構(gòu)想新型的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度.pdf

1、改革開(kāi)放促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，也促進(jìn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建立。由于高層、大型居住物業(yè)的建設(shè)在我國(guó)起步較晚，城鄉(xiāng)居民對(duì)這種制度相對(duì)陌生，所以近幾年與此相關(guān)的糾紛不斷出現(xiàn)，相關(guān)規(guī)范性文件的出臺(tái)并沒(méi)有從根本上解決問(wèn)題。另外，這種制度有其自身的缺陷，主要表現(xiàn)在：一、專有權(quán)與民法中的所有權(quán)概念并不一致，它受到來(lái)自其他專有權(quán)的限制，也來(lái)自土地使用權(quán)期限的限制。它介于所有權(quán)和使用權(quán)中間，兼具所有權(quán)和使用權(quán)的特點(diǎn)，卻更類似于使用權(quán)；二、建筑

2、物區(qū)分所有權(quán)制度系以建筑物為其研究對(duì)象。各國(guó)的立法均系如此，我國(guó)《物權(quán)法(草案)》的規(guī)定也不例外。但是現(xiàn)代住宅物業(yè)多以小區(qū)為基本單位，向多功能化方向發(fā)展，而住宅小區(qū)遠(yuǎn)比單純的建筑物要復(fù)雜，所以區(qū)分所有權(quán)制度明顯地不符合現(xiàn)實(shí)需要；三、區(qū)分所有權(quán)制度對(duì)住宅小區(qū)的土地使用權(quán)問(wèn)題提及很少。對(duì)小區(qū)配套設(shè)施占用的土地和小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)歸屬問(wèn)題規(guī)定不明確，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商侵害業(yè)主的利益，業(yè)主主張權(quán)利卻無(wú)明確法律依據(jù)的問(wèn)題；四、共有權(quán)主體在現(xiàn)

3、實(shí)中出現(xiàn)虛位；五、“三元論”幾乎成了學(xué)術(shù)界的通說(shuō)，我國(guó)物權(quán)法草案也采納了這一說(shuō)法。但是，成員權(quán)是因?qū)Ｓ袡?quán)和共有權(quán)的取得而取得，其功能是為了區(qū)分所有權(quán)人更充分、更圓滿的行使區(qū)分所有權(quán)，所以將上述三種權(quán)利并列，從理論上難以自圓其說(shuō)。 因此，本文擬在前人經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，構(gòu)想一種新型的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，以明確住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)、防止開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主利益的侵害，預(yù)防和減少糾紛。該制度包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一、住宅物業(yè)的權(quán)利主體對(duì)整個(gè)住宅物業(yè)

4、共同所有；二、在共同所有的前提下，權(quán)利主體對(duì)物業(yè)特定部分各自永久、排他使用；三、對(duì)專屬使用部分以外的部分多層次地共同使用，共同承擔(dān)管理、修繕和維護(hù)義務(wù)。這種多層次的共同使用包括相鄰共同使用、單元共同使用、同棟共同使用、小區(qū)共同使用。由此，住宅物業(yè)所有人有三個(gè)層次的權(quán)利：一、共有權(quán)；二、專屬使用權(quán)；三、多層次的共同使用權(quán)。與區(qū)分所有權(quán)制度相比，住宅物業(yè)權(quán)利人的所有權(quán)范圍、專屬使用部分范圍更為明晰，容易確定，共同使用權(quán)由單一層次變?yōu)樗膫€(gè)層次

5、，產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利更為細(xì)化，義務(wù)也更加明確。 本文對(duì)共有權(quán)、專屬使用權(quán)和多層次的共同使用權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的論述。關(guān)于共有權(quán)，本文主要論證了其性質(zhì)、特征、客體與內(nèi)容。住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)整個(gè)住宅物業(yè)按份共有，共有權(quán)的客體單一，即整個(gè)住宅物業(yè)；共有權(quán)系使用權(quán)、收益權(quán)及處分權(quán)的基礎(chǔ)；共有權(quán)人可以在特定條件下分割共有物。關(guān)于專屬使用權(quán)，本文主要論述了專屬使用部分的范圍、專屬使用權(quán)的特點(diǎn)、行使原則等內(nèi)容，認(rèn)為專屬使用權(quán)是一種永久性、排他性的使用

6、權(quán)，是多項(xiàng)權(quán)利的有限綜合體，兼具所有權(quán)與使用權(quán)的特點(diǎn)；專屬使用部分應(yīng)具備使用上的獨(dú)立性，應(yīng)具備使用功能而非其他功能。關(guān)于共同使用權(quán)，本文對(duì)專屬使用部分以外的共同使用部分劃分了層次，對(duì)相鄰共用部分、單元共用部分、同棟共用部分和小區(qū)共用部分的范圍進(jìn)行了明確的劃分，對(duì)各部分的收益分配、費(fèi)用承擔(dān)也進(jìn)行了詳細(xì)明確的闡述。最后，本文提出了參照國(guó)外做法，改革我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的構(gòu)想。本文認(rèn)為，這種新型的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度對(duì)明確產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)產(chǎn)權(quán)