《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》教案3

1、第三章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,導(dǎo) 讀一、應(yīng)掌握的基本概念 重置成本法 收益法 市場比較法 折現(xiàn)率 有形損耗 經(jīng)濟(jì)性損耗 功能性損耗二、思考題1、重置成本、有形損耗、功能性損耗、經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)算。2、有限期限、無限期限的預(yù)期收益現(xiàn)值的計(jì)算。3、運(yùn)用收益現(xiàn)值法、市場比較法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，各自需要的前提條件。4、運(yùn)用重置成本法、收益現(xiàn)值法、市場

2、比較法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的不同點(diǎn)。,第一節(jié) 成本法 一、成本法的基本原理 (一）成本法的理論基礎(chǔ) 成本法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。該觀點(diǎn)認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值取決于其購建時(shí)的成本耗費(fèi)。一項(xiàng)資產(chǎn)的原始成本越高，其原始價(jià)值越大。（二）成本法及其基本思路 成本法亦稱重置成本法，是指在資產(chǎn)繼續(xù)使用的前提下，從估計(jì)的更新或重置資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)成本中減去應(yīng)計(jì)損耗而求及的一個(gè)價(jià)值指標(biāo)的方法。,重置

3、成本法的基本思路：就是按現(xiàn)行市場條件重新購建與被評(píng)估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費(fèi)，扣除被評(píng)估資產(chǎn)因其使用、存放和社會(huì)技術(shù)進(jìn)步、社會(huì)環(huán)境變化對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，即各項(xiàng)損耗，從而得出被評(píng)估資產(chǎn)按現(xiàn)行市價(jià)及其新舊程度計(jì)算的重估價(jià)值。,（三）運(yùn)用成本法應(yīng)注意的問題 1、應(yīng)注意歷史資料的真實(shí)性 2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的,二、成本法的基本計(jì)算公式及相關(guān)概念（一）成本法的基本計(jì)算公式被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值 =重置成

4、本—實(shí)體性損耗—功能性損耗 —經(jīng)濟(jì)性損耗（二）相關(guān)概念 1、重置成本：又稱重置全價(jià)，是指資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。按照重置的不同方式，又可將重置成本分為兩種，即復(fù)原重置成本和更新重置成本。,復(fù)原重置成本是指采用與被估資產(chǎn)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格構(gòu)建與被估資產(chǎn)相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

5、 更新重置成本是指采用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格購建與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的成本。 更新重置成本與復(fù)原重置成本的相同點(diǎn)在于均采用資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格，不同點(diǎn)在于采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。 在計(jì)算重置成本時(shí)，如果同時(shí)擁有更新重置成本與復(fù)原重置成本的資料，應(yīng)選擇計(jì)算更新重置成本。,2、實(shí)體性損耗：指由于使用及自然力分化腐蝕的影響而使

6、資產(chǎn)實(shí)體發(fā)生的損耗。 3、功能性損耗：是指評(píng)估對(duì)象與重新購置的相比，由于科技的不斷進(jìn)步，在功能及性能方面已顯示出落后與欠缺，使原有資產(chǎn)部分或全部失去使用價(jià)值所造成的陳舊貶值。 4、經(jīng)濟(jì)性損耗：是指不是因評(píng)估對(duì)象自身的原因，而是因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值。,三、重置成本的計(jì)量（一）重置核算法：又稱細(xì)節(jié)分析法、直接法或加和法，是按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算重置成本

7、的一種方法。這種方法要求先對(duì)資產(chǎn)的成本進(jìn)行分解，進(jìn)而逐項(xiàng)計(jì)算各成本項(xiàng)目，按計(jì)入的方法區(qū)分為直接成本與間接成本。計(jì)算公式為； 重置成本=直接成本+間接成本 1、直接成本：指購建全新資產(chǎn)的全部支出中可直接計(jì)入購建成本的那一部分支出。如機(jī)器設(shè)備的買價(jià)、安裝和人工費(fèi)等。 2、間接成本：指購建全新資產(chǎn)的全部支出中不能直接計(jì)入購建成本而需要采用適當(dāng)?shù)姆椒?、?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配應(yīng)計(jì)入購建成本

8、的那一部分支出。如管理費(fèi)、設(shè)計(jì)制圖費(fèi)等。,在實(shí)際工作中，常按直接成本的一定比例估算間接成本。其方法有以下幾種：（1）人工成本比例法 間接成本=人工成本總額 分配率 分配率=間接成本/人工成本額 100%（2）單位價(jià)格法 間接成本=工時(shí)數(shù) 單位價(jià)格（3）間接成本百分率法 間接成本=直接成本 間接成本占直接成本比例

9、 采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。,,例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)了解，該機(jī)器設(shè)備現(xiàn)尚無換代產(chǎn)品，該設(shè)備賬面原值10.2萬元，經(jīng)檢驗(yàn)資料，該設(shè)備當(dāng)時(shí)購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，間接成本0.2萬元。據(jù)對(duì)同類型機(jī)器設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)比2年前上漲了20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%；購建成本中間接成本占直接成本的百分率不變。

10、根據(jù)以上資料，估算該設(shè)備的重置成本。,解： 購買價(jià)=8 （1+20%）=9.6（萬元） 運(yùn)雜費(fèi)=1.6 （1+80%）=2.88（萬元） 安裝費(fèi)中的直接成本=0.4 （1+40%） =0.56（萬元） 直接成本=9.6+2.88+0.56

11、 =13.04（萬元） 間接成本占直接成本的百分率 =0.2/（8+1.6+0.4） 100% =2% 間接成本=13.04 2%=0.26（萬元） 重置成本=13.04+0.26=13.30（萬元）,（二）功能系數(shù)法：是選擇同類功能的資產(chǎn)作

12、為參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，按被估資產(chǎn)功能與參照物功能的差異，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。其關(guān)鍵是尋求功能成本函數(shù)，所以在運(yùn)用功能系數(shù)法時(shí)，首先應(yīng)力求準(zhǔn)確判斷功能與成本間的關(guān)系，然后再把這一關(guān)系用函數(shù)表達(dá)出來，最后依據(jù)被估資產(chǎn)的功能來計(jì)算其重置成本。 資產(chǎn)功能與成本之間的關(guān)系呈線性關(guān)系或指數(shù)關(guān)系。 1、生產(chǎn)能力比例法 如果資產(chǎn)功能與成本間呈線性關(guān)系，即功能與成本同比

13、例增大，就可以采用生產(chǎn)能力比例法。其計(jì)算公式為： 被估資產(chǎn)重置成本=,2、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 若資產(chǎn)的功能與成本成指數(shù)關(guān)系，即隨著功能的增大，成本的上升幅度趨緩，表現(xiàn)出規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。就可以采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。其計(jì)算公式為： 被估資產(chǎn)重置成本= （三）物價(jià)指數(shù)法：是根據(jù)歷史成本，并考慮物價(jià)指數(shù)，把原始成本調(diào)整為重置成本的一種方法。需注意的是，物價(jià)指數(shù)有定基物價(jià)指數(shù)

14、和環(huán)比物價(jià)指數(shù)之分。在資產(chǎn)評(píng)估中，選擇物價(jià)指數(shù)，其基期應(yīng)與資產(chǎn)的形成期一致，計(jì)算期和資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)期一致。計(jì)算公式為：,被估資產(chǎn)重置成本= 被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本 （見教材40頁例題）（四）統(tǒng)計(jì)分析法：是根據(jù)統(tǒng)計(jì)原理，選擇有代表性的資產(chǎn)，較精確地計(jì)算出其重置成本，依據(jù)資產(chǎn)的原始成本，從而推算全部資產(chǎn)的重置成本。其步驟為： 1、在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按

15、照適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別； 2、在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適當(dāng)具有代表性的資產(chǎn)，用前述適當(dāng)?shù)姆椒ü浪闫渲刂贸杀荆?3、依據(jù)代表性資產(chǎn)的重置成本與其賬面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)k;,K= ，其中K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)，R’為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 ，R為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。4、根據(jù)計(jì)算的k值，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。公式為：某類資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)

16、歷史成本×k,例：評(píng)估某企業(yè)通用設(shè)備類，經(jīng)過抽樣，選擇具有代表性的通用設(shè)備4臺(tái)并進(jìn)行估算，其重置成本之和為20萬元，而該4臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備歷史成本之和為16萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為400萬元，試估算其重置成本。解： k=20/16=1.25 通用設(shè)備類重置成本=400×1.25=500（萬元）,四、有形損耗的計(jì)量（一）觀察法：也稱成新率法，指具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)

17、驗(yàn)的工程技術(shù)人員，通過對(duì)資產(chǎn)實(shí)體各主要部位的觀察以及用儀器測量等方式進(jìn)行鑒定，從而判斷被估資產(chǎn)的成新率。公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本×（1-成新率）（二）使用年限法：根據(jù)評(píng)估對(duì)象的有關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，利用計(jì)算折舊的方法，從而求出有形損耗的一種方法。,1、簡單年限法： 被評(píng)估資產(chǎn)的有形損耗=（重置成本-殘值）/總使用年限×實(shí)際已使用年限其中，殘值是指資產(chǎn)清理報(bào)廢時(shí)凈回收的金額，數(shù)額大時(shí)予以考

18、慮，如果殘值較小，可以忽略不計(jì)。 實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)機(jī)床，經(jīng)評(píng)估其重置成本為48萬元，根據(jù)會(huì)計(jì)記錄記載該機(jī)床已使用5年，平均利用率為60%，估計(jì)還可用6年，試確定該機(jī)床的評(píng)估值。,解：該機(jī)床實(shí)際已使用年限=5×60%=3（年） 該機(jī)床的有形損耗=48/9×3=16（萬元） 機(jī)床評(píng)估值=48-16=32（萬元）,,2

19、、綜合年限法： 被評(píng)估資產(chǎn)的有形損耗=（重置成本-殘值）/總使用年限×加權(quán)平均已使用年限加權(quán)平均已使用年限=加權(quán)投資成本=已使用年限×投資成本 （見教材42頁例題）,（三）修復(fù)費(fèi)用法：通過估算將被估資產(chǎn)恢復(fù)到原有全新功能所需投入的費(fèi)用來直接確定資產(chǎn)的實(shí)體性損耗的一種方法。,五、功能性損耗的計(jì)量：通過新舊技術(shù)的比較，求出被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的超支額。計(jì)算公式為：1、被評(píng)估資產(chǎn)的 年

20、超額運(yùn)營成本= ∑（舊技術(shù)的單位生產(chǎn)成本-新技 術(shù)的單位生產(chǎn)成本）×年生產(chǎn)量2、被評(píng)估資產(chǎn)的 被評(píng)估資產(chǎn)的 年稅后超支額= 年超額運(yùn)營成本×（1-所得稅率）3、被評(píng)估資產(chǎn)的 功能性損耗= ∑（被評(píng)估資產(chǎn)的 各年折 年稅后超支額 × 現(xiàn)系數(shù)）,如果被評(píng)估資產(chǎn)運(yùn)營成本的年稅后超支額是固定的，則公式可變?yōu)椋?

21、 功能性損耗=被評(píng)估資產(chǎn)的年稅后超支額×年金現(xiàn)值系數(shù)六、經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：有兩種方式：,（一）通過估算生產(chǎn)能力的變化來評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)性損耗，步驟為： 1、計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率 經(jīng)濟(jì)性貶值率= x為規(guī)模效益指數(shù)。 2、計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗 經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率,（二）利用年收益損失額本金化來計(jì)算，即,八、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià) 重置成本

22、法是從資產(chǎn)購建的成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。該方法的運(yùn)用一般講沒有嚴(yán)格的前提條件，無法計(jì)算收益的資產(chǎn)以及找不到參照物的專用資產(chǎn)的評(píng)估均可使用該方法，但并非所有的評(píng)估對(duì)象都適合采用重置成本法。,第二節(jié) 收益法,一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ) 收益法的理論基礎(chǔ)是效用價(jià)值論。該觀點(diǎn)認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由其效用決定的，而資產(chǎn)的效用則體現(xiàn)在資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益上。在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率既定的情況下，一項(xiàng)資產(chǎn)的

23、未來收益越高，該資產(chǎn)的價(jià)值就越大。（二）收益法及其基本思路 收益法亦稱收益現(xiàn)值法，它是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，借以確定資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。,收益現(xiàn)值法的基本思路是：購買資產(chǎn)是一項(xiàng)投資，而投資既要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，又要取得收益，收益是投資的主要?jiǎng)訖C(jī)。因此，可以根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)在未來若干年內(nèi)帶來的收益,并將其折算成現(xiàn)值，來確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。收益現(xiàn)值法是運(yùn)用資本化過程將預(yù)期收益轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)價(jià)

24、值。（三）收益法運(yùn)用的前提條件 1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量； 2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量。,二、收益法的計(jì)算公式及相關(guān)概念 收益現(xiàn)值 =1、收益：指一個(gè)企業(yè)或一項(xiàng)特定資產(chǎn)在使用過程中所帶來的凈收入。2、收益現(xiàn)值：是未來年份才能獲得的預(yù)期收益金額按相應(yīng)折現(xiàn)率折算成的現(xiàn)實(shí)資金數(shù)額,即評(píng)估值。3、折現(xiàn)率：亦稱貼現(xiàn)率，在收益現(xiàn)值法中，折現(xiàn)率就是在一定時(shí)期內(nèi)的投

25、資收益與相關(guān)投資的比率，它是由資金的時(shí)間價(jià)值決定的。折現(xiàn)率本質(zhì)上是投資報(bào)酬率，它通常由兩部分構(gòu)成，一是正常報(bào)酬率；二是風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。,三、預(yù)期收益的計(jì)量 預(yù)期收益有三種可供選則的類型：（一）稅后利潤（二）凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊-追加投資（三）利潤總額,預(yù)測收益的方法有很多，但主要有兩種：時(shí)間序列法和因素分析法。 時(shí)間序列法是根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，用回歸分析的統(tǒng)計(jì)方

26、法得出用于預(yù)測未來收益的方程。 因素分析法是一種間接預(yù)測收益的方法，它首先確定影響一項(xiàng)資產(chǎn)的收入和支出的具體因素；然后建立收益與這些因素的數(shù)量關(guān)系，同時(shí)對(duì)這些因素未來可能的變動(dòng)進(jìn)行預(yù)測；最后估算出基于這些因素的未來收益水平。,四、折現(xiàn)率與本金化率的計(jì)量 折現(xiàn)率與本金化率都是將未來的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，但二者的適用場合不同。 折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值

27、的比率。本金化率是將未來永續(xù)性預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的比率。二者的關(guān)系為： 折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 本金化率=折現(xiàn)率-未來年收入的增長率 在收益法的運(yùn)用中，關(guān)鍵是折現(xiàn)率的確定，本金化率是以折現(xiàn)率為基礎(chǔ)的。確定折現(xiàn)率的基本方法有：加和法、資本成本加權(quán)法和市場比較法。,1、加和法 根據(jù)折現(xiàn)率包括無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩部分，每一部分?jǐn)?shù)

28、值分別求取，然后相加得出折現(xiàn)率。2、資本成本加權(quán)法 這種方法把資產(chǎn)看作投入的資金總額，即企業(yè)的資產(chǎn)由長期負(fù)債和所有者權(quán)益構(gòu)成，二者所表現(xiàn)出的利息率和投資收益率必然影響折現(xiàn)率的大小，為此采用加權(quán)平均法處理，公式為： 折現(xiàn)率=長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重 長期負(fù)債的利息率 （1-所得稅率）+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重 投資報(bào)酬率 3、市場比較法 通過尋找與被估

29、資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)的市場價(jià)格以及該資產(chǎn)的收益來倒求折現(xiàn)率 。,五、有關(guān)計(jì)算 收益法的計(jì)算，關(guān)鍵是評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)的使用年限、收益及折現(xiàn)率的準(zhǔn)確判斷。三要素的不同組合會(huì)直接影響收益現(xiàn)值的大小?，F(xiàn)在我們在收益和折現(xiàn)率的判斷基礎(chǔ)上，僅就資產(chǎn)的不同使用年限來計(jì)算其收益現(xiàn)值。 根據(jù)未來收益是否在有限期間內(nèi)取得（即資產(chǎn)的使用壽命是否有限），有以下兩種情況：,（一）有限期限：即資產(chǎn)的使用壽命是有限的。 1、每期收益

30、額不等時(shí) 被評(píng)估資 產(chǎn)的價(jià)值= ∑（各年預(yù)期收益額 各年折現(xiàn)系數(shù)）例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營3年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負(fù)債，經(jīng)預(yù)測得出3年內(nèi)各年的預(yù)期收益分別為600萬元，800萬元，400萬元，適用的折現(xiàn)率為6%，試確定該企業(yè)3年內(nèi)的收益現(xiàn)值總額。解：收益現(xiàn)值總額=600. +800. +400. =566.04+712+335.84

31、 =1613.88(萬元） 2、每期收益額相等時(shí) 被評(píng)估資 產(chǎn)的價(jià)值=,（二）無限期限：有兩種情況1、收益穩(wěn)定的情況：（1）整個(gè)永續(xù)時(shí)期收益穩(wěn)定，即未來各年預(yù)期收益相同，可直接采用本金化處理（即永續(xù)年金法）。公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=預(yù)期收益額/資本化率 =A/r例：被評(píng)估資產(chǎn)為一塊土地，每年可穩(wěn)定獲得9萬元的租金收入，評(píng)估人員分析，本

32、金化率為10%，則該塊土地的評(píng)估值為多少？解：　　　該塊土地的評(píng)估值＝9/0.10=90（萬元）,,（2）整個(gè)永續(xù)時(shí)期內(nèi)，前期收益不穩(wěn)定，后期收益穩(wěn)定，則采用分段法，即，　被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝　　　　　　　　　　　　　其中：Ｒi為前期各年的預(yù)期收益額；　　　　n為前期年數(shù)；　　　　r為折現(xiàn)率； r’為資本化率；　　　　A為后期固定的預(yù)期收益額．,例：對(duì)某企業(yè)進(jìn)行預(yù)測，得知未來前５年收益

33、分別為６０萬元、５０萬元、４０萬元、５０萬元、２０萬元，以第五年的收益額作為第六年以后的永續(xù)年金收益，折現(xiàn)率和本金化率選用１０％，按分段法計(jì)算其收益現(xiàn)值。解：　　第一段收益現(xiàn)值＝６０?。?９０９１+５０×?。?８２６５+４０?。?７５１３+５０?。?６８８０+２０　０.６２０９＝１７２.７４１（萬元） 第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（萬元） 第二段本金現(xiàn)值=200　

34、0.6209=124.18（萬元） 預(yù)期收益現(xiàn)值總額=172.741+124.18=296.921（萬元）,2、收益不穩(wěn)定的情況：（這里特指收益按固定比例增長的情況）（1）整個(gè)永續(xù)期間，收益按固定比例增長 被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=R0. 其中：R0為基期收益；g為預(yù)期收益年增長率；r為折現(xiàn)率。（2）如果前期收益不是以固定比例增長，而后期收益是以固定比例增長，則

35、 被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=,六、對(duì)收益法的評(píng)價(jià) 收益法是從資產(chǎn)的獲利能力的角度來確定資產(chǎn)的價(jià)值，它最適宜用于那些形成資產(chǎn)的成本費(fèi)用與其獲利能力不對(duì)稱，以及成本費(fèi)用無法或難以準(zhǔn)確計(jì)算的資產(chǎn)。但該方法也有一定的局限性。首先，該方法的使用需具備一定的前提條件，對(duì)于沒有收益或收益無法用貨幣計(jì)量以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無法計(jì)算的資產(chǎn)，該方法無法使用。其次，該方法的操作含有較大成分的主觀性。此外，該方法的運(yùn)用也需具備一定的市場條件，否則

36、一些數(shù)據(jù)的選取就會(huì)存在困難。,第三節(jié) 市場比較法,一、市場比較法的基本原理（一）市場比較法的理論基礎(chǔ) 市場比較法是以馬歇爾的均衡價(jià)值論為基礎(chǔ)。即認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由在公開市場上買賣雙方力量達(dá)成一致時(shí)的均衡價(jià)格所決定的。,（二）市場比較法的評(píng)估思路 市場比較法是以現(xiàn)實(shí)市場上同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格為基礎(chǔ)，借以確定資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。 市場比較法的

37、評(píng)估思路是：首先在資產(chǎn)市場上尋找與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的參照物的成交價(jià)，即交易案例；然后對(duì)被估資產(chǎn)與參照物之間的差異進(jìn)行調(diào)整，將參照物的成交價(jià)調(diào)整為被估資產(chǎn)的評(píng)估值．由于市場比較法是通過被評(píng)估資產(chǎn)的市場行情來確定其評(píng)估值．因此只有多個(gè)交易案例才能反映市場行情．,（三）市場比較法的計(jì)算公式被估資產(chǎn)評(píng)估值＝（四）市場比較法運(yùn)用的前提條件 1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場； 2、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)

38、、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。,二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物 尋找參照物是市場比較法的基礎(chǔ)，其基本要求是： 1、參照物的成交價(jià)必須真實(shí)； 2、參照物的基本數(shù)量要求 3、參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間大體可替代 4、參照物的成交價(jià)是正常交易的結(jié)果,（二）調(diào)整差異 1、時(shí)間因素 2、區(qū)域因素 3、功能因素 4、成新率因素

39、 5、交易情況調(diào)整（三）確定評(píng)估值,三、市場比較法的具體操作方法（一）直接比較法 1、單一因素比較法 評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1）功能價(jià)值法（2）價(jià)格指數(shù)法（3）成新率價(jià)格法（4）市價(jià)折扣法（5）成本市價(jià)法（6）市盈率乘數(shù)法,2、類比調(diào)整法 運(yùn)用類比調(diào)整法法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，事實(shí)上就是對(duì)現(xiàn)實(shí)市場上同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作必要的調(diào)整。公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=同

40、類資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià) 調(diào)整系數(shù) 這里，調(diào)整涉及時(shí)間、功能、地區(qū)、交易情況等因素。（二）間接比較法,四、清算問題 當(dāng)資產(chǎn)處于清算時(shí)，此時(shí)的價(jià)格判斷稱為清算價(jià)格。由于出售者是處在非自愿或被迫處置資產(chǎn)的特殊情況下出售資產(chǎn)，所以清算價(jià)格的評(píng)估值一般總是低于公開或競爭市場的價(jià)格。通常采用的方法有市價(jià)折扣法和模擬拍賣法。,五、對(duì)市場比較法的評(píng)價(jià) 市場比較法是相對(duì)最具客觀性的評(píng)估方法，其評(píng)估值比較容易

41、為交易雙方理解和接受。因此，在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家運(yùn)用最廣泛。但其運(yùn)用需具備一定的前提條件：一是對(duì)產(chǎn)權(quán)交易市場成熟度的要求；二是對(duì)被評(píng)估對(duì)象本身的要求，即評(píng)估對(duì)象應(yīng)是具有一定通用性的資產(chǎn)。,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇,一、各種評(píng)估方法的比較（一）成本法與收益法 采用成本法與收益法評(píng)估資產(chǎn)的最大不同主要有兩點(diǎn)：一是成本法評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值是單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值的加總，而收益法評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值通常以企業(yè)資產(chǎn)的整體預(yù)期收

42、益作為評(píng)估的主要依據(jù)來進(jìn)行；二是重置成本法考慮的是購建資產(chǎn)的成本費(fèi)用，而收益現(xiàn)值法考慮的是資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益。,,（二）成本法與市場比較法 一是成本法是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)重建或重新購置所需花費(fèi)的成本進(jìn)行估價(jià)，而市場比較法則是以與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的市場交易價(jià)作為參照物，來評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值；二是成本法注重購建資產(chǎn)的費(fèi)用支出，而市場比較法注重資產(chǎn)的效用。,,（三）收益法與市場比較法 一，市場比較法評(píng)估

43、資產(chǎn)的價(jià)值是以被評(píng)估資產(chǎn)的參照物的現(xiàn)實(shí)市場交易價(jià)為基礎(chǔ)的，而收益法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值是以被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益為基礎(chǔ)的，未來的預(yù)期收益受市場因素、國家政策因素等的影響較大，對(duì)未來收益的預(yù)測往往會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)；二、市場比較法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值是由資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況和面臨的市場交易條件所決定的，而收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值是以資產(chǎn)在未來經(jīng)營過程中對(duì)收益的貢獻(xiàn)程度來確定資產(chǎn)價(jià)值的。它評(píng)估的并非是資產(chǎn)的固有價(jià)值，而是其未來的獲利能力。,二、資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選