房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理課程設(shè)計(jì)--某商業(yè)大廈房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1、<p><b>　　課程設(shè)計(jì)</b></p><p>　　課程名稱： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 </p><p>　　學(xué) 院： 公共管理學(xué)院 專 業(yè)： 土地資源管理 </p><p>　　姓 名： 學(xué) 號(hào)： </p>

2、;<p>　　年 級(jí)： 2014級(jí) 任課教師： </p><p>　　2017年6 月12 日</p><p><b>　　本科課程設(shè)計(jì)任務(wù)書</b></p><p><b>　?、瘛⒄n程設(shè)計(jì)題目：</b></p><p>　　某商業(yè)大廈房地產(chǎn)

3、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) </p><p>　　Ⅱ、課程設(shè)計(jì)任務(wù)及要求：</p><p>　　1.采用課程設(shè)計(jì)期間所收集的實(shí)際數(shù)據(jù)和資料 </p><p>　　2.廣泛收集與自己說(shuō)明書相關(guān)的資料、歷史數(shù)據(jù)及圖件

4、 </p><p>　　3.編寫課程設(shè)計(jì)必須按課程設(shè)計(jì)指導(dǎo)書要求編制 </p><p>　　4.圖表要規(guī)范，文字要精練 </p><p>　　5.對(duì)計(jì)算、數(shù)據(jù)處理要準(zhǔn)確

5、 </p><p>　　6.按時(shí)按量完成設(shè)計(jì)內(nèi)容 </p><p><b>　?、蟆⒅饕獏⒖假Y料：</b></p><p>　　《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 葉劍平主編 中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社

6、</p><p>　　《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》 王文群主編 經(jīng)濟(jì)管理出版社 </p><p>　　《房地產(chǎn)銷售策劃》 卓堅(jiān)紅，欒淑梅主編 科學(xué)出版社

7、 </p><p>　　公共管理學(xué)院 學(xué)院（系） 土地資源管理 專業(yè)類 141 班</p><p><b>　　一、課程設(shè)計(jì)題目</b></p><p>　　某商業(yè)大廈房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</p><p>　　二、課程設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到的目的</p><p>　　本次課程

8、設(shè)計(jì)是以實(shí)務(wù)的角度對(duì)財(cái)務(wù)分析過(guò)程進(jìn)行的一次演練。通過(guò)演練，學(xué)生應(yīng)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念、基本報(bào)表、計(jì)算與評(píng)價(jià)方法以及計(jì)算過(guò)程，并了解房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的基本內(nèi)容，為今后的畢業(yè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)和將來(lái)的工作打下良好的基礎(chǔ)。 </p><p><b>　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</b></p><p>　?。ㄒ唬┰紨?shù)據(jù)與技術(shù)參數(shù)</p&g

9、t;<p><b>　　1．項(xiàng)目概況</b></p><p>　　該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：</p><p>　?。?）用地面積：12243㎡</p><p>　　（2）建筑密度：≤35%</p><p>　?。?）容

10、積率(地上)：≤4.62</p><p>　?。?）綠化率：≥25%</p><p>　　（5）人口密度：≤1085人/hm2</p><p>　?。?）規(guī)劃用途：商住綜合樓</p><p>　　2. 規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</p><p>　　根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層

11、的商住綜合樓宇。 </p><p>　　樓宇設(shè)兩層地下停車庫(kù)。裙樓共4層，1～2層為商業(yè)用途，3～4層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為19層高，為住宅用途。</p><p>　　本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表2-1與表2-2。</p><p>　　表2-1

12、 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）</p><p>　　表2-2 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）</p><p><b>　　3．實(shí)施進(jìn)度</b></p><p>　　項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2011年3月至2014年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開(kāi)展預(yù)售工作。</p><p>

13、　　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)表3-1。</p><p>　　表3-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表</p><p>　　4. 投資與成本費(fèi)用估算</p><p>　?。?）投資與成本費(fèi)用包括：土地出讓地價(jià)款：其中①土地使用權(quán)出讓金4257萬(wàn)元②拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)為8075萬(wàn)元，合計(jì)：12332萬(wàn)元</p><p>　?。?）前

14、期工程費(fèi)：本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見(jiàn)表4-1。</p><p>　　表4-1 </p><p>　　（3）建安工程費(fèi)：根據(jù)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，土建單價(jià)為1405元/㎡、設(shè)備單價(jià)為351.5元/㎡、裝飾（塔樓161.5元/㎡、裙樓514元/㎡），用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。參見(jiàn)表4-2。</

15、p><p><b>　　表4-2</b></p><p>　?。?） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：其估算過(guò)程參見(jiàn)表4-3。</p><p><b>　　表4-3</b></p><p>　?。?） 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)：其估算過(guò)程參見(jiàn)表4-4。</p><p>　　表4-4 </p&g

16、t;<p>　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：根據(jù)任務(wù)書要求，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取以上（1）~（4）項(xiàng)之和的3%。則</p><p>　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（12332+883.69 +10803.10+667.53）×3%=740.59(萬(wàn)元）</p><p>　　開(kāi)發(fā)成本=12332+883.69 +10803.10+667.53+2331.30+740.59=27758.21(萬(wàn)元)<

17、/p><p><b>　　5. 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算</b></p><p>　?。?）管理費(fèi)用:取以上（1）～（4）項(xiàng)之和的3%。則：</p><p>　　管理費(fèi)用為：=（12332+883.69 +10803.10+667.53）×3%=740.59(萬(wàn)元）</p><p>　?。?）銷售費(fèi)用：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷

18、售代理費(fèi)、其他銷售費(fèi)用，分別占銷售收入的3%、2%和1%。預(yù)測(cè)銷售收入詳見(jiàn)表5-1，各銷售費(fèi)用見(jiàn)表5-2。</p><p><b>　　表5-1</b></p><p><b>　　表5-2</b></p><p><b>　?。?）財(cái)務(wù)費(fèi)用</b></p><p>　　指建設(shè)

19、期借款利息。第1年借款10000萬(wàn)元，貸款利率為6.5%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清，則：</p><p>　　第1年應(yīng)計(jì)利息：（0+10000）÷2×6.5% =325（萬(wàn)元）</p><p>　　第2年應(yīng)計(jì)利息：（10 325+0）×6.5%=671.13（萬(wàn)元） </p><p>　　第3年應(yīng)計(jì)利息：（1035

20、5.5+0÷2）×6.5%=335.56（萬(wàn)元）</p><p>　　合計(jì)：325+671.13+335.56=1331.69萬(wàn)元</p><p><b>　　6．建設(shè)投資估算</b></p><p>　　該項(xiàng)目的建設(shè)投資總額至少等于項(xiàng)目總成本費(fèi)用，注：財(cái)務(wù)報(bào)表中的建設(shè)投資應(yīng)未包含“建設(shè)期利息”。具體投資與總成本費(fèi)用估算如表

21、6-1所示：</p><p><b>　　表6-1</b></p><p>　　7．投資使用計(jì)劃與資金來(lái)源</p><p>　　建設(shè)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金14000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約53.32%，第二年投入約26.28%，第三年投入約

22、20.40%；從銀行貸款10000萬(wàn)元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。具體投資計(jì)劃與資金籌措如表7-1所示：</p><p><b>　　表7-1</b></p><p>　　8. 借款還本付息估算</p><p>　　長(zhǎng)期借款10000萬(wàn)元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體借款還本付息估算如表

23、8-1所示：</p><p><b>　　表8-1</b></p><p>　　9．銷售收入、計(jì)劃和銷售稅金及附加估算</p><p>　　根據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為6700元/m2，商鋪銷售均價(jià)17200元/m2，車位價(jià)格為22萬(wàn)元/車位，共188個(gè)車位；項(xiàng)目銷售計(jì)劃為第二年銷售比例為60%，第三年為40%。該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅率為5%

24、，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和教育專項(xiàng)基金分別為營(yíng)業(yè)稅的7%、3%和4%；另外防洪工程維護(hù)費(fèi)、印花稅和交易管理費(fèi)分別為銷售收入的0.18%、0.05%和0.5%。具體銷售收入、計(jì)劃和銷售稅金及附加估算如表9-1，9-2，9-3，9-4所示：</p><p><b>　　表9-1</b></p><p><b>　　表9-2</b></p&g

25、t;<p><b>　　表9-3</b></p><p><b>　　表9-4</b></p><p><b>　　10．利潤(rùn)測(cè)算</b></p><p>　　（1）所得稅按33%考慮，盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)取?，F(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析，全部投資現(xiàn)金流量表（ic＝10%）。評(píng)價(jià)指

26、標(biāo)：</p><p>　　稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV，稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV，稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR，④稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR。如表10-1所示：</p><p><b>　　表10-1</b></p><p>　　（2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。評(píng)價(jià)指標(biāo)：資本金稅后內(nèi)部收益率 資本金稅后凈現(xiàn)值。具體計(jì)算表格如表10-2，