舊城改造投資基金運(yùn)作機(jī)制研究.pdf

1、舊城改造是指隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,為適應(yīng)已批準(zhǔn)的本輪城市詳細(xì)規(guī)劃的需求而實(shí)施的對(duì)與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線、工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建,綠地與公共文教娛樂(lè)場(chǎng)所的改擴(kuò)增建等。實(shí)施舊城改造可實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約化利用,改善舊城居住環(huán)境,防止經(jīng)濟(jì)滑坡和產(chǎn)業(yè)空洞化,提升城市形象,使城市功能和結(jié)構(gòu)布局趨于合理。然后舊城改造面臨一系列問(wèn)題,包括資金、土地置換、拆遷補(bǔ)償、拆遷安置、就業(yè)安置以及古城保護(hù)等,所有問(wèn)題以資金為主線。按照傳

2、統(tǒng)的融資模式,舊城改造資金以城市政府財(cái)政投入和銀行貸款為主,無(wú)論是從資金需要還是風(fēng)險(xiǎn)控制來(lái)說(shuō),傳統(tǒng)融資模式都遠(yuǎn)不能滿足投資需求,龐大的資金缺口需要舊城改造融資模式創(chuàng)新。面對(duì)舊城改造商機(jī),綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已通過(guò)證券市場(chǎng)、信托基金等模式籌集資金參與舊城改造,獲取了大筆的開(kāi)發(fā)利潤(rùn),但城市居民和拆遷戶卻無(wú)緣于經(jīng)營(yíng)城市的成果。本文借鑒產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金和PPP融資思路,構(gòu)建舊城改造投資基金,籌集居民儲(chǔ)蓄、部分拆遷補(bǔ)償費(fèi)、企業(yè)資金以

3、及其他閑散資金用于舊城改造。舊城改造投資基金,一方面可拓寬舊城改造的資金渠道,填補(bǔ)舊城改造的資金缺口,加快城市建設(shè)速度,另一方面可讓城市居民、拆遷戶享受城市經(jīng)營(yíng)成果,起到了收入再次分配的作用,同時(shí)也緩解由于舊城改造拆遷工作引起的社會(huì)矛盾。本文首先介紹了舊城改造投資基金的理論基礎(chǔ),包括產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)投資信托基金和PPP融資模式;然后論述了舊城改造投資基金的角色定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路、運(yùn)作機(jī)制、盈利模式;基于運(yùn)作機(jī)制下設(shè)計(jì)了舊城改造投資基金的

4、內(nèi)部與外部組織架構(gòu)、資金的來(lái)源,并針對(duì)不同的投資者設(shè)計(jì)了不同的激勵(lì)機(jī)制和投資贖回機(jī)制;基于盈利模式下,設(shè)計(jì)了舊城改造投資基金的投資流程、投資企業(yè)評(píng)估體系、投資項(xiàng)目評(píng)估體系和資金退出機(jī)制。由于舊城改造屬于商業(yè)行為,必然面臨諸多風(fēng)險(xiǎn),為此,本文詳細(xì)分析了舊城改造投資基金在運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn),并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了外部風(fēng)險(xiǎn)控制體系和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系。為確保投資者利益,本文吸取了三亞地產(chǎn)投資券的失敗教訓(xùn),引入雙重?fù)?dān)保制度和投資企業(yè)抵押制度。本文最后引入