我國住宅合作社法律問題研究.pdf

1、住房是人類最基本的生存需求，能否妥善解決好一國居民的住房問題不僅關(guān)系到居民自身利益是否能夠得到實(shí)現(xiàn)，而且關(guān)系到國家和社會(huì)的穩(wěn)定程度。住房問題的解決從宏觀上來說需訴諸于一國住房供應(yīng)制度。住房供應(yīng)制度指的是政府根據(jù)不同收入群體的經(jīng)濟(jì)承受能力向其提供不同層次、不同類別、不同形式的住房的制度。概觀世界各國住房供應(yīng)制度，幾乎都是由這兩部分構(gòu)成，即商品化住房制度和公共住房制度。其中，公共住房制度便是以中低收入群體為調(diào)整對(duì)象的，住宅合作社是這類住房制

2、度的重要組織載體。 住宅合作社是自愿聯(lián)合起來的人們通過聯(lián)合所有與民主控制的組織體來滿足他們對(duì)居住的需求的自治聯(lián)合體。通過進(jìn)行深入剖析可以發(fā)現(xiàn)，其設(shè)立及運(yùn)行的宗旨、價(jià)值理念和原則都體現(xiàn)出了為社員謀取居住利益、民主與聯(lián)合的內(nèi)容。作為一種通過互助合作、以較低的成本滿足居住需求的組織體，住宅合作社在解決中低收入群體住房問題方面發(fā)揮了極為重要的作用。無論是在美洲還是歐洲各國、日本，住宅合作社的出現(xiàn)和發(fā)展都使中低收入者的住房需求得到了有效釋

3、放，公共住房制度得以卓有成效地實(shí)施。在德國這個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)繁榮穩(wěn)定的國家，30.9％的住房都是通過住宅合作社供應(yīng)的；在美國，住宅合作社不但是中低收入群體實(shí)現(xiàn)居住愿望的法寶，更已成為高收入群體和對(duì)住宅有專業(yè)化或身份化需求的群體滿足其高品質(zhì)的、特色化的居住要求的重要承載主體。這些都表明住宅合作社的組織和運(yùn)作方式是效率的、優(yōu)化的，其可以在一國住房供應(yīng)體系中發(fā)揮舉足輕重的作用。 我國也曾發(fā)展過住宅合作社，但是由于種種原因，逐漸走向衰落。結(jié)合

4、我國今天的國情來看，住房商品化、市場(chǎng)化改革十多年來，住房?jī)r(jià)格不斷上漲，嚴(yán)重超出普通居民的購買能力，致使諸多居民購房愿望落空，而與之相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)開發(fā)單位的高額利潤，這兩者結(jié)合起來使住房問題成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。雖然我國實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等公共住房制度，但是因固有缺陷或狹窄的覆蓋面而作用甚微。住宅合作社這種建房的組織形式的特點(diǎn)、在國外成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)和在我國由盛到衰的教訓(xùn)使其成為破解住房困局的最佳選擇。近年來，我國居民開始將目光重

5、新投向住宅合作社，發(fā)起“集資建房”運(yùn)動(dòng)。然而，由于法律和政策的缺位，這些“集資建房”行為大都因?yàn)槿狈γ鞔_的運(yùn)作方式、缺乏相關(guān)的制度規(guī)范和制度保障而漸行漸難。因此，在充分認(rèn)識(shí)到住宅合作社的重要作用的基礎(chǔ)之上，對(duì)住宅合作社進(jìn)行制度設(shè)計(jì)是一個(gè)十分必要、十分緊迫的課題。 住宅合作社的制度設(shè)計(jì)應(yīng)立足于其內(nèi)部運(yùn)行和外部交易。在內(nèi)部制度上，合作住房產(chǎn)權(quán)模式的安排權(quán)交給住宅合作社既能夠體現(xiàn)民主控制的特點(diǎn)，又能夠兼顧到不同的需求；無論是在設(shè)立階段