大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)研究——以龍之夢(mèng)購(gòu)物中心為例.pdf

1、隨著國(guó)家政府宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的調(diào)控與整治，房地產(chǎn)行業(yè)的資本大軍大量涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，并帶來(lái)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高潮期。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，購(gòu)物中心的商業(yè)形式因其能帶來(lái)較大的利潤(rùn)空間，這種商業(yè)形成越來(lái)越得到了房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。在這股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮背后，既有成功的經(jīng)驗(yàn)，也有開發(fā)商不得不面臨著的許多亟待解決的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最終目的是通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)。但是由于其具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，因而受經(jīng)濟(jì)

2、發(fā)展和政策的影響比較大，從而導(dǎo)致了較高的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求我們?cè)谶x擇商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式時(shí)，要綜合考慮企業(yè)所處的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境以及自身特點(diǎn)，要有統(tǒng)籌的規(guī)劃和計(jì)劃，不僅僅只是開業(yè)就萬(wàn)事大吉，也不僅是日常營(yíng)銷和對(duì)外形象等方面的規(guī)范動(dòng)作，還應(yīng)該幫助經(jīng)營(yíng)者協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門的關(guān)系，進(jìn)行持續(xù)不斷地招商調(diào)整、客戶服務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)管理、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品質(zhì)管理、品牌建立和提升等等大量的運(yùn)作內(nèi)容。
　　 本文在撰寫之前，查閱和搜集了大量的國(guó)內(nèi)外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)研究

3、的相關(guān)資料和文獻(xiàn)，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查分析，將國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的一些問(wèn)題歸結(jié)為產(chǎn)權(quán)銷售所引發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相脫節(jié)的問(wèn)題。由于房地產(chǎn)業(yè)在新中國(guó)成立之后發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間更短，有許多方面的問(wèn)題還有待進(jìn)一步的完善，在眾多問(wèn)題中，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的選擇越來(lái)越受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。目前在國(guó)際上商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式中，大致為兩大類，即出售產(chǎn)權(quán)和不出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式。不出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段的必然產(chǎn)物

4、，它是發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，尤其是歐美國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常采用的模式。但是我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)也不過(guò)才十幾年的時(shí)間，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境還都沒有達(dá)到成熟的階段，采用這類經(jīng)營(yíng)模式會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)帶來(lái)一定的困難。那么在我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不完善的情況下，選擇一個(gè)適合商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式就顯得非常的重要。
　　 本文首先闡述了文章的研究背景、意義與研究方法、思路，并簡(jiǎn)要介紹了本文創(chuàng)新點(diǎn)及論文研究框架。并在翻閱相關(guān)資料

5、之后總結(jié)了商業(yè)地產(chǎn)的概念，國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的研究現(xiàn)狀，并對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的核心理論進(jìn)行了概括、總結(jié)及評(píng)價(jià)。接下來(lái)對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)展較好的購(gòu)物中心的知識(shí)做了介紹，主要論述了商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀，分析了購(gòu)物中心的幾種經(jīng)營(yíng)模式。這些理論的介紹還要與實(shí)踐相結(jié)合才能體現(xiàn)出它的研究意義，否則也只能是理論上研究。于是我選擇了龍之夢(mèng)購(gòu)物中心項(xiàng)目作為研究的對(duì)象，在經(jīng)營(yíng)模式的選擇上進(jìn)行了理論結(jié)合實(shí)際的探討。
　　 在案例正文部分，

6、憑借本人多年工作的經(jīng)驗(yàn)，加上對(duì)龍之夢(mèng)購(gòu)物中心的走訪調(diào)研、朋友提供的內(nèi)部數(shù)據(jù)資料，分析了龍之夢(mèng)購(gòu)物中心項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)、招商以及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作情況。使讀者從整體上了解了龍之夢(mèng)購(gòu)物中心的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，并為后文的綜合分析作鋪墊。在客觀地對(duì)案例進(jìn)行陳述之后，利用SWOT方法及波特競(jìng)爭(zhēng)理論對(duì)龍之夢(mèng)購(gòu)物中心項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了全面系統(tǒng)的分析。最后根據(jù)龍之夢(mèng)目前經(jīng)營(yíng)狀況，提出了自己關(guān)于構(gòu)建龍之夢(mèng)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式構(gòu)建的一些建議和想法，由于這種模式還沒有具體的企業(yè)