商業(yè)地產(chǎn)運作模式及其風險研究.pdf

1、隨著商業(yè)地產(chǎn)各種開發(fā)類型的涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的運作模式也在不斷的創(chuàng)新，從過去的只售不租模式、租售結(jié)合模式、到目前出現(xiàn)的“一站式”服務模式、量身定做模式(訂單模式)和產(chǎn)權(quán)式酒店模式等，預計將來還會有更多創(chuàng)新的模式出現(xiàn)。各種開發(fā)經(jīng)營模式必然也存在相應的風險，對此本文首先在研究商業(yè)地產(chǎn)各種開發(fā)模式的基礎之上研究其風險，并提出相應的風險防范和控制措施。 商業(yè)地產(chǎn)項目的風險管理是一個系統(tǒng)工程，風險的識別、分析和控制貫穿于商業(yè)地產(chǎn)項目全過程，風

2、險管理者要在項目建設經(jīng)營過程中的各個環(huán)節(jié)進行風險的動態(tài)監(jiān)督檢查，識別風險因素并對其進行分析評價，進而采取相應的控制措施。商業(yè)地產(chǎn)項目的風險評價是風險管理的重要環(huán)節(jié)，風險評價方法也有很多，本文采用的是多級模糊層次綜合評價，可以對商業(yè)地產(chǎn)的各個層次的風險因素和項目綜合風險進行評價。 商業(yè)地產(chǎn)的運作沒有統(tǒng)一的模式，要根據(jù)項目所在的城市背景、項目規(guī)模和周邊商業(yè)環(huán)境來確定項目的運作模式。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，

3、以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨立經(jīng)營的方式。 不同的商業(yè)地產(chǎn)運作模式下的風險不同，只售不租模式造成產(chǎn)權(quán)分散，不利于統(tǒng)一經(jīng)營管理；只租不售模式相對金融風險較大，不利于項目快速回籠資金；售后返