金灣房地產開發(fā)項目評估改進研究.pdf

1、房地產行業(yè)作為我國國民經濟的支柱性產業(yè)，在快速發(fā)展的同時，正面臨著需求萎縮、現金流短缺等困難，與此同時，我國中小房地產企業(yè)整合、兼并、重組步伐開始加快。因此，房地產價值，特別是在建項目價值評估需求日益劇增?，F有對房地產在建項目的評估一般采用假設開發(fā)法，而評估實務界對于該方法的使用只是停留在簡單套用公式的階段，缺乏科學的評估思路與合理的參數選取，使得房地產價值無法得以有效準確的體現。因此如何合理的使用評估方法科學地確定房地產的價值成為一個

2、愈加重要的問題。
　　本文首先從地租理論與土地定價、土地區(qū)位理論與商品房定價兩個理論出發(fā)，論證了假設開發(fā)法的理論基礎以及采用假設開發(fā)法作為在建項目評估方法的理論依據。其次，本文結合金灣項目評估的實際案例，選取某評估公司業(yè)已完成的評估結果為分析對象，指出其在評估思路與參數選取上存在的問題，并從銷售費用、土地增值稅、續(xù)建投入的利潤、企業(yè)所得稅等四個方面對評估過程和評估結果予以修正。最后，為了檢驗修正后評估結果的準確性，我們還運用假設開

3、發(fā)法下的現金流量折現模型對傳統(tǒng)計息核算模型修正結果予以驗證。用對傳統(tǒng)計息核算模型中的評估過程進行改進和參數計算進行修正后得出的金灣項目的評估價值為62091107.82元，運用現金流量折現模型評估價值為62069556.91元，相差為0.0347％，此兩評估價值基本一致。這一結果表明，只要運用得當，假設開發(fā)法的傳統(tǒng)計息核算模型與現金流量折現模型都能對房地產項目進行有效的價值評估。
　　本文的主要貢獻在于從實務的角度對假設開發(fā)法進行