基于Hedonic模型的二手房評(píng)估.pdf

1、本文首先研究青島市城陽(yáng)區(qū)二手房市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)情況,發(fā)現(xiàn)二手房交易市場(chǎng)繁榮的同時(shí),交易存在的問(wèn)題也日益明顯起來(lái),甚至妨礙了二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展,通過(guò)比較二手房評(píng)估的三種傳統(tǒng)方法,即成本法、收益法、市場(chǎng)法,發(fā)現(xiàn)這些方法在評(píng)估二手房時(shí)均存在一定的缺陷,不適合受多重因素影響的二手房的定價(jià),與此同時(shí),實(shí)際應(yīng)用中也存在眾多障礙,比如信息不對(duì)稱,致使評(píng)估人員有時(shí)很難做出客觀公允的估價(jià),也會(huì)引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn),致使評(píng)估人員肆意改價(jià),最終導(dǎo)致評(píng)估有失公允等現(xiàn)象,最終

2、得出結(jié)論,二手房評(píng)估市場(chǎng)急需一種客觀合理的定價(jià)模型來(lái)解決這一困境,本文通過(guò)研究分析,認(rèn)為引入Hedonic模型較為適宜,因?yàn)樵撃Ｐ涂梢酝ㄟ^(guò)將二手房的各種客觀條件帶入其中來(lái)估價(jià),這樣可以有效避免以上提到的問(wèn)題。
　　本文先是收集城陽(yáng)區(qū)二手房實(shí)際交易案例的數(shù)據(jù)信息,通過(guò)分析,確定了三大類特征因素,分別是區(qū)位因素、鄰里環(huán)境因素、建筑結(jié)構(gòu)因素,區(qū)位因素又包括:距離區(qū)政府的距離、住宅周邊公交站點(diǎn)數(shù)目等;鄰里環(huán)境包括:教育配套設(shè)施、生活配套設(shè)

3、施、自然環(huán)境、文化娛樂(lè)配套等;建筑結(jié)構(gòu)包括:建筑類型、住宅樓層、房屋朝向、裝修程度、有無(wú)暖氣、天然氣、車庫(kù)等;接下來(lái)就對(duì)收集到的數(shù)據(jù)中的某一部分進(jìn)行歸一化處理,從而得到統(tǒng)一類型的數(shù)據(jù)集,以便對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行后續(xù)分析;接下來(lái),三種函數(shù)模型進(jìn)行擬合度分析,分別為線性函數(shù)、對(duì)數(shù)和半對(duì)數(shù)函數(shù)形式,找到一種最理想的函數(shù)形式,最終確定結(jié)果為對(duì)數(shù)形式,然后通過(guò)回歸分析得到最優(yōu)的估價(jià)模型。
　　最后進(jìn)行交易實(shí)例對(duì)比驗(yàn)證,挑選了城陽(yáng)區(qū)仁和居的一棟二手房交

4、易實(shí)例,現(xiàn)實(shí)成交價(jià)格為44萬(wàn),而我們通過(guò)Hedonic估價(jià)模型得到的結(jié)果為41萬(wàn),模型估計(jì)出的價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格略有差異,而現(xiàn)實(shí)生活中,由于買賣雙方議價(jià)能力存在差異,如果買方議價(jià)能力強(qiáng),則實(shí)際成交房?jī)r(jià)則會(huì)低于評(píng)估價(jià)格,如果賣方議價(jià)能力強(qiáng),則市價(jià)成交房?jī)r(jià)則會(huì)高于評(píng)估價(jià)格,實(shí)際中,也存在賣方急于出手的情況,此時(shí),房屋實(shí)際成交價(jià)格則會(huì)低于評(píng)估價(jià)格,現(xiàn)實(shí)中也存在政府出臺(tái)新的規(guī)劃計(jì)劃的因素,這都會(huì)對(duì)房屋的最終成交價(jià)格造成一定的影響,故存在一定范圍

5、的差異屬于正?，F(xiàn)象,故證明該估價(jià)模型是科學(xué)合理的。
　　利用Hedonic模型評(píng)估城陽(yáng)區(qū)二手房的價(jià)格,可以使評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果更具客觀性和說(shuō)服力,也更加簡(jiǎn)單易行,進(jìn)而可以提高二手房的成交率和投資收益,它為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了一套科學(xué)的方法,一定程度上也可以提高二手房評(píng)估機(jī)構(gòu)的社會(huì)信任度,最終促進(jìn)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展;但是由于我們研究的樣本數(shù)據(jù)均取自青島市城陽(yáng)區(qū),故該模型反映的是城陽(yáng)區(qū)的實(shí)際情況,也只對(duì)城陽(yáng)區(qū)的二手房評(píng)估具有適用性,對(duì)于其