不動產物權善意取得制度若干問題研究.pdf

1、我國《物權法》第106條確立了不動產物權善意取得制度，這雖然終止了學界關于善意取得制度是否得以適用于不動產領域的論爭，但新的問題又暴露出來，其中以下三個問題特別突出：其一，不動產物權善意取得之“無權處分”與“善意”如何界定？其二，除所有權外，其他不動產物權能否適用善意取得制度？其三，若第二個問題的答案是肯定的，則其他不動產物權善意取得之構成要件是否與所有權一致？
　　本文試圖對上述問題展開討論并給予回答。全文包括四大部分：

2、　　第一部分介紹《物權法》頒布前理論界對于不動產物權善意取得制度應否適用于不動產領域的論爭。主要有肯定說、否定說、限制說三大陣營，通過比較及反思，筆者認為三種觀點無一例外地承認登記公信力與善意取得之適用都能夠產生善意取得的效果，該爭議實質上只是制度設計或者說是概念之爭。《物權法》第106條的規(guī)定為此次爭論劃上句號，因此當務之急不再是囿于無謂的概念之爭，而應當立足司法實務，合理解釋不動產物權善意取得制度的構成要件以指導法院審判。
　

3、　第二部分論述不動產所有權之善意取得。鑒于《物權法》將善意取得制度擴展到他物權領域，故該部分使用“不動產所有權”用以區(qū)別其他物權。首先討論了制度適用的前提，即“無權處分”，對于在不動產領域何為“無權處分”的問題，筆者認為其系指在登記錯誤情況下，登記簿載明的權利人處分了該不動產。并對實踐中常見的五種登記錯誤情形進行了介紹；其次是對“善意”的判斷，我國民法關于“善意”的制度或規(guī)則，無一明確善意之判斷標準，其判斷是一項復雜的工程，筆者認為需要

4、確定一個一般標準，即“不明知且非因重大過失不知”，而一般標準的符合與否是通過具體考量因素來斷定的，如個案的交易價格、交易場所、交易環(huán)境、當事人情況等。最后探討了農村私有房屋所有權之善意取得、一房二賣與善意取得、“冒名處分”得否適用善意取得制度問題。筆者認為有初始登記的農房可得適用不動產物權善意取得，而無初始登記的則準用動產物權善意取得，但需嚴格審查“善意”要件；至于“一房二賣”則幾乎與善意取得制度無涉；對于“冒名處分”，以表見代理制度進

5、行處理更為妥當。
　　第三部分論述不動產他物權之善意取得。首先是對不動產抵押權可得適用善意取得制度的證成，認為不動產抵押權屬于物權，加之其創(chuàng)設需要登記才可生效，基于對權利外觀的保護，其自然可以適用善意取得制度。至于構成要件，則需要注意兩個特殊性，即主合同有效、無需“以合理價格轉讓”；其次是分析得出不動產用益物權幾乎不可能適用善意取得制度，即使有可能，第三人也往往會因“善意”要件的不滿足而不可取得相應物權，但又不可排除確有善意取得制

6、度發(fā)揮作用的情形，因而法院應當在尊重農村社會風俗的基礎上，以促進鄰里和諧的態(tài)度審慎處理可能發(fā)生的個案。
　　第四部分代結語，指出不動產物權善意取得制度僅是在不動產登記制度尚欠完備的國情下作出的權宜之計，本文對不動產所有權及他物權善意取得制度的探討，一個主旨即是限制其適用。要實現(xiàn)回復交易之常態(tài)的目的，長遠路徑是完善登記制度，令登記達到其理想狀態(tài)，即記載內容與真實權利狀況相一致。隨著《不動產登記暫行條例》的頒布實施，發(fā)生登記錯誤的幾率