物業(yè)服務(wù)企業(yè)的民事責(zé)任問(wèn)題研究.pdf

1、物業(yè)管理這一概念起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，在西方已有100多年的歷史。1981年，深圳成立了我國(guó)第一家物業(yè)管理公司。隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，整個(gè)社會(huì)環(huán)境對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的規(guī)范化、制度化都提出了進(jìn)一步的要求，這一要求也為我國(guó)物業(yè)行業(yè)的迅速發(fā)展創(chuàng)造了前所未有的積極條件。為指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)健康有序的發(fā)展，保護(hù)物業(yè)管理法律關(guān)系中各方當(dāng)事人的權(quán)益，我國(guó)制定了一系列物業(yè)管理法律、法規(guī)。但是一方面，由于發(fā)展時(shí)間尚短，物

2、業(yè)管理中存在的矛盾和糾紛層出不窮，特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主所承擔(dān)的民事責(zé)任不清等問(wèn)題長(zhǎng)期無(wú)章可循；另一方面，我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的相關(guān)配套法律、法規(guī)不完善，立法和主體法律意識(shí)不高，存在著大量的立法缺陷。這些都引起了我國(guó)法學(xué)界的很大關(guān)注，由此對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任方面的問(wèn)題展開(kāi)了激烈的討論。這一現(xiàn)狀導(dǎo)致了在實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的糾紛不能有效地解決，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)物業(yè)行業(yè)快速有序地發(fā)展。筆者認(rèn)為，對(duì)這一具體制度進(jìn)行分析，界定物業(yè)服務(wù)當(dāng)事

3、人的法律地位，明晰雙方權(quán)利義務(wù)和民事法律責(zé)任，以期有效引導(dǎo)實(shí)踐，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，是極具現(xiàn)實(shí)意義的課題。
　　 本文總共分為六部分：
　　 第一部分文獻(xiàn)綜述，筆者通過(guò)閱讀大量文獻(xiàn)資料，了解到目前許多學(xué)者對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任方面的法律問(wèn)題存有很多分歧，并就幾個(gè)爭(zhēng)議較大的方面加以簡(jiǎn)要說(shuō)明。
　　 論文第二部分，集中對(duì)物業(yè)服務(wù)及其相關(guān)概念、物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系及物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)進(jìn)行了界定，然后分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任的

4、含義、特征以及性質(zhì)，并介紹了幾種典型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任的類(lèi)型。筆者認(rèn)為，無(wú)論是委托合同、雇傭合同抑或混合合同，都無(wú)法準(zhǔn)確界定物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，而物業(yè)服務(wù)合同有其本身的特點(diǎn)，沒(méi)有必要也沒(méi)有辦法納入現(xiàn)有的合同類(lèi)型中，而將其界定為“服務(wù)合同”的一種顯然更為準(zhǔn)確。
　　 論文在第三部分對(duì)我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任制度的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。一方面，介紹我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任糾紛的現(xiàn)狀和民事責(zé)任認(rèn)定在司法實(shí)踐中的問(wèn)題；另一方面，介紹我國(guó)物

5、業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任的立法現(xiàn)狀以及立法缺陷。目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任制度尚存在著大量問(wèn)題和矛盾糾紛，涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任的糾紛主要表現(xiàn)為：因物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、修繕責(zé)任產(chǎn)生的糾紛；環(huán)境的維護(hù)責(zé)任產(chǎn)生的糾紛；安保責(zé)任糾紛；保管責(zé)任糾紛；其他與管理責(zé)任有關(guān)的侵權(quán)糾紛；侵害業(yè)主共有權(quán)糾紛等等。
　　 通過(guò)上述分析，論文引出第四部分，即初步構(gòu)建我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任制度體系，并籍此針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的合同義務(wù)和法定義務(wù)的主要

6、內(nèi)容，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的認(rèn)定、承擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行了論證設(shè)計(jì)。最后專(zhuān)門(mén)就業(yè)主委員會(huì)和單個(gè)業(yè)主的訴訟資格問(wèn)題進(jìn)行分析。
　　 論文在第五部分對(duì)幾種典型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的民事責(zé)任進(jìn)行分析，主要是針對(duì)實(shí)踐中矛盾比較集中和突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全保障、車(chē)輛保管、維修養(yǎng)護(hù)等民事責(zé)任問(wèn)題展開(kāi)論述，以增強(qiáng)論文的說(shuō)理性。
　　 論文最后得出結(jié)論，要加強(qiáng)我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責(zé)任制度的立法完善，可以從以下幾個(gè)角度切入。第一，減弱行政

7、職權(quán)管理的色彩。要加重關(guān)于業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等單位的民事責(zé)任規(guī)定的比例，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)中各民事主體的主動(dòng)性、積極性和自治管理權(quán)，鼓勵(lì)他們更多地通過(guò)自己的行為去調(diào)節(jié)之間的法律關(guān)系和解決所遇到的問(wèn)題，這樣才是化解物業(yè)糾紛和矛盾的最佳途徑。第二，將物業(yè)服務(wù)合同有名化和規(guī)范化。要根據(jù)我國(guó)目前物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，盡快將物業(yè)服務(wù)合同有名化，進(jìn)一步突出物業(yè)服務(wù)合同的地位。一是要具有廣泛的適用性。二是在制定時(shí)要注意區(qū)別于其他有名合同，以體現(xiàn)其