商業(yè)地產(chǎn)營運模式對盈利的影響——以廈門區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)為例.pdf

1、商業(yè)地產(chǎn)具有投資大、風險大、收益高和營運管理要求高等特點,因此在項目立項之時,往往要對其營運模式進行先期規(guī)劃和設計,再開始后續(xù)的建設及招商工作,因此可以說商業(yè)地產(chǎn)的營運是一項綜合性的工作,其中需要考慮商業(yè)地產(chǎn)的體量、定位、品牌策略等各種因素。更進一步說,商業(yè)地產(chǎn)的營運是事關商業(yè)地產(chǎn)盈利與否的關鍵,因此甚為重要。
　　本文以廈門經(jīng)濟特區(qū)為例,結(jié)合與商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃相關的商圈理論、城市綜合體相關理論,及與商業(yè)地產(chǎn)中期運作相關的營銷學、

2、消費心理學理論,以獨特的商業(yè)視角,剖析、比較現(xiàn)實中幾種商業(yè)地產(chǎn)的營運模式,并從商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌招商、營運管理等流程機制進行理論分析;然后通過正反兩方面案例,分析商業(yè)地產(chǎn)營運模式影響盈利的機制和渠道,探討廈門商業(yè)地產(chǎn)營運模式中的可取之處及存在的問題,并提出改進建議。
　　研究發(fā)現(xiàn):商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營方式有只租不售、只售不租、租售結(jié)合、訂單式開發(fā)模式;商業(yè)地產(chǎn)營運模式影響盈利的機制包括融資財務杠桿、招商品牌落位、企劃運作管

3、理和日常經(jīng)營管理,影響盈利的渠道包括經(jīng)營理念、融資、招商、商戶與開發(fā)商之間的協(xié)調(diào)及外部政策等,貫穿于商業(yè)地產(chǎn)營運的前、中、后各個階段;廈門商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已形成四大商圈——中山路-輪渡商圈、禾祥西商圈、火車站—蓮坂商圈、SM城市廣場商圈,商圈呈現(xiàn)較強的層次性,核心商圈、次級商圈和邊緣商圈互補,由島內(nèi)向島外輻射,并經(jīng)歷著傳統(tǒng)營運模式到新興營運模式的轉(zhuǎn)變;SM城市廣場、世貿(mào)商城、湖里萬達廣場是成功營運的典型案例,其開發(fā)商對營運具有前瞻性、重視

4、整體經(jīng)營、一般采取租售結(jié)合模式、強調(diào)合理的品牌配置和業(yè)態(tài)組合;明發(fā)商業(yè)廣場、名匯廣場是營運失敗的典型案例,其開發(fā)商以經(jīng)營房地產(chǎn)的方式來經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn),存在項目定位不準確、缺乏商業(yè)規(guī)劃、項目開發(fā)供過于求、營運模式以銷售為主、商業(yè)分布不平衡、業(yè)種業(yè)態(tài)比例失衡、運作中未能及時調(diào)整和變更營運模式、品類同質(zhì)化等諸多問題。
　　從商業(yè)地產(chǎn)營運模式影響盈利的視角,結(jié)合廈門商業(yè)地產(chǎn)成功和失敗營運的案例,本文對廈門商業(yè)地產(chǎn)營運模式的優(yōu)化和完善提出建議