大型商業(yè)地產(chǎn)ABS項目融資模式研究.pdf

1、目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資途徑比較單一，傳統(tǒng)途徑是自有資金加銀行貸款；國家貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向適度從緊，銀行體系緊縮銀根，以及對開發(fā)商貸款和按揭貸款加大監(jiān)管力度。因此，面對商業(yè)地產(chǎn)龐大且有增無減的市場需求，如何有效拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道，探求一種切實可行的商業(yè)地產(chǎn)融資模式已經(jīng)成為地產(chǎn)、金融業(yè)普遍關(guān)注的問題。項目融資是一種能夠拓寬融資渠道和分散投資風險的融資方式，尤其是其中的資產(chǎn)證券化(ABS，Asset-Backed on Securities

2、)項目融資模式更是大型項目融資的一個方向。但是資產(chǎn)證券化融資在國內(nèi)處于起步階段，并且在傳統(tǒng)意義上資產(chǎn)證券化項目融資并不用于商業(yè)地產(chǎn)項目，如何將其“移植”到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中來，是業(yè)界值得探討的問題。 本文以大型商業(yè)地產(chǎn)ABS融資模式為研究主體，從理論和實踐層面對大型商業(yè)地產(chǎn)的ABS融資模式進行研究。理論層面主要是對大型商業(yè)地產(chǎn)項目ABS融資的必要性和條件分析的研究。實踐層面對國內(nèi)具體案例進行了分析和總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上，筆者設(shè)計出

3、大型商業(yè)地產(chǎn)ABS項目融資的具體操作模式，即：“商業(yè)地產(chǎn)租賃收入現(xiàn)金流模式”+“離岸模式”。具體說來，本文主要進行以下四個方面的研究： ①對資產(chǎn)證券化理論框架進行了闡述，主要對資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)、運作過程及“一個核心”—“基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流”和“三”—“資產(chǎn)重組原理”、“風險隔離原理”、“信用增級原理”進行分析，進而從本質(zhì)上把握ABS融資理論。 ②對大型商業(yè)地產(chǎn)ABS融資的必要性進行研究，主要從大型商業(yè)地產(chǎn)項目本身(包括

4、大型商業(yè)地產(chǎn)融資的特性和融資存在的問題兩方面)和對參與方的意義(包括發(fā)起人、投資者、金融市場和整個經(jīng)濟體三方面)兩個方面著手。 ③重點分析ABS項目融資在商業(yè)地產(chǎn)項目融資中的應(yīng)用條件。主要從對大型商業(yè)地產(chǎn)融資者、大型商業(yè)地產(chǎn)的特性、融資環(huán)境(包括法律、稅收、會計制度、政策和市場發(fā)展等多個方面)和大型商業(yè)地產(chǎn)項目本身基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流(包括基礎(chǔ)資產(chǎn)的評估及收益和風險分析兩方面)三個方面著眼；結(jié)合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)ABS融資模式的案例—三亞