制度視角：轉(zhuǎn)型期成都市五類居住用地及其空間模式研究.pdf

1、在經(jīng)濟(jì)全球化、快速城市化和轉(zhuǎn)向市場(chǎng)機(jī)制的背景下，改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)大陸的資本、人員、物流等加速向城市集聚，大陸城市的居住空間結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，呈現(xiàn)出“中心繁榮”和郊區(qū)化并存的現(xiàn)象?；谥贫纫暯牵灾贫戎髁x、新馬克思主義、博弈論和城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)等理論為依據(jù)，本文以成都市為例，將當(dāng)前中國(guó)大陸混合制度背景下的城市居住用地分為單位房、商品房、保障房、拆遷安置房、自建房用地五大類，在分析其總體格局的基礎(chǔ)上，分類探討不同類型居住用地的格局、演化及

2、其動(dòng)力機(jī)制，為城市規(guī)劃和管理提供科學(xué)依據(jù)。
　　研究區(qū)范圍為成都市主城區(qū)，即三環(huán)路覆蓋的城區(qū)范圍。相關(guān)資料和數(shù)據(jù)源于筆者較長(zhǎng)時(shí)間的實(shí)地調(diào)研和深度訪談，以及成都市的相關(guān)部門、街道居委會(huì)提供的城市規(guī)劃、土地利用、街道范圍等方面的相關(guān)資料。作為中國(guó)西部典型的中心放射型平原城市，成都市居住用地分布和擴(kuò)展呈現(xiàn)出圈層蔓延的變化特征。利用地理信息系統(tǒng)、遙感、統(tǒng)計(jì)分析、核密度模型、重心模型和標(biāo)準(zhǔn)差橢圓等方法，筆者了研究區(qū)居住用地的相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)，隨后

3、分析了不同類型居住用地的空間模式。
　　全文共分四個(gè)部分，共分八章：第一部分為緒論部分。在全球化、城市化和轉(zhuǎn)型背景下，在文獻(xiàn)綜述的基礎(chǔ)上，提出了轉(zhuǎn)型期基于制度視角的居住用地分類等問(wèn)題，構(gòu)建了論文研究框架等。第二部分為中國(guó)大陸城市基于混合制度的理論模式的建構(gòu)，包括基于混合制度設(shè)計(jì)的五類居住用地的來(lái)源、性質(zhì)、演化模式等內(nèi)容。第三部分為實(shí)證研究，包括第三至第七章，對(duì)應(yīng)中國(guó)在住房市場(chǎng)化過(guò)程中的制度設(shè)計(jì)，探討了成都市五類居住用地的空間格局、

4、演化過(guò)程和形成機(jī)制。第四部分為論文的結(jié)論、創(chuàng)新點(diǎn)、研究不足與展望。
　　本文的主要研究結(jié)論如下：
　?。?）基于中國(guó)大陸住房制度體系的現(xiàn)狀，可將住房/居住類型分為單位房改房，（完全市場(chǎng)化的）商品房、拆遷安置房、保障房、自建房等五種類型。每一類都表征了大陸城市在住房市場(chǎng)化過(guò)程中所對(duì)應(yīng)的不同的住房制度設(shè)計(jì)，其空間格局和變遷過(guò)程具有明顯的制度路徑依賴特征。
　　（2）大陸城市的五類居住用地的空間格局和變遷是政府、市場(chǎng)、單位和

5、市民共同博弈和作用的結(jié)果。土地的國(guó)家所有和集體所有制、建設(shè)用地的所有權(quán)和使用權(quán)分離的管理體制以及政府代表國(guó)家管理土地的權(quán)力，使得政府在土地的管理和出讓過(guò)程中處于絕對(duì)的壟斷地位。這樣，中國(guó)土地管理形成了一級(jí)和二級(jí)兩個(gè)土地市場(chǎng)。其中，土地的“一級(jí)市場(chǎng)”的行動(dòng)者或博弈主體大體為政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)，而土地的“二級(jí)市場(chǎng)”的行動(dòng)者或博弈主體實(shí)際上為政府、開(kāi)發(fā)商/企業(yè)、單位和市民四者。由于對(duì)權(quán)力、資本的擁有程度不同，開(kāi)發(fā)商、政府相對(duì)于弱勢(shì)群體，在土地的“

6、二級(jí)市場(chǎng)”和房地產(chǎn)市場(chǎng)通常具有較高的話語(yǔ)權(quán)，兩者也結(jié)成了“增長(zhǎng)聯(lián)盟”。
　　（3）改革開(kāi)放以來(lái)，隨著轉(zhuǎn)型期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，大陸城市打破了傳統(tǒng)的單位房主導(dǎo)的居住空間格局，單位房、商品房、拆遷安置和保障性住房等居住用地都呈現(xiàn)出快速變化的特征，尤其是商品房和保障性住房的建設(shè)加速了舊城改造和郊區(qū)化過(guò)程。相對(duì)應(yīng)，居住用地的擴(kuò)張以占用郊區(qū)農(nóng)田為主，而且工業(yè)外遷后的工業(yè)用地往往也大部轉(zhuǎn)化為商品性的居住用地。中國(guó)城市已形成了商品房、單位房、拆

7、遷安置及保障房鑲嵌分布的格局，并影響著城市居住空間結(jié)構(gòu)和城市空間結(jié)構(gòu)的演化過(guò)程。例如，成都市等大陸城市的居住用地變遷具有中心區(qū)繁榮和郊區(qū)化的雙重特征，主要表現(xiàn)為舊城更新和居住郊區(qū)化擴(kuò)張兩個(gè)方面。在五類居住用地的變遷過(guò)程中，單位型的居住用地主要分布在老城區(qū)內(nèi)，密度分布最大的為城市中心區(qū)；商品型的居住用地呈現(xiàn)出明顯的郊區(qū)化趨勢(shì)，同時(shí)也表現(xiàn)為中心區(qū)的繁榮景象；拆遷安置和保障型的居住用地的重心變化和拓展方向以郊區(qū)化為主，且距離城市中心區(qū)越來(lái)越遠(yuǎn)

8、。
　　（4）單位制是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期中國(guó)的特有產(chǎn)物。改革開(kāi)放以來(lái)，單位房（單位大院）開(kāi)始適應(yīng)市場(chǎng)化改革進(jìn)程，開(kāi)啟了自身的轉(zhuǎn)型進(jìn)程。單位房居住用地的區(qū)位選擇和變化過(guò)程是政府、市場(chǎng)及居住主體共同作用的結(jié)果，具有明顯的制度依賴特征。當(dāng)前，單位居住用地依然可分為機(jī)關(guān)單位居住區(qū)、事業(yè)單位居住區(qū)、企業(yè)型單位居住區(qū)。1998年以來(lái)，中國(guó)大陸地區(qū)停止福利分房，單位制逐漸走向解體，但單位型居住用地依然存在，并在市場(chǎng)化過(guò)程中分化出不同的類型，如完全市場(chǎng)

9、化、部分市場(chǎng)化和單位所有等。轉(zhuǎn)型期，單位型居住用地居住主體由單一性逐漸走向雜化，并呈現(xiàn)新單位社區(qū)特征。
　?。?）中國(guó)大陸城市的商品房是中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的產(chǎn)物。大量商品房的建設(shè)迅速促進(jìn)了中國(guó)的城市化進(jìn)程和郊區(qū)化進(jìn)程，推動(dòng)了城市空間重構(gòu)。商品房用地的擴(kuò)張?bào)w現(xiàn)了資本和權(quán)力在空間生產(chǎn)生產(chǎn)中的結(jié)合過(guò)程。政府主要以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式出讓土地，而開(kāi)發(fā)上通過(guò)支付土地出讓金獲取用地的使用權(quán)。隨著土地價(jià)格的快速上漲，土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)

10、發(fā)和城市建設(shè)中具有十分重要的作用。在價(jià)格及其供給的壟斷特征日益顯著的背景下，中國(guó)的土地市場(chǎng)制度和價(jià)格制度共同決定了商品房用地的分布和居住選擇。在不同區(qū)域，其價(jià)格，規(guī)模和配套設(shè)施具有明顯的地域分異特征。別墅、高檔商品房、普通商品房構(gòu)成了典型的居住分異。
　?。?）拆遷安置型和保障型的居住用地是政府在市場(chǎng)化過(guò)程中為拆遷安置和低收入人群建設(shè)的住宅區(qū)，通常面對(duì)的是中低收入和弱勢(shì)群體。轉(zhuǎn)型期，在典型的“市場(chǎng)機(jī)制驅(qū)動(dòng)+政府行為推動(dòng)”的雙重內(nèi)在

11、機(jī)制模式的推動(dòng)下，中國(guó)城市的拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)的居住區(qū)通常越來(lái)越遠(yuǎn)離中心區(qū)或老城區(qū)，即此類居住區(qū)的郊區(qū)化趨勢(shì)十分明顯，這導(dǎo)致了城市弱勢(shì)群體居住用地的外遷趨勢(shì)。
　　（7）依然存在的數(shù)量極少的自建房屬歷史遺留性的住房，是在制度變遷過(guò)程中基于土地制度、住房制度下的少數(shù)合法住房，一般分布于市中心的邊緣地區(qū)，居住區(qū)面積小，建筑層數(shù)低。在市場(chǎng)化過(guò)程中，隨著居住主體的繼承或變化，以及房屋的自然老化，自建房的數(shù)量一直在逐漸減少，并可能將