關(guān)于租售比的若干問題

1、租售比 租售比目錄 目錄1 什么是租售比 什么是租售比 2 租售比的指標(biāo)界定 租售比的指標(biāo)界定 3 租售比的計(jì)算方法 租售比的計(jì)算方法 4 中國樓市目前的租售比 中國樓市目前的租售比 5 影響租售比的因素 影響租售比的因素 6 租售失衡看房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制 租售失衡看房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制7 請重視房屋租售比這個指標(biāo) 請重視房屋租售比這個指標(biāo)關(guān)鍵詞：租售比 關(guān)鍵詞：租售比 租金 租金 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 銀行貸款

2、 銀行貸款1 什么是租售比 什么是租售比租售比(租賃價(jià)格與銷售價(jià)格比)一詞源于國外，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況。 從理論上說，“租售比”能夠比較客觀地反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況。由于租房體現(xiàn)的是一種真實(shí)的居住需求，因此當(dāng)一個城市的房產(chǎn)價(jià)格迅速上升而房屋租賃市場的價(jià)格卻沒有隨著出現(xiàn)明顯增長時(shí)，就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場存在著虛高或投機(jī)行為。 2 租售比的指標(biāo)界定 租售比的指標(biāo)

3、界定租售比一般界定為 1∶200 至 1：300 之間，如果租售比低于 1∶300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，樓價(jià)高估；如果高于 1∶200，說明該區(qū)域投資潛力較大，樓價(jià)泡沫不大。 隨著租售比的降低樓價(jià)的泡沫越大。從發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場規(guī)律來看，一般房屋租售比的警戒線是 1：200。 3 租售比的計(jì)算方法 租售比的計(jì)算方法 國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為 1∶300~1∶200。在正常市場情況下，租售比

4、應(yīng)該在 1：300 至 1：200 之間。如果租售比小于 1：300，也就是買一套房要出租 300 個月以上才能收回全部投資。這樣的租售比說明房價(jià)已經(jīng)明顯高于內(nèi)在價(jià)值，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，比值越小說明泡沫成分越大。此時(shí)的房產(chǎn)投資回報(bào)率已經(jīng)非常低，甚至不不動產(chǎn)稅決定著有多少剩余的投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有 10 萬套可以用來出租的住房，由于沒有不動產(chǎn)稅的擠壓，可能有 5 萬套就不進(jìn)入租房市場，因此這時(shí)候

5、的“租售比”的數(shù)據(jù)是不是完全的“租售比”值。如果不動產(chǎn)稅出臺，另外的 5 萬套的空置房可能有 90%以上進(jìn)入租房市場，這樣必然會導(dǎo)致租金大幅度下降，這時(shí)候的“租售比”就會發(fā)生巨大的變化，在房價(jià)上升的勢態(tài)中，如果開征不動產(chǎn)稅或我國所謂物業(yè)持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會受到極大的制約。 ⑵關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者的宏觀貸款政策 ⑵關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者的宏觀貸款政策例如我國出臺的房貸新政中大幅下調(diào)了自住型住房的首付比例和還款

6、利率，而對于非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規(guī)定了嚴(yán)格的上限。二手房政策更是沒有任何松綁跡象。 這一政策的實(shí)施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進(jìn)行大量的投資或投機(jī)活動，防止他們把泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第 3 套甚至第 4 套房。這樣投資者的風(fēng)險(xiǎn)飆升，限制了投資人的投資需求。投資者就敢于將大量的投資房閑置在那里并不出租，坐而等待房地產(chǎn)的增值，利率也是如此。顯然，這個貸款政策也是直接制約“租

7、售比”比值的重要條件。 ⑶政府對大部分人的自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實(shí)施情況 ⑶政府對大部分人的自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實(shí)施情況由于住房權(quán)利是公民的生存權(quán)利的一部分，也是社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展的重要基礎(chǔ)，所以政府要以盡可能低的價(jià)格滿足這一主體需求，減少相關(guān)稅賦，擴(kuò)大貸款年限，實(shí)行優(yōu)惠利率，甚至直接提供政府補(bǔ)貼，例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個人購房契稅和首次購房利息等政策，都是主要針對中低收入階層解決自住房問題的措施,這一

8、措施將大大減少租房者，租房者數(shù)量的減少直接導(dǎo)致“租售比”的變化。 ⑷房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)房屋的銷售程序及法律規(guī)定 ⑷房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)房屋的銷售程序及法律規(guī)定我國的房地產(chǎn)預(yù)售制度是房地產(chǎn)開發(fā)初期的一種特殊的鼓勵政策，在市場已經(jīng)高度發(fā)展后仍被沿用。加之價(jià)格在炒作中的飆升，開發(fā)商有大量的閑置房既不進(jìn)入銷售市場，也不進(jìn)入租房市場，等待暴漲后的增值，這和我國實(shí)行的預(yù)售制度有極大關(guān)系。在這樣的背景下的“租售比”數(shù)值會發(fā)生很大變化。我國出現(xiàn)的開發(fā)商主動地

9、延緩銷售，建成了不開盤，甚至把大盤變成多個小盤開盤，實(shí)施變相囤積來推高房價(jià)，這是與我國實(shí)施的商品房預(yù)售制度有著重大關(guān)系的。一旦取消預(yù)售制度，房價(jià)將有大幅度下滑。惜售，不租，主動放緩建設(shè)與銷售步伐，只有在現(xiàn)行的預(yù)售制度下占有購房戶全部房款的條件下才能發(fā)生。 ⑸國家用于住房開發(fā)的土地供給情況 ⑸國家用于住房開發(fā)的土地供給情況如果政府對土地政府控制嚴(yán)緊，將導(dǎo)致住房需求加大，從而推動房價(jià)的上升；如果政府放大土地供應(yīng)，或者對土地開發(fā)不制定開發(fā)時(shí)間