“兩型社會(huì)”先導(dǎo)區(qū)集體所有制土地資產(chǎn)化研究.pdf

1、先導(dǎo)區(qū)是長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)的核心區(qū)域，對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行合理利用是建立資源節(jié)約和環(huán)境友好型社會(huì)的基礎(chǔ)。隨著長(zhǎng)沙市影響快劇，先導(dǎo)區(qū)大量集體土地需要流轉(zhuǎn)要求也更加迫切，而歷史遺留的土地權(quán)利問(wèn)題和集體土地資產(chǎn)價(jià)值的未知性阻礙了集體土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。通過(guò)調(diào)查表明：為了解決這些問(wèn)題首先要確定集體土地的各項(xiàng)權(quán)利；同時(shí)明確流轉(zhuǎn)土地資產(chǎn)的價(jià)值量，從而實(shí)行集體土地資產(chǎn)化。集體土地資產(chǎn)實(shí)行確權(quán)是土地流轉(zhuǎn)的前提條件，土地資產(chǎn)量化是土地流轉(zhuǎn)的必要條件，實(shí)行土地

2、資產(chǎn)化是土地流轉(zhuǎn)的結(jié)果與目標(biāo)。但是目前土地流轉(zhuǎn)與土地資產(chǎn)化研究相對(duì)分開，沒(méi)有將兩者作為一個(gè)整體進(jìn)行研究；缺乏對(duì)集體土地資產(chǎn)化的研究。并且我國(guó)關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的研究都集中于理論上，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)價(jià)值量的研究甚少。本研究在深入研讀國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，嘗試將集體土地資產(chǎn)量化、將土地流轉(zhuǎn)與土地資產(chǎn)化整合為土地資產(chǎn)化這單一的過(guò)程，并嘗試將雷鋒鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)這三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地運(yùn)用收益還原法進(jìn)行量化，在對(duì)上述研究進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上提出了先導(dǎo)區(qū)進(jìn)行集

3、體土地資產(chǎn)化的實(shí)施框架。本研究結(jié)果如下：
　　 (1)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，運(yùn)用問(wèn)卷調(diào)查法統(tǒng)計(jì)分析得出了先導(dǎo)區(qū)集體土地資產(chǎn)化的動(dòng)因和阻因；找出了先導(dǎo)區(qū)集體土地資產(chǎn)化存在的主要問(wèn)題并結(jié)合國(guó)家法律法規(guī)進(jìn)行解釋；運(yùn)用二項(xiàng)logistic回歸模型得出集體土地資產(chǎn)化的主要影響因素。
　　 (2)運(yùn)用收益還原法對(duì)雷鋒鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)用地進(jìn)行資產(chǎn)量化，得出雷鋒鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地的總價(jià)值為233，404萬(wàn)元；林地的總價(jià)

4、值為164，346.6萬(wàn)元；園地的總價(jià)值為7，283.838萬(wàn)元，資產(chǎn)總額為405，034.497萬(wàn)元。并將單畝耕地、林地、園地的量化結(jié)果與單畝耕地、林地、園地的征地補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行比較，得出土地資產(chǎn)量化價(jià)值比征地補(bǔ)償價(jià)格高，更能夠體現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)值。
　　 (3)先導(dǎo)區(qū)集體土地資產(chǎn)化的實(shí)施框架包括建立先導(dǎo)區(qū)集體土地資產(chǎn)化運(yùn)作主體、理順先導(dǎo)區(qū)集體土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系、推行先導(dǎo)區(qū)集體土地資產(chǎn)量化、創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)集體土地資產(chǎn)運(yùn)作方式四個(gè)環(huán)節(jié)。通過(guò)上述研