舊城改造投資基金運作機制研究.pdf

1、舊城改造是指隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展,為適應(yīng)已批準的本輪城市詳細規(guī)劃的需求而實施的對與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線、工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建,綠地與公共文教娛樂場所的改擴增建等。實施舊城改造可實現(xiàn)土地節(jié)約化利用,改善舊城居住環(huán)境,防止經(jīng)濟滑坡和產(chǎn)業(yè)空洞化,提升城市形象,使城市功能和結(jié)構(gòu)布局趨于合理。然后舊城改造面臨一系列問題,包括資金、土地置換、拆遷補償、拆遷安置、就業(yè)安置以及古城保護等,所有問題以資金為主線。按照傳

2、統(tǒng)的融資模式,舊城改造資金以城市政府財政投入和銀行貸款為主,無論是從資金需要還是風險控制來說,傳統(tǒng)融資模式都遠不能滿足投資需求,龐大的資金缺口需要舊城改造融資模式創(chuàng)新。面對舊城改造商機,綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商已通過證券市場、信托基金等模式籌集資金參與舊城改造,獲取了大筆的開發(fā)利潤,但城市居民和拆遷戶卻無緣于經(jīng)營城市的成果。本文借鑒產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金和PPP融資思路,構(gòu)建舊城改造投資基金,籌集居民儲蓄、部分拆遷補償費、企業(yè)資金以

3、及其他閑散資金用于舊城改造。舊城改造投資基金,一方面可拓寬舊城改造的資金渠道,填補舊城改造的資金缺口,加快城市建設(shè)速度,另一方面可讓城市居民、拆遷戶享受城市經(jīng)營成果,起到了收入再次分配的作用,同時也緩解由于舊城改造拆遷工作引起的社會矛盾。本文首先介紹了舊城改造投資基金的理論基礎(chǔ),包括產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)投資信托基金和PPP融資模式;然后論述了舊城改造投資基金的角色定位、產(chǎn)品設(shè)計思路、運作機制、盈利模式;基于運作機制下設(shè)計了舊城改造投資基金的

4、內(nèi)部與外部組織架構(gòu)、資金的來源,并針對不同的投資者設(shè)計了不同的激勵機制和投資贖回機制;基于盈利模式下,設(shè)計了舊城改造投資基金的投資流程、投資企業(yè)評估體系、投資項目評估體系和資金退出機制。由于舊城改造屬于商業(yè)行為,必然面臨諸多風險,為此,本文詳細分析了舊城改造投資基金在運作過程中的風險,并針對風險設(shè)計了外部風險控制體系和內(nèi)部風險控制體系。為確保投資者利益,本文吸取了三亞地產(chǎn)投資券的失敗教訓(xùn),引入雙重擔保制度和投資企業(yè)抵押制度。本文最后引入