我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式研究——基于價(jià)值鏈的視角.pdf

1、近年來，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展，但仍伴隨著一系列問題和理論研究的缺失。其中一個(gè)重要的原因是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上的利益主體甚多，相互間關(guān)系極其復(fù)雜，這些都一定程度地增加了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和理論研究的難度。通過價(jià)值鏈上各環(huán)節(jié)的角色和職能的分析，探討角色主導(dǎo)型商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，并運(yùn)用實(shí)際案例，由此得出以下幾點(diǎn)結(jié)論:(1)商業(yè)地產(chǎn)具有一定的增值力。其通過商業(yè)活動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的一部分被固化在該商業(yè)項(xiàng)目所在的地段和地產(chǎn)上，而不完全被經(jīng)營(yíng)者占有。這種增值力，

2、決定了開發(fā)商的長(zhǎng)短利益間的不同，進(jìn)而影響出租還是出售、單獨(dú)經(jīng)營(yíng)還是引進(jìn)合作者的一系列選擇。(2)商業(yè)價(jià)值鏈上有政府、開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)商和消費(fèi)者六大主要環(huán)節(jié)，還有建筑公司、物業(yè)公司等分支環(huán)節(jié)。各個(gè)環(huán)節(jié)的分割、整合、缺失等使價(jià)值鏈存在關(guān)反復(fù)多變的可能性。但這些可能性，正是商業(yè)價(jià)值鏈各職能整合的原因，并且每一種可能性都有其自身的特點(diǎn)和適應(yīng)性，在某一類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中承擔(dān)主流作用。(3)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上各角色的分割主要是出于規(guī)模報(bào)酬效

3、應(yīng)，企業(yè)通過對(duì)某一個(gè)領(lǐng)域的投資和經(jīng)營(yíng)積累知識(shí)、人才和聲譽(yù)，從而獲取壟斷力;而整合的動(dòng)因是產(chǎn)業(yè)的垂直整合，出于降低交易成本，協(xié)同效應(yīng)及某些戰(zhàn)略目的?？偤蟻碚f，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還處于初級(jí)階段。(4)開發(fā)商主導(dǎo)型模式主要適用于大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng);經(jīng)營(yíng)商主導(dǎo)型模式主要適用于大型商貿(mào)類項(xiàng)目，具有規(guī)劃確定性、招商便利性、管理專業(yè)性等特點(diǎn);運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)型模式主要適用于專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域，其專業(yè)能力將彌補(bǔ)上下環(huán)節(jié)的不足;投資商主導(dǎo)型模式主要探討REIT