物業(yè)服務企業(yè)的違約責任研究.pdf

1、2010年第二次全國經濟普查數(shù)據(jù)結果顯示:我國物業(yè)服務行業(yè)營業(yè)收入首次超過了娛樂、旅游等傳統(tǒng)優(yōu)勢服務行業(yè)。伴隨著物業(yè)服務業(yè)的飛速發(fā)展,物業(yè)服務糾紛也日趨凸顯。由于物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間信息以及經濟實力的嚴重不平衡,物業(yè)服務企業(yè)的違約責任問題成為了物業(yè)服務糾紛中最復雜、也是最難判定的一個焦點。為了規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的經營行為,緩和其與業(yè)主之間的矛盾,2003年國務院頒行了《物業(yè)管理條例》。之后為了進一步明確物業(yè)服務的權責關系,面對物業(yè)服務糾

2、紛日益增多且日趨復雜的情況,2007年8月,國務院修訂了《物業(yè)管理條例》,對物業(yè)服務關系、業(yè)主大會的責任等都作了新的界定。2009年5月最高院發(fā)布了《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,各地方政府也相繼頒布了有關調整物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主法律關系的法規(guī),都旨在更加有效地規(guī)范物業(yè)服務市場的運行。但是在物業(yè)服務企業(yè)的違約責任的規(guī)范方面仍存在著諸多的問題與不足,如在物業(yè)服務企業(yè)的違約訴訟中,業(yè)主大會與業(yè)主委員會是否可

3、以以自己的名義代表小區(qū)全體業(yè)主提起訴訟?物業(yè)服務合同的性質到底該如何看待?如何界定物業(yè)服企業(yè)安保責任的界限?如何看待業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間有關車輛保管的約定?等等;正是在這樣的一個大背景下,本文選取了物業(yè)服務企業(yè)的違約責任作為研究對象,攫取其中在理論與實務中爭議比較多的問題重點討論,以期能對相關問題的解決提出一些方案。
　　本文除引言外主要分為四個部分,約2.4萬字。
　　第一部分主要是通過對物業(yè)服務企業(yè)違約責任的法律特征、

4、構成要件以及物業(yè)服務合同的相關理論等進行闡述,概述了物業(yè)服務企業(yè)違約責任的基礎理論。
　　第二部分分析了物業(yè)服務企業(yè)違約責任的相對訴訟主體。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會及非業(yè)主使用人四者在物業(yè)糾紛訴訟中的訴訟主體資格歷來是物業(yè)服務糾紛案例中討論的焦點。這一部分通過分析四者的法律地位以及四者是否能作為正當當事人的法理基礎,闡述了在物業(yè)服務企業(yè)違約責任糾紛訴訟實務中如何認定它們的主體資格。
　　第三部分是對物業(yè)服務企業(yè)違約責任的類

5、型化研究。本部分也是本文的核心部分。通過對物業(yè)服務企業(yè)違約情形進行細化,本部分挑選了實踐中最有爭議、也是最難判定的四種違約情形進行仔細分析研究,明確了在這四種情形下物業(yè)服務企業(yè)的違約責任如何界定。
　　第四部分是我國物業(yè)服務企業(yè)違約的預防。通過對美國、日本等國外發(fā)達國家物業(yè)服務制度的介紹,闡述了我國物業(yè)服務企業(yè)違約責任的不足與預防。
　　本文從物業(yè)服務企業(yè)違約責任的基礎理論入筆,對物業(yè)服務合同、物業(yè)服務企業(yè)違約訴訟的主體、違