物業(yè)管理問題研究.pdf

1、我國(guó)物業(yè)管理制度之構(gòu)建，因區(qū)分所有之權(quán)利糾葛，業(yè)主自身對(duì)其所有之物業(yè)得以行使怎樣的管理權(quán)利，所有權(quán)在什么情況下受到管理權(quán)利的約束，物業(yè)服務(wù)企業(yè)何以享受和行使其管理權(quán)利，其權(quán)利如何對(duì)抗業(yè)主之所有權(quán)，諸多問題，學(xué)術(shù)上討論不足，立法上釋義不明。
　　《物權(quán)法》從立法上確認(rèn)了業(yè)主自身對(duì)物業(yè)的管理權(quán)，但在權(quán)利客體的外延界定上存在模糊性。業(yè)主自身的管理權(quán)利，在空間上不限于區(qū)分所有建筑物的共有部分，而應(yīng)及于整個(gè)建筑物，而《物權(quán)法》僅提及共有部分

2、的管理權(quán)。對(duì)于共有部分而言，業(yè)主之共有權(quán)利性質(zhì)在學(xué)說上存在較大分歧，各國(guó)立法及學(xué)說為解決這個(gè)問題采納了不同的路徑。本文認(rèn)同將所有權(quán)之共有和使用關(guān)系兩個(gè)層面加以區(qū)別，從這一新的視角把握區(qū)分所有權(quán)利本身及其內(nèi)外部關(guān)系的觀點(diǎn)。
　　對(duì)于我國(guó)通說主張的將業(yè)主對(duì)于共有部分的管理權(quán)等同于成員權(quán)的觀點(diǎn)，存在理論上的缺陷，成員權(quán)并非業(yè)主因共有物業(yè)而天然取得的實(shí)體性權(quán)利，業(yè)主接受團(tuán)體法規(guī)范也不是其取得業(yè)主身份的原因而是結(jié)果。
　　業(yè)主對(duì)共有部

3、分的管理，從各國(guó)立法例上來看，皆引進(jìn)了團(tuán)體法規(guī)則，實(shí)質(zhì)上構(gòu)成了對(duì)業(yè)主行使所有權(quán)自由的限制。此點(diǎn)不僅與傳統(tǒng)共有權(quán)理論之管理規(guī)則不符，也有侵犯所有權(quán)的危險(xiǎn)。為此，德國(guó)、日本兩國(guó)針對(duì)具體適用團(tuán)體法規(guī)則的場(chǎng)合，在立法例上有著詳盡的規(guī)定，其共同之處在于防止侵害持不同意見的少數(shù)業(yè)主行使所有權(quán)的自由，并賦予其正當(dāng)程序之申辯救濟(jì)權(quán)利。而我國(guó)立法在采納團(tuán)體法規(guī)則上顯得粗放和激進(jìn)，需要反思。
　　更進(jìn)一步，可以看到物業(yè)服務(wù)企業(yè)在現(xiàn)實(shí)中不僅作為“服務(wù)者

4、”也是作為“管理者”參與到物業(yè)管理中的，通說從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)之內(nèi)容著手，將其人為劃分為“物的管理”和“人的管理”兩個(gè)部分。但是從權(quán)利來源來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的該等權(quán)利應(yīng)源自業(yè)主根據(jù)《物權(quán)法》第八十一條第一款的授權(quán)，源自業(yè)主自身的管理權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)之管理權(quán)利，系業(yè)主管理權(quán)的讓渡，可認(rèn)定為物上權(quán)利，從而解決理論及實(shí)務(wù)之難題。
　　我國(guó)物業(yè)管理制度的立法因時(shí)間短促，存在位階不高的問題，且實(shí)踐中大量問題仍依賴于地方立法或司法裁判，