房地產(chǎn)項目全過程風險識別與評估研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對國民經(jīng)濟起著重要作用。自2008年以來，國家為達到促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)市場的目的，頒布了一系列嚴厲的宏觀調(diào)控的政策，在有效遏制投機性炒房和過度開發(fā)等影響行業(yè)健康發(fā)展問題的同時，也加大了房地產(chǎn)投資的風險。政策的調(diào)控導致部分有效需求受到抑制，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，供求關系失衡，許多不注重項目可行性研究、市場定位和項目定位、勘察設計分析、施工項目管理、推廣和租售策略研究、物業(yè)管理等方面的

2、企業(yè)遭遇了兼并收購或被市場所淘汰。慘痛的教訓使許多開發(fā)企業(yè)意識到僅從財務分析的角度或從項目某一階段的角度進行風險評估已經(jīng)不合時宜了，它們迫切需要一種能從項目內(nèi)外部環(huán)境和項目開發(fā)與經(jīng)營全過程的角度進行全面風險識別和評估的方法，以有效適應當前市場瞬息變化和政策導向不清晰的現(xiàn)實需要。
　　 本文正是基于這一現(xiàn)實課題，以國內(nèi)外風險管理理論為研究依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)政策調(diào)控、市場現(xiàn)狀和項目開發(fā)與經(jīng)營特征，將房地產(chǎn)項目全過程劃分為五個階段，然后

3、對每個階段的風險因素進行系統(tǒng)識別，并運用模糊層次綜合評價法來對項目全過程風險進行綜合評判。具體研究過程如下所述:
　　 第一、基于國內(nèi)外風險管理理論成果和房地產(chǎn)項目風險管理研究成果，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理中存在的風險問題，以此提出基于項目全過程的風險因素識別和項目綜合風險評估的思路。
　　 第二、基于房地產(chǎn)市場特征、政策特征和項目開發(fā)與經(jīng)營特征，依據(jù)房地產(chǎn)項目風險研究成果和專家調(diào)研報告，

4、將房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營的全過程劃分為五個階段，即投資決策階段、施工準備階段、建設階段、項目推廣和租售階段、物業(yè)管理階段，并對此五個階段中存在的風險因素進行系統(tǒng)識別，以此建立房地產(chǎn)項目全過程的風險評估指標體系。
　　 第三、基于房地產(chǎn)項目風險因素的模糊性度量特征，本文使用模糊層次綜合評價法對房地產(chǎn)項目全過程的風險進行綜合評估。首先，利用層次分析法和德爾菲專家評判法，計算出風險評估指標體系中各級風險指標的權(quán)重值。其次，結(jié)合具體房地產(chǎn)

5、項目外部環(huán)境和開發(fā)與經(jīng)營材料，運用德爾菲專家評判法對風險評估指標體系中風險指標的風險隸屬度進行打分。最后，運用模糊綜合評價法計算出項目開發(fā)與經(jīng)營的綜合風險值大小。
　　 第四、通過對祝福紅城項目全過程的風險識別和風險評估研究，驗證了房地產(chǎn)項目全過程風險識別和風險評估方法的科學性和可操作性。
　　 本文的特色與創(chuàng)新之處主要表現(xiàn)在:①提出了基于房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營全過程的風險識別和評估研究。②將房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營全過程劃分

6、為:投資決策階段、施工準備階段、建設階段、項目推廣和租售階段、物業(yè)管理階段。③提出了基于房地產(chǎn)項目全過程的風險因素指標體系。④運用層次分析法和德爾菲專家評判法來確定風險指標的權(quán)重值。⑤運用模糊綜合評價法來確定房地產(chǎn)項目的綜合風險值。
　　 本項研究成果擴大了項目風險管理理論的應用范圍，不僅可用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行項目風險的識別和評估，還可用于房地產(chǎn)項目利益相關方進行項目開發(fā)與經(jīng)營的投資風險評價，對促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有參