基于多方利益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址研究.pdf

1、作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn),其區(qū)位性很強(qiáng)。無(wú)論是城市政府進(jìn)行城市規(guī)劃、投資者投資房地產(chǎn)還是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn),第一要考慮的就是地段,即區(qū)位。若房地產(chǎn)項(xiàng)目選址不合理,將造成巨大的投資浪費(fèi),同時(shí)不利于城市可持續(xù)發(fā)展。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址問(wèn)題是影響城市以及房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要問(wèn)題,是考慮城市良性發(fā)展、開(kāi)發(fā)商盈利和住戶滿意的多方因素的綜合問(wèn)題。然而,目前開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目選址時(shí),主觀性較強(qiáng),大都依靠直覺(jué)、經(jīng)驗(yàn)和初步調(diào)查來(lái)決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的場(chǎng)址,這不利

2、于房地產(chǎn)投資的科學(xué)性決策工作的展開(kāi)。
　　本文試圖從影響房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇的各種因素入手,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址問(wèn)題做科學(xué)分析。考慮到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等)在選址過(guò)程中考慮的因素有所不同,因此,首先分門(mén)別類(lèi)的分析影響房地產(chǎn)投資區(qū)位的因素,然后,借鑒成熟的選址理論和模型(空港選址、物流中心選址和樞紐選址等),分別建立基于城市發(fā)展、開(kāi)發(fā)商盈利和用戶居住滿意度的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目選址模型和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址模型。在住宅

3、選址模型中,基于城市土地利用規(guī)劃,考慮交通便捷度、人口聚集度和房?jī)r(jià)地租差異比三個(gè)指標(biāo),并用綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行最優(yōu)位置的選取;在商業(yè)房地產(chǎn)選址模型中,基于城市土地利用規(guī)劃,考慮商圈輻射度、交通便捷度和租金地租差異比三個(gè)指標(biāo),并用綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行位置優(yōu)選。最后,以大連市為例進(jìn)行案例分析。在了解大連市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上,針對(duì)住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn),分別提出兩個(gè)情景進(jìn)行項(xiàng)目選址。
　　本文提出的考慮多方利益(城市發(fā)展、開(kāi)發(fā)商盈利和用戶滿意度)