房地產(chǎn)母公司將其土地變更到全資子公司名下開(kāi)發(fā)的合同節(jié)稅技巧

1、 房地產(chǎn)母公司將其土地變更到全資子公司名下開(kāi)發(fā)的合同節(jié)稅技巧 房地產(chǎn)母公司將其土地變更到全資子公司名下開(kāi)發(fā)的合同節(jié)稅技巧實(shí)踐中，往往存在房地產(chǎn)公司（一般是母公司）先參與土地中標(biāo)，然后，再成立一個(gè)項(xiàng)目公司（該項(xiàng)目一定是母公司的子公司）對(duì)其中標(biāo)的土地進(jìn)行獨(dú)立開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。這種房地產(chǎn)母公司中標(biāo)拿地，后注冊(cè)成立項(xiàng)目公司（子公司）開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，在實(shí)踐中存在以下兩種情況：第一種情況：房地產(chǎn)母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，未辦理土地證，擬成立子公 第

2、一種情況：房地產(chǎn)母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，未辦理土地證，擬成立子公司開(kāi)發(fā)。 司開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)母公司已經(jīng)種標(biāo)拿地，母公司與土地管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》 ，并交納土地出讓金取得土地出讓金合規(guī)票據(jù)入賬，但是還沒(méi)有取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。然后擬在項(xiàng)目所在地設(shè)立全資子公司或項(xiàng)目公司對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第二種情況：房地產(chǎn)母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，并取得土地證，擬成立子公 第二種情況：房地產(chǎn)母公司出錢拿地，獲得土地出讓金

3、收據(jù)，并取得土地證，擬成立子公司開(kāi)發(fā)。 司開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)母公司已經(jīng)種標(biāo)拿地，母公司與土地管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》 ，并交納土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)以及取得土地出讓金合規(guī)票據(jù)入賬，然后擬在項(xiàng)目所在地設(shè)立全資子公司或項(xiàng)目公司對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。以上兩種情況下的項(xiàng)目公司（子公司）進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，都有一個(gè)共同點(diǎn):母公司名下的土地使用權(quán)必須過(guò)戶到母公司后注冊(cè)成立的項(xiàng)目公司或子公司。如果母公司就將其中標(biāo)的土地變更到其子公司名下，讓

4、其子公司進(jìn)行后期的開(kāi)發(fā)，面臨一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)：將被認(rèn)定為母公司向子公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，必須要依法繳納土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅等沉重的稅收負(fù)擔(dān)。到底如何規(guī)避以上稅收風(fēng)險(xiǎn)呢？筆者針對(duì)以上兩種情況的稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出借鑒的稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略。一、第一種情況的稅收風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略 一、第一種情況的稅收風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略1、稅收風(fēng)險(xiǎn)分析 、稅收風(fēng)險(xiǎn)分析由于母公司在土地中標(biāo)拿地時(shí)，土地出讓金是母公司出的，國(guó)土部門開(kāi)具的土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)上

5、的抬頭是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。由于今后成立的子公司從事該母公司中標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)的前提條件是，母公司中標(biāo)地塊的土地使用權(quán)必須過(guò)戶或變更到子公司名下，才能進(jìn)行立項(xiàng)和開(kāi)發(fā)。為此，母公司必須將其中標(biāo)的土地變更到其子公司名下，可是，雖然國(guó)有土地使用權(quán)證在國(guó)有土地部門的配合下過(guò)戶到畝公司成立的子公司名下，但是國(guó)土部門將土地出讓金收據(jù)已經(jīng)開(kāi)給了房地產(chǎn)母公司，沒(méi)有開(kāi)給擬成立開(kāi)發(fā)該土地的子公司。存在以下稅收風(fēng)險(xiǎn)：子公司在計(jì)算土地增值稅、增

6、值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，將面臨不能扣除，使子公司的稅收成本增加。2、規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的法律依據(jù) 、規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的法律依據(jù)（1）國(guó)土資發(fā) ）國(guó)土資發(fā)[2006]114 號(hào)第十條第（二）款第 號(hào)第十條第（二）款第 6 項(xiàng)的規(guī)定 項(xiàng)的規(guī)定根據(jù)國(guó)土資源部于 2006 年 5 月 31 日發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行） 》 （國(guó)土資發(fā)[2006]114 號(hào)）第十條第（二）款第 6 項(xiàng)“申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在

7、申請(qǐng)書(shū)中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 ，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》 ；也可按約定直接與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 ”的規(guī)定，土地競(jìng)得人在提交的《投律依據(jù)。3、稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的合同技巧 、稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的合同技巧針對(duì)第一種情況，應(yīng)采取以下規(guī)避策略：（1）第一種合同簽訂方法：通過(guò)《投標(biāo)（競(jìng)買

8、）申請(qǐng)書(shū)》中的約定進(jìn)行規(guī)避 ）第一種合同簽訂方法：通過(guò)《投標(biāo)（競(jìng)買）申請(qǐng)書(shū)》中的約定進(jìn)行規(guī)避第一，母公司（土地競(jìng)得人）在向國(guó)土部門提交的《投標(biāo)（競(jìng)買）申請(qǐng)書(shū)》中約定以下內(nèi)容：①擬成立子公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；②擬成立子公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間；③房地產(chǎn)母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金，土地出讓金的收據(jù)等子公司注冊(cè)成立后直接開(kāi)給子公司名下。第二，與國(guó)土部門協(xié)商一致，根據(jù)招標(biāo)掛牌出讓結(jié)果，國(guó)土部門先與房地產(chǎn)母公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》

9、 ，在房地產(chǎn)母公司辦理完子公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與子公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》 ；或者約定國(guó)土部門直接與子公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 。（2）第二種合同簽訂方法：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門簽訂三方補(bǔ)充協(xié)議，將 ）第二種合同簽訂方法：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門簽訂三方補(bǔ)充協(xié)議，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。 土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。如果母公司（土地競(jìng)得人）在向國(guó)土部門提交的《投標(biāo)（競(jìng)買）申請(qǐng)書(shū)》中沒(méi)

10、有約定以下內(nèi)容：①擬成立子公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；②擬成立子公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間；③房地產(chǎn)母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金，土地出讓金的收據(jù)等子公司注冊(cè)成立后直接開(kāi)給子公司名下。則采用簽訂三方協(xié)議 簽訂三方協(xié)議進(jìn)行規(guī)避。第一，在項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，而且政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃、土地價(jià)款總額等條件不變的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。第二

11、，將國(guó)土部門開(kāi)給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù)，到國(guó)土部門和財(cái)政部門協(xié)商換成子公司抬頭的土地出讓金收據(jù)。如果換不成子公司抬頭的收據(jù)，則將國(guó)土部門開(kāi)給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù)在子公司進(jìn)行入賬進(jìn)土地成本。（3）最優(yōu)規(guī)避策略：第一種合同簽訂方法 ）最優(yōu)規(guī)避策略：第一種合同簽訂方法以上兩種合同簽訂方法中，由于考慮到國(guó)土部門開(kāi)給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù)，到國(guó)土部門和財(cái)政部門很難協(xié)商一致，換成子公司抬頭的土地出讓金收據(jù)。將在土地增值稅前很難扣

12、除，所以，筆者建議最好采用規(guī)避策略一的方法更妥當(dāng)。二、第二種情況的稅收風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略的合同簽訂技巧 第二種情況的稅收風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略的合同簽訂技巧1、法律稅收風(fēng)險(xiǎn)分析 、法律稅收風(fēng)險(xiǎn)分析第二種情況與第一種情況相比，房地產(chǎn)母公司取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，在法律上該土地使用權(quán)是房地產(chǎn)母公司。因此，房地產(chǎn)母公司支付土地出讓金并獲得合規(guī)票據(jù)，必須在房地產(chǎn)公司母公司里入賬進(jìn)土地成本，然后母公司將其中標(biāo)拿的土地，過(guò)戶到其設(shè)立的全資子公司或項(xiàng)目公司是一種