中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

1、中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 中海地產(chǎn)成本管理體系剖析1. 引言 引言中海地產(chǎn)和萬科的管理水平高在房地產(chǎn)行業(yè)是比較出名的，偶然機會，得到了整套中海地產(chǎn)的《中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度》(2006 年版)，初看下，中海地產(chǎn)這套成本管理制度并沒有復(fù)雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實到了具體管理制度和實施中。再仔細分析，這套制度確實系統(tǒng)性很強，有其很多先進的方面。下面是我對這套中海項目成本管理體系的分析，希望能對集團的成本

2、管理體系改善有所幫助。2. 中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析 中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析中海地產(chǎn)成本管理文件由一系列文件組成，最高一級是《中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度》，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理指引、工作程序、單項通知和用表等，將這些文件進行分類后，見下表。文件類型 文件名稱 文件主要內(nèi)容綱領(lǐng)性控制文件 《中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度》包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門對于成本管理的職責、開發(fā)建設(shè)各階段成本管理內(nèi)容、成

3、本動態(tài)監(jiān)控等《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目》工程成本與財務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系《中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法》 包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計價方式、付款方式、物料供應(yīng)方式等策劃原則部門管理文件 《合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責》 合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責招投標管理文件 《關(guān)于加強工程合同管理的通知》 總部將參與子公司的大額工程合同 的招標、定標等工作《分判商名冊管理程序》 分判商（承包商）考察、入庫、履約調(diào)查、分類與更新等《招標分判工

4、作程序》 包括招標策劃、招投標文件編制、招投標過程管理、評標定標程序等合同簽訂后的成本管理文件《合約管理工作程序》 合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù)算、報價、變更、結(jié)算管理《工程簽證管理工作程序》 施工過程的簽證管理《關(guān)于加強對大額工程款支付審批管理的通知》大額付款管理3. 中海地產(chǎn)項目成本管理體系分析 中海地產(chǎn)項目成本管理體系分析(1) 成本管理總思路清晰而且系統(tǒng)，中海的成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線

5、，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及 ERP 項目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進。(2) 建立了公司統(tǒng)一的、和財務(wù)緊密結(jié)合的成本分解體系，相當于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”。中海首先建立了一個和財務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系-《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目》，成本計劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個成本分解體系為基礎(chǔ)，即統(tǒng)一了各層次成本的口徑和構(gòu)成，相當于統(tǒng)一了成本《

6、大額工程合同定標會議通知》《大額工程合同中標單位審批表》《 年 半年工程合約定標情況表》《分判商考察意見表》（適用于在建工程）《分判商考察意見表》（適用于完工工程）《分判商考察意見表》（適用企業(yè)基地）《分判商考察意見表》（適用于工廠）《分判商履約評價表》（HY01-05） 《分判商名冊》（HY01-06）《分判商履約情況調(diào)查表》（HY01-07）《分判工程招標工作計劃（參考模板）》（HY02－02） 《招標文件評審表》（HY02－03

7、）《投標單位審批表》（HY02－04）《開標書》（HY02－05）《分判工程定標記錄》（HY02－06） 合同管理制度 《合約管理策劃報告評審表》（HY02－01）《合約交底記錄》（HY03－01）《合同文件評審表》（HY02－07）《合同分發(fā)登記表》（HY02－08）合同簽訂后成本管理制度 《工程付款證書》（模板）（HY03－02） 《工程變更價款確認書》（HY03－05）《工程變更價款審批表》（HY03－04）《工程成本變動報告》（

8、HY03－03）《工程簽證單》（HY04-01）《工程簽證登記表》（HY04-02）《簽證費用審批表》（HY04-03）《結(jié)算書》（模板）（HY03－06）《結(jié)算確認書》（HY03－07）若只有制度和工作流程，而不配合以相應(yīng)的標準管理用表或模板，則這些制度很難被執(zhí)行，或執(zhí)行效果大打折扣。(8) 招投標管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中中海沒有單獨編制招投標管理制度，而是將招投標管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中(9)