年限表示，可以使用里程、工作小時(shí)等表示。3.復(fù)雜設(shè)備，各個(gè)組成部件的使用壽命是不同的，如果每個(gè)部件可以獨(dú)立更換，整個(gè)機(jī)器的貶值率可以用以下公式表示：　　αP＝ΣKiαPi　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ki —第i個(gè)部件所占的成本權(quán)重；　 αpi—第i個(gè)部件的實(shí)體性損耗率,（三）修復(fù)費(fèi)用法 假設(shè)設(shè)備所發(fā)生的實(shí)體性損耗是可補(bǔ)償性的，那么用于補(bǔ)償（修復(fù)）實(shí)體性損耗所發(fā)生的費(fèi)用

64、就是設(shè)備的實(shí)體性貶值。,[例4－8]一臺(tái)數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為150萬(wàn)元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約20年，現(xiàn)該機(jī)器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約2萬(wàn)美元，（折人民幣13.6萬(wàn)），其他部分工作正常。所有實(shí)體性貶值及貶值率計(jì)算過(guò)程如下：,重置全價(jià)：　　　　　　　　　　　　　　　　150萬(wàn)元可修復(fù)性損耗：　　　　　　　　　　　 13.6萬(wàn)元不可修復(fù)性損耗： （150－13.6）×2／20＝13.64萬(wàn)元

65、 實(shí)體性貶值：　　　　　　　　27.24萬(wàn)元（13.6＋13.64）貶值率：　　　　　　　　　　　 27.24／150＝18.2%,三、功能性貶值由于無(wú)形磨損而引起資產(chǎn)價(jià)值的損失稱為機(jī)器設(shè)備的功能性貶值。設(shè)備的功能貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本兩方面。（一）超額投資成本復(fù)原重置成本與更新重置成本之差（二）運(yùn)營(yíng)性功能性貶值計(jì)算凈超額營(yíng)運(yùn)成本的現(xiàn)值,四、經(jīng)濟(jì)性貶值（一）使用壽命縮短產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)

66、性貶值[例 4－11]某汽車重置成本20萬(wàn)元已使用10年，按目前的技術(shù)狀態(tài)還可以正常使用10年，按年限法，該汽車的貶值率為：,（二）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的提高產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性貶值由于設(shè)備高污染、高能耗而導(dǎo)致凈營(yíng)運(yùn)成本增加的現(xiàn)值。（三）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性貶值產(chǎn)能沒(méi)有得到充分利用而造成的凈損失的現(xiàn)值。,第三節(jié)市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用,一、比較因素設(shè)備的比較因素可分為四大類，即個(gè)別因素、交易因素、地域因素、時(shí)間因素四大類。（一）個(gè)別因素

67、指反映設(shè)備在結(jié)構(gòu)、形狀、尺寸、性能、生產(chǎn)能力、安裝、質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)性等方面差異的因素。不同的設(shè)備，差異因素也不同。（二）交易因素是指交易的動(dòng)機(jī)、背景對(duì)價(jià)格的影響，不同的交易動(dòng)機(jī)和交易背景以及交易數(shù)量都會(huì)對(duì)設(shè)備的出售價(jià)格產(chǎn)生影響。（三）時(shí)間因素,不同交易時(shí)間的市場(chǎng)供求關(guān)系、物價(jià)水平等都會(huì)不同，評(píng)估人員應(yīng)選擇與評(píng)估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對(duì)參照物的時(shí)間影響因素做出調(diào)整。（四）地域因素由于不同地區(qū)市場(chǎng)供求條件等因素的同，設(shè)備的交易價(jià)

68、格也受到影響，評(píng)估參照物應(yīng)盡可能與評(píng)估對(duì)象在同一地區(qū)。如評(píng)估對(duì)象與參照物存在地區(qū)差異，則需要做出調(diào)整。,二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的具體方法（一）直接匹配法評(píng)估對(duì)象與市場(chǎng)參照物基本相同，需要調(diào)整項(xiàng)目相對(duì)較少，差異不大，且差異對(duì)價(jià)值的影響可以直接確定。 　V＝V′±△i　　　　　　　　　　　　　 V ——評(píng)估值；　 V′——參照物的市場(chǎng)價(jià)值；　△I ——差異調(diào)整?！纠?－14】在評(píng)估一輛轎車時(shí)，評(píng)估師從市場(chǎng)上獲得

69、的市場(chǎng)參照物在型號(hào)、購(gòu)置年月、行駛里程、發(fā)動(dòng)機(jī)、底盤及各主要系統(tǒng)的狀況基本相同。區(qū)別之處在于：,（1）參照物的右前大燈破損需要更換，更換費(fèi)用約200元；（2）被評(píng)估車輛后加裝CD音響一套，價(jià)值1 200元。若該參照物的市場(chǎng)售價(jià)為72 000元，則：,（二）因素調(diào)整法通過(guò)比較分析相似的市場(chǎng)參照物與被評(píng)估設(shè)備的可比因素差異，并對(duì)這些因素逐項(xiàng)做出調(diào)整，由此確定被評(píng)估設(shè)備的價(jià)值。例題4-15 P131（三）成本比率調(diào)整法通過(guò)對(duì)大量市場(chǎng)