“二手按揭房”轉讓合同的效力及法律適用問題研究——兼評《物權法》第191條適用問題.pdf

1、《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》）于2007年10月1日起施行，其中第191條1明確規(guī)定，將抵押權人的是否“同意”作為能否轉讓抵押財產的要素之一，將抵押權人的“同意”作為抵押物轉讓有效的實質性條件。目前，由于大部分人采取按揭方式購房，自然導致按揭房成為二手房產市場的主力軍，而且在現(xiàn)實交易中，大部分人為便捷、省事未辦理轉按揭手續(xù)，也未征得抵押權人銀行的同意。隨著房地產經濟的迅猛發(fā)展，商品房價格持續(xù)攀升，賣房人受利益驅使反悔已簽

2、訂的賣房協(xié)議，并以《物權法》191條的相關規(guī)定為由向法院起訴，要求確認之前的房屋買賣協(xié)議無效，從而引發(fā)了大量的確認商品房買賣合同效力類糾紛，引出《物權法》第191條在司法實踐中的具體適用問題。
　　筆者通過對兩則實際案例的分析，從實踐上升到理論，從個案升華到社會，直接提出問題，詮釋“二手按揭房”合同效力認定的重要性。通過對“二手按揭房”的交易現(xiàn)狀及司法實踐中效力認定現(xiàn)狀的分析，論證“二手按揭房”交易的混亂與不規(guī)范以及司法尺度的不統(tǒng)

3、一。通過對法條的具體理解即其與商品房欺詐性銷售有無本質區(qū)別、賣房人有無資格主張房屋買賣合同無效、在案件審理過程中銀行表示愿意接受買方還款是否構成銀行同意抵押人轉讓房屋、買受人是否屬于善意第三人、買受人代替出賣人每月按時償還按揭款是否屬于代為清償債務消滅抵押權的行為、因賣房人不配合還貸而未能提前還貸是否屬于代為清償債務消滅抵押權的行為、未經銀行同意的“二手按揭房”轉讓是否有效等七個方面的分析，闡述法律規(guī)定在具體適用中存在的問題及立法的不完