個(gè)人合作建房模式之法律探討——以住宅合作社模式為例.pdf

1、“住有所居”不僅是每個(gè)老百姓的心中所想，而且也是我們的黨和政府十分關(guān)注的話題。前幾年，由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大、漲速過(guò)快，導(dǎo)致目前我國(guó)房?jī)r(jià)普遍偏高，與收入不成比例，住房問(wèn)題已經(jīng)成為我國(guó)多數(shù)人沉重的負(fù)擔(dān)。
　　 嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，非營(yíng)利性個(gè)人合作建房不是近些年出現(xiàn)的新現(xiàn)象，早在1983年的《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》中就出現(xiàn)了類(lèi)似的概念。在第二條規(guī)定中，明確定義，“互助自建”指的是在城鎮(zhèn)居民的共同努力下，對(duì)新建住宅進(jìn)行投工、投料或投資，并列其為一

2、種個(gè)人建筑居房的方式。該種建房模式曾作為解決住房的主要方式獲得了良好的發(fā)展。然而隨著住房制度的改革，這種建房模式逐漸退出了舞臺(tái)。在二○○三年發(fā)布第十八號(hào)文件后至今，開(kāi)發(fā)商幾乎全部壟斷了我國(guó)的房屋供應(yīng)市場(chǎng)，并建立了商品房供應(yīng)體系。在這種體系的影響下，房?jī)r(jià)驟升，更加重了城鎮(zhèn)居民的生活負(fù)擔(dān)。因此，個(gè)人合作建房在近幾年內(nèi)興起，我國(guó)已有幾十個(gè)中大型城市創(chuàng)立了相應(yīng)的組織，并建立了相關(guān)的網(wǎng)站，已有一部分組織開(kāi)始進(jìn)行實(shí)施。然而由于缺少法律上的規(guī)范和政策

3、上的引導(dǎo)，目前個(gè)人合作建房均沒(méi)有最終成行。但該種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式可以有效的完善房地產(chǎn)市場(chǎng)、打破開(kāi)發(fā)商的壟斷、緩解房?jī)r(jià)高居不下的壓力，同時(shí)也是對(duì)當(dāng)前住房保障制度的補(bǔ)充。因此，對(duì)該模式進(jìn)行法律上的分析探討是很有必要的。
　　 個(gè)人合作建房與《城市房地產(chǎn)管理法》里所定義的“合作開(kāi)發(fā)”不同，而且與傳統(tǒng)合作建房和農(nóng)村合作建房也不相同。對(duì)它的法律界定，理論界和實(shí)務(wù)界都沒(méi)有統(tǒng)一的說(shuō)法，但無(wú)論如何對(duì)其進(jìn)行定義，都具備了三個(gè)明顯的特征:一是合作僅限

4、于自然人參與，排除法人與其他經(jīng)濟(jì)組織;二是，合作的人合性較強(qiáng);三是，不以營(yíng)利為目的?？偠灾?，個(gè)人合作建房，是指基于住房需求和彼此信任，擁有民事行為能力的自然人，自愿地進(jìn)行住宅建筑的合作，完成之后的住宅僅用來(lái)自己居住，而并非屬于營(yíng)利性房地產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。
　　 雖然對(duì)個(gè)人合作建房的開(kāi)發(fā)模式，我國(guó)法律法規(guī)沒(méi)有明確的規(guī)定。但考察《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

5、的若干意見(jiàn)》以及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》等相關(guān)法規(guī)文件后，發(fā)現(xiàn)也沒(méi)有對(duì)該種房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式給予禁止。由此可見(jiàn)，此種開(kāi)發(fā)模式?jīng)]有違反法律的規(guī)定。
　　 個(gè)人合作建房可以采取多種合作模式，如公司模式、合伙模式以及社團(tuán)模式。各種模式都有一定的合理之處，同時(shí)也有一定的局限性。在國(guó)外，這些個(gè)人合作建房大部分都是采用房屋合作社的方式，與我國(guó)傳統(tǒng)的住宅合作社方式相結(jié)合，同時(shí)引進(jìn)國(guó)外的先進(jìn)思想，可以得知，只有屬于社

6、會(huì)型的住宅合作社才會(huì)是國(guó)內(nèi)合作建房得以發(fā)展的最好選擇。在《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》中規(guī)定，住宅合作社是屬于法人性質(zhì)的組織，然而并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定法人的類(lèi)型，這使得住宅合作社進(jìn)行設(shè)立時(shí)出現(xiàn)了不規(guī)范、不統(tǒng)一的現(xiàn)象。理論上，按照我國(guó)法人類(lèi)型的劃分，住宅合作社屬于社會(huì)團(tuán)體法人;按照傳統(tǒng)大陸法系劃分，住宅合作社屬于社團(tuán)法人。住宅合作社雖然不以盈利為目的，但因其避免不了營(yíng)利行為，理論界對(duì)其劃分到社會(huì)團(tuán)體法人是存在爭(zhēng)議的。結(jié)合英美法系對(duì)社會(huì)團(tuán)體法人的

7、進(jìn)一步劃分，住宅合作社應(yīng)當(dāng)屬于互益性法人。對(duì)于傳統(tǒng)的住宅合作社，我國(guó)《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》采取的是許可主義設(shè)立原則，這種設(shè)立原則不利于個(gè)人合作建房的發(fā)展，因此采取許可主義是比較妥當(dāng)?shù)脑O(shè)立原則。住宅合作社的發(fā)起人與社員是有一定的區(qū)別的，其中社員只限于自然人，而發(fā)起人可以是自然人、單位或者政府的職能部門(mén)。社員雖然只能是個(gè)人，但應(yīng)當(dāng)是一戶(hù)的代表。因?yàn)椋瑐€(gè)人合作建房是為了解決中低收入者的住房問(wèn)題，而居住一般以戶(hù)為單位，一戶(hù)一房才不會(huì)違背這個(gè)目