南昌商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究.pdf

1、與西方國(guó)家相比，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史較短，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)，給我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)提供了較好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。2016年，中國(guó)在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積位居世界首位，全球商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建量最大的城市十個(gè)就有九個(gè)在中國(guó)。全國(guó)新開(kāi)大中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總體量已超過(guò)4600萬(wàn)平方，預(yù)計(jì)2017年還將持續(xù)增長(zhǎng)。這些年，由于中國(guó)住宅地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快過(guò)熱，政府加強(qiáng)了對(duì)住宅地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控。在此背景下，許多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向商

2、業(yè)地產(chǎn)。飛速增長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)體量，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)信心倍增，但聚集的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目給城市商圈帶來(lái)了緊張的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，加之電商的迅猛發(fā)展對(duì)實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的巨大沖擊。同時(shí)，大部分開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，沒(méi)有轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，只重前期開(kāi)發(fā)，不懂后期的經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)榻?jīng)營(yíng)模式不適出現(xiàn)去化難、空置率高、經(jīng)營(yíng)慘淡的情況。
　　近年來(lái)，南昌商業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速，同時(shí)也存在體量過(guò)剩、同質(zhì)化嚴(yán)重的困局。南昌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

3、經(jīng)營(yíng)理念落后，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式認(rèn)知度不夠。因此，我們需要及時(shí)地對(duì)南昌商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)模式存在的問(wèn)題進(jìn)行探究，探索出適合本土商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展有著重要的意義。
　　基于此，本文以南昌商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式為切入點(diǎn)并展開(kāi)探究分析。首先，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念和基礎(chǔ)理論進(jìn)行了介紹，分析了國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)幾種主要的經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)模式的特征，從而得出了三點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)啟示。
　　其次，本文對(duì)南昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、宏觀

4、環(huán)境進(jìn)行了介紹。在此基礎(chǔ)上分析了南昌商業(yè)地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)模式和存在的問(wèn)題。主要有以下四個(gè)方面:第一，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念落后;第二，商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目類(lèi)型與經(jīng)營(yíng)模式不匹配;第三，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道單一;第四，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏。
　　另外，本文以南昌紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式成功的案例進(jìn)行了分析，得出以下幾點(diǎn)啟示:第一，成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式在戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位前期，就充分考慮了與后期經(jīng)營(yíng)模式的

5、高度匹配性。對(duì)于萬(wàn)達(dá)這種大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目來(lái)講，較高物業(yè)自持率的租售結(jié)合或者只租不售的經(jīng)營(yíng)模式有助于統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，也更加容易取得商業(yè)項(xiàng)目良好的、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理最終成功。第二，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的成功，離不開(kāi)前期精準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位，中期開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施有效的計(jì)劃管理和成本控制，全方位的宣傳推廣貫穿始終，但更重要的是萬(wàn)達(dá)擁有長(zhǎng)期商業(yè)合作伙伴資源，形成了獨(dú)有的訂單式商業(yè)模式，為后期成功進(jìn)入持久盈利的經(jīng)營(yíng)管理模式提供了保障。這充分說(shuō)明了成功的商

6、業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式必須是前期開(kāi)發(fā)建設(shè)與后期運(yùn)營(yíng)管理的高度結(jié)合，開(kāi)發(fā)流程中各個(gè)環(huán)節(jié)如規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工建設(shè)、融資渠道、招商選商，宣傳推廣、物業(yè)管理必須環(huán)環(huán)相扣，全程實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理。第三，成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式需要專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)、敬業(yè)程度高、執(zhí)行力到位的人才團(tuán)隊(duì)，萬(wàn)達(dá)已擁有中國(guó)最大最強(qiáng)的千人商管公司。每個(gè)人在強(qiáng)大的計(jì)劃管理系統(tǒng)指導(dǎo)下和監(jiān)管中，步步為營(yíng)、層層突破，按期完成每一項(xiàng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，這也是確保萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最終經(jīng)營(yíng)模式成功的保障。