房地產(chǎn)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別策略

1、<p>　　房地產(chǎn)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別策略</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)全過(guò)程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過(guò)程。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，一般可分為投資決策、項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等階段。不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。 </p><p>　　關(guān)鍵字：房地產(chǎn)

2、 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 策略 </p><p>　　房地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素（如土地、廠房）和基本的生活資料（如住宅），是一種人們十分重視、十分珍惜的財(cái)產(chǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為良好的投資對(duì)象。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步和人口的增長(zhǎng)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)日益增長(zhǎng)。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，己成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)二大“發(fā)動(dòng)機(jī)”一內(nèi)需、出

3、口、基建中最強(qiáng)勁的動(dòng)力之一。對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展起到重要作用。它發(fā)展的好壞直接影響著相關(guān)行業(yè)的興衰成敗。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨著許多不確定性，尤其在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下，開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。那么如何有效地進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，如何識(shí)別房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成為我們所必須面對(duì)和解決的重要問(wèn)題。 </p><p>　　一、項(xiàng)目投資階段的風(fēng)險(xiǎn) </p><p><

4、;b>　?。ㄒ唬┱唢L(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化有可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對(duì)租金、售價(jià)的限制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其是對(duì)投資規(guī)模、投資方

5、向以及金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制定，都對(duì)房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素可以細(xì)分為政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。并且存在房地產(chǎn)制度變革和金融政策變化、環(huán)保政策變化以及稅務(wù)政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。其中土地政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì) </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力

6、度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　?。ǘ?產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮。政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。 </p>

7、<p><b>　?。ㄈ?金融風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等八大方面作了嚴(yán)格規(guī)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻，使那些主要靠銀行貸款 </p><p>　　進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

8、 </p><p>　　（四） 稅收政策風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開(kāi)發(fā)成本相當(dāng)大的比例。 </p><p>　?。ㄎ澹┛辈煸O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　建筑工程勘察、設(shè)計(jì)是指查明和分析與建筑工程建設(shè)

9、場(chǎng)地直接或間接有關(guān)的地形、地貌、地質(zhì)、水文、巖土等的工程性質(zhì)，以及依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)及有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范、勘察報(bào)告等要求進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，最終提交勘察和設(shè)計(jì)結(jié)果，即勘察報(bào)告、設(shè)計(jì)說(shuō)明書、設(shè)計(jì)圖紙和投資概預(yù)算。勘察風(fēng)險(xiǎn)是指由于勘探點(diǎn)分布、鉆孔深度及勘探方法不當(dāng)?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯(cuò)誤，從而導(dǎo)致對(duì)建設(shè)用地的工程地質(zhì)、水文地質(zhì)狀況等分析錯(cuò)誤，進(jìn)而直接影響對(duì)地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎(chǔ)選型和設(shè)計(jì)發(fā)生錯(cuò)誤。 </p><p&

10、gt;　　二、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　房地產(chǎn)建設(shè)階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從正式開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的工程施工建設(shè)階段，主要任務(wù)是在施工過(guò)程中，通過(guò)加強(qiáng)管理、采取措施，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能按時(shí)、按質(zhì)地推向市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益。 </p><p><b>　?。ㄒ唬┕て陲L(fēng)險(xiǎn) </b></p&

11、gt;<p>　　建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都會(huì)使工期拖延，而時(shí)間的延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)發(fā)生較大變化，錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)：另一方面會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金利息支房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析出，導(dǎo)致資金積壓、開(kāi)發(fā)成本增加、投資利潤(rùn)下降。影響建設(shè)工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、地質(zhì)因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等，這些因素產(chǎn)生的工期風(fēng)險(xiǎn)概括起來(lái)分為工期延誤風(fēng)險(xiǎn)和工期延期風(fēng)險(xiǎn)兩種：工期延誤風(fēng)險(xiǎn)是指由于

12、承包商自身的原因而導(dǎo)致的工期延長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)：工程延期風(fēng)險(xiǎn)是指由于非承包商原因而導(dǎo)致的工期延長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p><b>　?。ǘ┘夹g(shù)風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指建筑設(shè)計(jì)變更，或因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的工期、成本和質(zhì)量損失。 </p><p>　?。ㄈ┵|(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn) <

13、/p><p>　　工程質(zhì)量是國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境，事先對(duì)這五個(gè)因素嚴(yán)格予以控制，是保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量的關(guān)鍵。安全風(fēng)險(xiǎn)包括施工人員不安全行為風(fēng)險(xiǎn)、控制物不安全狀態(tài)風(fēng)險(xiǎn)、作業(yè)環(huán)境不安全風(fēng)險(xiǎn)三類。發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)必然導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損失，工期延誤，效率下降。 </

14、p><p>　　三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，資金投放工作基本結(jié)束，投資過(guò)程就轉(zhuǎn)人到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一。其中包括：營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　（一）營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　營(yíng)銷策劃

15、是經(jīng)營(yíng)管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，價(jià)格定位、銷售渠道、營(yíng)銷方式等都是很重要的方面。價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　?。ǘ┪飿I(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后

16、繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來(lái)進(jìn)行管理， 這也面臨著一些不確定因素，如專業(yè)管理隊(duì)伍、管理構(gòu)架、管理公約以及管理費(fèi)用等。 </p><p><b>　　（三）其他風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性。其中包括不可抗力以及由人們的過(guò)失或故意行為所

17、致的災(zāi)害等等。這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　【1】許曉音，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策研究[J]，商業(yè)研究，2010 </p><p>　　【2】李偉，房地產(chǎn)投資分析與綜合開(kāi)發(fā)[M]，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2007 </p><p&g