保定市地價時空演變規(guī)律及走勢預(yù)測研究.pdf

1、隨著我國土地使用制度改革的進一步深入，土地市場日趨完善，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等土地交易活動日益頻繁，客觀上對地價變化動態(tài)研究提出要求。土地招拍掛政策的出臺，經(jīng)營性用地以及工業(yè)用地完全通過市場配置，土地出讓收入成為“第二財政”，中共十八大三次會議提出加快完善現(xiàn)代市場體系，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，擴大國有土地有償使用范圍，從嚴合理供給城市建設(shè)用地，節(jié)約集約利用土地，更是對我國城市地價的發(fā)展造成了深遠影響。目前許多國家都建立了地價公示制度

2、，但時效性較差;市場比較發(fā)達的國家通過編制地價指數(shù)研究城市地價的變化規(guī)律，我國一些學(xué)者通過引入統(tǒng)計學(xué)理論對地價空間和時間變化規(guī)律等進行了研究，但地價指數(shù)的公布不能全域覆蓋，對地價時空變化規(guī)律研究百家爭鳴，缺乏系統(tǒng)性，尤其缺乏對中小城市地價時空變化規(guī)律的研究;對地價趨勢預(yù)測研究較少。城市的發(fā)展離不開土地的供應(yīng)，而土地供應(yīng)，價格起著決定性作用，對地價進行時空變化規(guī)律研究和趨勢預(yù)測極具現(xiàn)實意義。
　　本文以三線城市—河北省保定市為例，通

3、過對保定近年來城市基準地價、區(qū)片地價、樣點地價數(shù)據(jù)和地價指數(shù)的研究，以期探索保定市地價時間變化和空間變化規(guī)律，探尋征地成本與地價之間的關(guān)系，預(yù)測保定市地價的時空走勢，并提出相應(yīng)的地價管理意見與建議，為政府科學(xué)制定供應(yīng)計劃并按計劃供應(yīng)土地、節(jié)約集約利用土地提供參考。
　　從時間上看，2003-2012年保定市商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地、綜合地價水平及征地區(qū)片價水平均呈上升趨勢，但因土地區(qū)域、土地用途不同，地價上升幅度不同。從空間上看，

4、基準地價測算范圍隨著城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的變化而發(fā)生變化;商業(yè)、住宅用地土地級別空間上呈現(xiàn)自市中心向周邊遞減的發(fā)展趨勢，但遞減級差不同，商業(yè)用地級差大;工業(yè)用地土地級別空間變化則充分體現(xiàn)了“目前以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保定市工業(yè)園區(qū)為核心”的發(fā)展格局;城市發(fā)展趨勢主要向北、向東，以市中心為圓心，在相同半徑的地價等值線上表現(xiàn)為北高南低、東高西低。
　　保定市征地區(qū)片價增長速度明顯低于基準地價增長速度。征地區(qū)片價隨著時間變化出現(xiàn)向南

5、、向東擴張趨勢，與保定市基準地價級別空間上向北、向東提高的變化趨勢不盡相同，說明國有建設(shè)用地價格與農(nóng)用地轉(zhuǎn)征成本并不一定成正相關(guān)同步發(fā)展。
　　采用配對比較法并引入1～3標度法，完成從分類地價分析到綜合地價分析的過度;根據(jù)地價歷史散點圖建立函數(shù)趨勢預(yù)測模型，預(yù)測了未來地價走勢;通過建立保定市地價樣點控制網(wǎng)泰勒多邊形模型和地價分布三維模型網(wǎng)格圖，對地價空間走勢進行了分析。未來五年保定市地價水平呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢;未來三年地價空間上主