房地產(chǎn)估價課程設(shè)計

1、<p><b>　　土地估價報告</b></p><p>　　項目名稱：柳州市國土資源局委托評估的位于柳州市桂柳路南面的地塊國有土地使用權(quán)掛牌價格評估</p><p>　　受托估價單位：建成土地評估有限責任公司</p><p>　　土地估價報告編號：***－2011（柳）－地－估字第016號</p><p>　

2、　土地估價技術(shù)報告編號：***－2011（柳）－地－技字第016號</p><p>　　提交土地估價報告日期：2012年6月14日</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　第一部分 總 述1</p><p>　　一、估價項目名稱1</p><p><b&g

3、t;　　二、委托估價方1</b></p><p><b>　　三、受托估價方1</b></p><p><b>　　四、估價目的1</b></p><p><b>　　五、估價依據(jù)1</b></p><p><b>　　六、價格定義2</b

4、></p><p><b>　　七、估價基準日3</b></p><p><b>　　八、估價日期3</b></p><p><b>　　九、估價結(jié)果3</b></p><p>　　十、需要特殊說明的事項3</p><p>　　十一、估價人

5、員簽字4</p><p>　　十二、土地估價機構(gòu)4</p><p>　　表1 土地估價結(jié)果一覽表5</p><p>　　第二部分 估價對象界定6</p><p><b>　　一、委托估價方6</b></p><p><b>　　二、估價對象6</b>&l

6、t;/p><p>　　三、估價對象概況6</p><p>　　1.土地位置狀況6</p><p>　　2.土地權(quán)利狀況6</p><p>　　3.土地利用狀況6</p><p>　　四、地價影響因素分析7</p><p><b>　　1.一般因素7</b></

7、p><p><b>　　2.區(qū)域因素8</b></p><p><b>　　3.個別因素9</b></p><p>　　第三部分 土地估價10</p><p><b>　　一、估價原則10</b></p><p>　　二、估價方法與估價過程1

8、0</p><p>　　1.技術(shù)路線與估價方法10</p><p><b>　　2.估價過程11</b></p><p>　　三、地價的確定22</p><p>　　1.地價確定的方法22</p><p><b>　　2.估價結(jié)果22</b></p>

9、<p>　　第四部分 附 件23</p><p><b>　　土地估價技術(shù)報告</b></p><p>　　第一部分 總 述</p><p><b>　　一、估價項目名稱</b></p><p>　　柳州市國土資源局委托評估的位于柳州市桂柳路南面的地塊國有土地使用權(quán)掛牌價格評估

10、。</p><p><b>　　二、委托估價方</b></p><p><b>　　柳州市國土資源局。</b></p><p><b>　　三、受托估價方</b></p><p>　　機構(gòu)名稱：建成土地評估有限責任公司；</p><p>　　機構(gòu)地址：廣

11、西柳州市柳東新區(qū)柳東大道23號；</p><p><b>　　資質(zhì)級別：一級；</b></p><p>　　機構(gòu)注冊號：**********；</p><p>　　資信等級：A級資信等級；</p><p>　　資信號：**********；</p><p><b>　　法人代表：張三；&

12、lt;/b></p><p><b>　　聯(lián) 系 人：**；</b></p><p>　　聯(lián)系電話：15978291111。</p><p><b>　　四、估價目的</b></p><p>　　柳州市國土資源局擬掛牌出讓位于柳州市桂柳路南面的地塊國有土地使用權(quán)，特委托建成土地評估有限責任公司

13、對該地塊價格進行評估，目的是為柳州市國土資源局分析、確定估價對象國有土地使用權(quán)價格提供價值參考。</p><p><b>　　五、估價依據(jù)</b></p><p><b>　　1.有關(guān)法律、法規(guī)</b></p><p>　?。?）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；</p><p>　?。?）《中華

14、人民共和國土地管理法》；</p><p>　?。?）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；</p><p><b>　　2.有關(guān)政策文件</b></p><p>　　（1）廣西壯族自治區(qū)人民政府、柳州市人民政府頒布的有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定；</p><p>　　（2）廣西壯族自治區(qū)國土資源廳、柳州市國土資源

15、局頒布的有關(guān)政策規(guī)定；</p><p>　?。?）柳州市人民政府公布的《柳州市城區(qū)土地定級及基準地價更新報告》。</p><p><b>　　3.采用的技術(shù)規(guī)程</b></p><p>　　中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。</p><p>　　4.委托估價方提供的有關(guān)資料</p><p&g

16、t;　　包括規(guī)劃設(shè)計條件、宗地圖等資料。</p><p>　　5.受托估價方掌握的有關(guān)資料</p><p>　?。?）柳州市城市土地價格調(diào)查成果資料；</p><p>　　（2）柳州市土地出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)等房地產(chǎn)交易資料；</p><p>　?。?）《柳州市城市總體規(guī)劃》；</p><p>　?。?）《柳州統(tǒng)計年

17、鑒》；</p><p>　　（5）柳州市近期工程造價信息資料。</p><p>　　6.估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料</p><p>　　主要包括影響地價的區(qū)域因素和個別因素資料、房地產(chǎn)開發(fā)資料。</p><p><b>　　六、價格定義 </b></p><p>　　根據(jù)本項估價的目的和估

18、價地塊的實際情況，我們對本項估價中的土地使用權(quán)價格做如下界定： </p><p>　　1、估價基準日：2012年5月31日；</p><p>　　2、土地開發(fā)程度：估價對象實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即：通上水、通下水、通電、通訊、通路，以下同)，紅線內(nèi)“場地平整”，估價設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場地平整”；</p><p>　　3、

19、土地用途：規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評估設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地、局部商服用地；</p><p>　　4、權(quán)利狀況：估價對象土地所有權(quán)為國有，柳州市國土資源局擬以掛牌方式出讓估價對象土地使用權(quán)；</p><p>　　5、使用年限：商業(yè)40年，住宅70年；</p><p>　　6、土地利用條件：根據(jù)委托方提供的《***》（柳規(guī)條件[2011]10號）所載的規(guī)劃設(shè)計條件，1.

20、5≤地塊控制容積率≤3.0，15%≤建筑密度≤25%，綠地率≥38%，建筑限高≤60米。本次評估依此設(shè)定估價對象容積率為3.0。</p><p>　　7、價格類型：土地使用權(quán)價格。</p><p>　　綜上所述，本報告所估地價是指在正常土地市場條件下，在上述設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價格。</p><p><b>　　七、估價基準日</b><

21、/p><p>　　2012年5月31日。</p><p><b>　　八、估價日期</b></p><p>　　2012年5月31日∽2012年6月14日。</p><p><b>　　九、估價結(jié)果</b></p><p>　　在充分調(diào)查、分析影響估價對象土地價格各因素的基礎(chǔ)上，

22、依據(jù)科學的評估原則，采用適當?shù)脑u估方法，經(jīng)過科學、公正的評估，確定柳州市國土資源局委托評估的位于柳州市桂柳路南面地塊國有土地使用權(quán)，設(shè)定用途為居住、商業(yè)，估價對象所在宗地規(guī)劃總用地面積為10090.37平方米（合15.14畝），公共通道用地面積約1210.86平方米（合1.82畝），建設(shè)凈用地面積約10090.37平方米（合15.14畝），在滿足地價定義條件下土地使用權(quán)價格的評估結(jié)果為：</p><p>　　單位

23、面積地價：4564元/平方米（304.2682萬元/畝）；</p><p>　　總地價：4605.2449萬元(大寫：人民幣叁仟叁佰柒拾肆萬零貳佰陸拾柒元整)。</p><p>　　估價對象估價結(jié)果詳見《土地估價結(jié)果一覽表》（表1）。</p><p>　　十、需要特殊說明的事項</p><p><b>　　1、估價假設(shè)條件</

24、b></p><p>　?。?）估價對象作為居住、商業(yè)用地，將得到最有效開發(fā)和利用；</p><p>　?。?）任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)；</p><p>　?。?）委托方提供資料的真實性是本項評估的前提，如因資料失實導(dǎo)致評估結(jié)果失實，受托估價方不負責任；</p><p>　?。?）評估設(shè)定土地開發(fā)

25、程度為：宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場地平整”；</p><p>　　2、估價結(jié)果和估價報告的使用</p><p>　?。?）本項評估采用的技術(shù)規(guī)程為中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。</p><p>　?。?）柳州市人民政府公布的柳州市基準地價及柳州市土地管理部門制定的地價評估的有關(guān)技術(shù)規(guī)定是本項評估的重要依據(jù)。</p><p>

26、　　（3）本報告所評估的地價是在價格定義及假設(shè)條件限定下的土地使用權(quán)價格，未包含出讓土地使用權(quán)所需的各種費用。</p><p>　　（4）本評估報告僅限于為委托估價方分析、確定估價對象國有土地使用權(quán)價格提供價值參考，不能應(yīng)用于除此之外的其他用途。</p><p>　　（5）估價土地面積、用途以《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號）為依據(jù)。</

27、p><p>　?。?）在土地利用條件和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況未發(fā)生重大變化時，評估結(jié)果有效期自評估基準日起壹年內(nèi)有效；如過有效期，本評估報告的土地價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。土地利用條件包括土地用途、規(guī)劃參數(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素。</p><p>　?。?）本估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方，解釋權(quán)歸建成土地評估有限責任公司。</p><p>　　（8）未經(jīng)本估價機構(gòu)書面

28、同意，委托方不得以任何形式發(fā)表、肢解使用本報告或應(yīng)用于與本項估價目的不符的其他用途。凡因委估方使用本報告不當引起的后果，本估價機構(gòu)和估價人員不承擔任何責任。</p><p>　　3、估價中未考慮的因素及一些特殊處理</p><p>　　本項估價不考慮他項權(quán)利限制對地價的影響。</p><p>　　4、其他需要說明的問題</p><p>　?。?/p>

29、1）評估報告中有關(guān)資料來源于委托方以及評估人員收集整理。</p><p>　?。?）本評估報告的價格貨幣種類為人民幣。</p><p>　?。?）本次估價商業(yè)最高使用年限設(shè)定為40年，住宅用地最高使用年限設(shè)定為70年。實際使用年限應(yīng)以出讓方最后確定為準。</p><p><b>　　十一、估價人員簽字</b></p><p&

30、gt;　　注冊土地估價師 注冊號 簽 字</p><p>　　*** ******* </p><p>　　*** ******* </p&

31、gt;<p><b>　　十二、土地估價機構(gòu)</b></p><p>　　建成土地評估有限責任公司</p><p><b>　　估價機構(gòu)負責人：</b></p><p>　　二Ｏ一二年六月十四日</p><p>　　表1 土地估價結(jié)果一覽表</p><p&

32、gt;　　估價機構(gòu)：建成土地評估有限責任公司 估價報告編號：***－***（柳）－地－技字第016號</p><p>　　估價基準日：2011年6月23日 估價基準日的土地使用權(quán)性質(zhì)：擬掛牌出讓</p><p>　　一、上述土地估價結(jié)果的限定條件：</p><p>　　1、土地權(quán)利限

33、制：本項估價不考慮他項權(quán)利限制對地價的影響。</p><p><b>　　2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：</b></p><p>　　地面平整狀況：宗地場地已平整； 周圍道路狀況：臨桂柳路；</p><p>　　供電狀況：宗地外接市政供電網(wǎng)； 供水狀況：宗地外接市政供水管網(wǎng)

34、；</p><p>　　電訊狀況：宗地外配備有通訊設(shè)施； 排水狀況：宗地外通市政排水管網(wǎng)。</p><p>　　3、規(guī)劃限制條件：土地規(guī)劃用途為居住、商業(yè)；1.5≤容積率≤3.0；15%≤建筑密度≤25%；綠地率≥38%。詳見《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號）所載規(guī)劃設(shè)計條件。</p><

35、;p>　　二、其他需要說明的事項：</p><p>　　1、在土地利用條件和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況未發(fā)生重大變化時，評估結(jié)果有效期自評估基準日起壹年內(nèi)有效；</p><p>　　2、評估結(jié)果僅為委托估價方分析、確定估價對象國有土地使用權(quán)價格提供價值參考；</p><p>　　3、“五通”是指通上水、通下水、通電、通訊、通路；</p><p>

36、;　　4、本次估價結(jié)果包含了宗地及至地上60米以及至地下-15米使用權(quán)的價格，其他說明見本報告“估價結(jié)果及估價報告的使用”。</p><p>　　建成土地評估有限責任公司</p><p>　　二Ｏ一二年六月十四日</p><p>　　第二部分 估價對象界定</p><p><b>　　一、委托估價方</b><

37、/p><p><b>　　柳州市國土資源局。</b></p><p><b>　　二、估價對象</b></p><p>　　估價對象為柳州市國土資源局擬掛牌出讓位于柳州市桂柳路南面的地塊國有土地使用權(quán)，規(guī)劃總用地面積約10090.37平方米（合15.14畝），其中城市道路用地面積約601.79平方米（合0.90畝），公共通道用

38、地面積約1210.86平方米（合1.82畝），建設(shè)凈用地面積約9488.58平方米（合14.24畝）。估價對象所在宗地規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅。估價對象土地面積、用途以《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號）所載為依據(jù)。</p><p>　　宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場地平整”，估價設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場地

39、平整”；</p><p>　　本項估價所評估的地價是指估價對象土地使用權(quán)價格，不含地上之動產(chǎn)、不動產(chǎn)價格。</p><p><b>　　三、估價對象概況</b></p><p><b>　　1.土地位置狀況</b></p><p>　　估價對象位于柳州市桂柳路南面地塊，土地規(guī)劃用途為居住、商業(yè)。估價

40、對象所在宗地規(guī)劃總用地面積約10090.37平方米（合15.14畝），其中城市道路用地面積約601.79平方米（合0.90畝），公共通道用地面積約1210.86平方米（合1.82畝），建設(shè)凈用地面積約9488.58平方米（合14.24畝）。宗地四至：東臨三門江國家森林公園，南鄰住宅用地，西鄰東環(huán)大道、文昌路，北鄰住宅用地。</p><p><b>　　2.土地權(quán)利狀況</b></p&g

41、t;<p>　?。?）土地所有權(quán)：國有。</p><p>　?。?）土地使用權(quán)：柳州市國土資源局擬出讓估價對象土地使用權(quán)。</p><p>　?。?）他項權(quán)利狀況。本項估價不考慮他項權(quán)利限制對地價的影響。</p><p>　?。?）使用年限：商業(yè)部分設(shè)定為40年，住宅部分設(shè)定為70年。</p><p><b>　　3.

42、土地利用狀況</b></p><p>　　根據(jù)委托方提供的《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號），估價對象規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、商業(yè)。1.5≤地塊控制容積率≤3.0，15%≤建筑密度≤25%，綠地率≥38%。</p><p>　　四、地價影響因素分析</p><p><b>　　1.一般因素</b&

43、gt;</p><p><b>　?。?）地理位置</b></p><p>　　估價對象位于柳州市桂柳路南面，鄰近三門江大橋，毗鄰文昌路和學院路。地理位置較一般，交通不是很便利。但是從柳州市的發(fā)展規(guī)劃來看很具發(fā)展?jié)摿?，市政?guī)劃將該區(qū)域發(fā)展成為大型會展中心，已經(jīng)興建了千畝地的汽車城。</p><p><b>　　（2）自然環(huán)境</

44、b></p><p><b>　　A、 地勢、地貌</b></p><p>　　該地塊周邊丘林、山地分布較廣，柳州屬典型的喀斯特地貌。但帶地塊地勢較平坦，利于開發(fā)。</p><p><b>　　B、氣候、水文</b></p><p>　　柳州地處中亞熱帶向南亞帶過渡的季風氣候帶。夏長炎熱，冬短

45、不寒，雨量充沛，光溫豐足，雨熱同季，無霜期長。垂直溫差大于緯度溫差。中、南部多年平均氣溫為20.6℃,而北部山區(qū)則在16.5℃之間，適合居住。</p><p>　　水文條件良好。雨水充沛，洪災(zāi)少見且對該區(qū)域無影響。</p><p><b>　?。?）城市性質(zhì)</b></p><p>　　柳州又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部，是中國南方一座古老而

46、美麗的城市，早在5萬年前就有“柳江人”生活在這里了，從建城至今已有兩千一百多年的歷史，具有良好的人文歷史景觀和豐富的旅游資源，是國家甲級旅游城市和歷史文化名城，廣西最大的工業(yè)基地和經(jīng)濟中心。</p><p><b>　?。?）社會經(jīng)濟狀況</b></p><p>　　柳州市現(xiàn)轄4區(qū)6縣，總面積18618平方公里，其中市區(qū)面積650多平方公里。近幾年來，柳州市的經(jīng)濟建設(shè)

47、取得了令人矚目的成就。柳州市一直在加大固定資產(chǎn)投資的規(guī)模，隨著固定資產(chǎn)投資規(guī)模的擴大，柳州市的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展都上了一個新臺階。城鄉(xiāng)面貌得到了極大的改觀，居民的居住環(huán)境得到極大改善，城市形象和地位得到極大提高。</p><p>　　工業(yè)：2012年工業(yè)升級行動計劃，重點推進“十大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工程”，加快推進“三年四千億，工業(yè)再翻番”戰(zhàn)略實施，全面加快“廣西柳州汽車城”建設(shè)，以汽車產(chǎn)業(yè)為軸線，進一步優(yōu)化全市產(chǎn)業(yè)布

48、局，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，全力打造千億元產(chǎn)業(yè)，推進建設(shè)柳州特色的新型工業(yè)化。</p><p>　　商業(yè)：該地塊所鄰近的三門江大橋區(qū)域的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一軸、一核、四片區(qū)。打造成集商務(wù)金融、會展辦公、文化娛樂等功能于一體的城市新中心。</p><p>　　旅游業(yè)：該區(qū)域山林環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美。三門江大橋連同洛維公路大橋，是柳州市區(qū)江段上的第14座跨江大橋，周圍還有公園等建設(shè)。三門江大橋旁、古亭山下、柳江

49、邊有聞名遐邇的三門江國家森林公園。民風淳樸，山林氣息濃厚，人們親近自然，文化底蘊深厚。</p><p>　　（5）城市規(guī)劃與發(fā)展目標</p><p>　　根據(jù)柳州市政府工作報告中的規(guī)劃藍圖可知，崛起于“大柳州”東部的柳東新區(qū)，將是柳州市的新興發(fā)展區(qū)，未來將被打造成為最具活力的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。三門江大橋區(qū)域的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為：一軸、一核、四片區(qū)。一軸是指依托柳東大道形成的城市發(fā)展軸；一核是指

50、“會展核”，以汽車會展和商業(yè)服務(wù)等功能為主；四片區(qū)是指包括辦公研發(fā)、會展配套、休閑生活和濱江綜合生活四個片區(qū)。</p><p>　　此集商務(wù)金融、會展辦公、文化娛樂等功能于一體的城市新中心的發(fā)展，“一區(qū)多園”的空間布局規(guī)劃，高新區(qū)的政策支持，對于該地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是一大契機。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)市場狀況</p><p>　　目前柳州經(jīng)濟發(fā)展

51、迅速，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展。2012年柳州市房地產(chǎn)交易情況有關(guān)數(shù)據(jù)出爐，根據(jù)柳州市房屋登記管理中心提供的數(shù)據(jù)顯示，5月柳州市共辦理商品房合同備案1309套，同比增長24.90％，環(huán)比下降2.09％；面積12.51萬平方米，同比增長7.11％，環(huán)比增長13.21％。 其中商品住房1025套，同比增長12.14％，環(huán)比增長20.73％；面積10.28萬平方米，同比下降1.25％，環(huán)比增長23.86％。商品住房備案套數(shù)環(huán)比增長超兩成，令人為之

52、一驚。 </p><p>　?。?）一般因素對柳州市地價水平的影響</p><p><b>　　2.區(qū)域因素</b></p><p>　　影響估價對象地價的區(qū)域因素有：商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人口狀況、洪水淹沒狀況、宗地規(guī)劃條件等。估價對象位于柳州市桂柳路南面的地塊，我們對影響估價對象地價的區(qū)域因素簡要分析如下：</p>

53、<p>　?。?）商服繁華度。估價對象距市級商服中心較遠，距區(qū)級商服中心距離一般，所在區(qū)域周圍有華遠嵐山·山水一號等小區(qū)，總體評價估價對象所處區(qū)域商服繁華度一般。</p><p>　?。?）交通條件。估價對象位于桂柳路南面，距離火車站及汽車站均路程較遠，附近有80、98等多路公交車站臺，綜合評價估價對象所處區(qū)域交通條件一般。</p><p>　　（3）生活、公用等基

54、礎(chǔ)設(shè)施狀況。估價對象所在區(qū)域供水、排水、供電、電訊等生活設(shè)施配套基本齊全，可以滿足生活所需。由于毗鄰學院路和文昌路，公用、文體設(shè)施配備程度較好。</p><p>　　（4）環(huán)境質(zhì)量。估價對象鄰近皇娘山、三門江國家森林公園以及柳江，環(huán)境很好，基本無污染。</p><p>　?。?）人口狀況。估價對象目前該區(qū)域的商品住宅開發(fā)項目主要有華遠嵐山·山水一號、冠亞國際星城等住宅小區(qū)，人流量

55、一般。</p><p>　　（5）洪水淹沒情況：無洪水淹沒。</p><p>　　（6）周圍用地類型：估價對象周圍用地類型主要以住宅、商業(yè)用地為主。</p><p>　?。?）規(guī)劃條件。據(jù)查柳州市城市總體規(guī)劃，估價對象所在區(qū)域未來土地規(guī)劃用途主要為住宅用地。</p><p>　　綜上所述，影響估價對象地價的區(qū)域因素條件優(yōu)，隨著城市土地的集約利

56、用水平的不斷提高，估價對象具有較高的保值增值潛力。</p><p><b>　　3.個別因素</b></p><p>　　估價對象規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，估價設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地，我們在分析估價對象地價的個別因素時，主要考慮宗地面積、周圍用地類型、宗地面積、宗地形狀、用地限制、工程地質(zhì)等。</p><p>　　位置：柳州市桂柳路南面。<

57、/p><p>　　用途：規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地。</p><p>　　面積：規(guī)劃總用地面積約10090.37平方米（合15.14畝），其中城市道路用地面積約601.79平方米（合0.90畝），公共通道用地面積約1210.86平方米（合1.82畝），建設(shè)凈用地面積約9488.58平方米（合14.24畝）。</p><p>　　臨街狀況：臨文昌路

58、。</p><p>　　規(guī)劃技術(shù)指標：1.5≤容積率≤3.0，15%≤建筑密度為≤25%，綠地率≥38%。</p><p><b>　　形狀：較規(guī)則。</b></p><p>　　地形地勢：平坦，對土地利用無影響。</p><p>　　工程地質(zhì)：委估方未提供地質(zhì)勘察資料，估價按一般情況考慮。</p><

59、;p>　　周圍土地利用類型：以住宅用地為主。</p><p>　　綜合分析估價對象個別因素條件較優(yōu)。</p><p>　　第三部分 土地估價</p><p><b>　　一、估價原則</b></p><p>　　本項評估主要遵循以下估價原則：</p><p>　　1、供需原則。土地估價

60、要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。</p><p>　　2、替代原則。土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。</p><p>　　3、變動原則。估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估價格。</p><p>　　4、協(xié)

61、調(diào)原則。如果土地能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)。</p><p>　　5、最有效使用原則。土地估價是以其效用最有效發(fā)揮為前提的，通過分析地產(chǎn)過去、現(xiàn)在以至將來的最佳利用方式，考慮預(yù)期收益和變動原則，確定土地價格。</p><p>　　6、預(yù)期收益原則。土地價格受預(yù)期收益開成因素的變動所左右，通

62、過對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分析和預(yù)測，準確</p><p>　　預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。</p><p>　　總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，評估結(jié)果準確，嚴格保守評估秘密。</p><p&g

63、t;　　二、估價方法與估價過程</p><p>　　1.技術(shù)路線與估價方法</p><p>　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等，估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。</p><p>　　由

64、于估價對象所在區(qū)域類似估價對象商業(yè)、住宅用地交易案例較多，因此可選用市場比較法進行評估。由于待估宗地是為開發(fā)建設(shè)用地，具有預(yù)期收益，宜采用剩余法測算地價。綜上所述，我們采用市場比較法和剩余法進行評估，然后根據(jù)這兩種方法的測算結(jié)果綜合確定估價對象的地價。</p><p><b>　　A、市場比較法</b></p><p>　　在求取一宗估價對象的價格時，根據(jù)替代原則，將

65、估價對象與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該宗地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等差別，修正得出估價對象地價的一種方法。其計算公式為：</p><p>　　待估宗地價格=比較案例宗地價格</p><p>　　×（待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)） </p><p>　　×（待估宗地估價期日地

66、價指數(shù)/比較案例交易日期地價指數(shù)）</p><p>　　×（待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)）</p><p>　　×（待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例個別因素條件指數(shù)）</p><p><b>　　B、剩余法</b></p><p>　　剩余法是指在求取委估宗地的價格時，將委估宗

67、地的預(yù)期開發(fā)后的開發(fā)總價值扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，來確定委估宗地土地價格的一種方法。其公式為：</p><p>　　土地使用權(quán)價值=預(yù)期開發(fā)價值－工程建筑成本－專業(yè)費用－管理費用－投資利息-開發(fā)利潤-銷售費用及稅金</p><p><b>　　2.估價過程</b></p><p><b>　　A、市場比較法&l

68、t;/b></p><p>　　市場比較法即是在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。</p><p><b>　?。?）比較實例選擇</b></p><p>

69、;　　選擇比較交易實例時，根據(jù)待估宗地情況應(yīng)符合以下要求：</p><p>　?、儆猛鞠嗤虎诮灰最愋拖嗤?；③屬于正常交易；④區(qū)域及個別條件相近；⑤同一供需圈；⑥估價期日相近；⑦統(tǒng)一價格基礎(chǔ)。</p><p>　　本次評估在收集到與待估宗地條件類似的多個實例中，選擇了與估價對象條件最為類似的三個交易實例作比較實例，它們的基本情況如下：</p><p><b&g

70、t;　　實例A：</b></p><p>　　該地塊位于柳州市柳石路145號，商服、城鎮(zhèn)住宅用地。土地面積25345.49平方米，土地使用年限為商業(yè)40年，住宅70年。臨近雞喇路，距火車南站約6.6公里。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)則，有規(guī)劃限制（2.5≤建筑容積率≤4.0，15%≤建筑密度≤25%，綠地率≥30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“五通”（即通路、通供

71、水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整”。宗地掛牌出讓成交價格為4285元/平方米，交易時間2011年5月。</p><p><b>　　實例B：</b></p><p>　　該地塊位于柳州市柳石路149號，城鎮(zhèn)住宅用地。土地面積3855.26平方米，土地使用年限為70年。臨近雞喇路，距火車約6.6公里。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)

72、則，有規(guī)劃限制（1.5≤建筑容積率≤2.2，15%≤建筑密度≤22%，綠地率≥30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整”。宗地掛牌出讓成交價格為2081.4元/平方米，交易時間2011年6月。</p><p><b>　　實例C：</b></p><p>　　該地塊位于柳州市躍進路100號，城鎮(zhèn)住

73、宅、局部商服用地（商業(yè)）。土地面積4924.93平方米，土地使用年限為商業(yè)40年，住宅70年。臨近躍進路，距火車約9公里。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)則，有規(guī)劃限制（2.0≤建筑容積率≤3.5，15%≤建筑密度≤32%，綠地率≥30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整”。宗地掛牌出讓成交價格為6700.6元/平方米，交易時間2011年8月

74、。</p><p><b>　?。?）比較因素選擇</b></p><p>　　根據(jù)估價對象的宗地條件，影響估價對象價格的主要因素有：</p><p>　?、?交易時間：確定地價指數(shù)；</p><p>　　② 交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；</p><p>　?、?區(qū)域因素：主要有

75、商服繁華度、交通條件、生活、公用等基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人口狀況、洪水淹沒情況、環(huán)境條件等；</p><p>　?、?個別因素：主要有宗地面積、宗地形狀、臨近道路類型、公交便捷度、地形地勢、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、周圍土地利用類型、工程地質(zhì)等；</p><p>　　1.3編制比較因素條件說明表</p><p>　　估價對象與比較實例的比較因素條件詳述見表2。</p>

76、<p>　　表2 比 較 因 素 條 件 說 明 表</p><p>　　1.4.編制比較因素條件指數(shù)表</p><p>　　A、交易情況：交易價格正常，不需作修正。</p><p>　　B、用途修正：估價對象與實例A、B、C基本相同，故本次估價無需進行用途修正。</p><p>　　C、土地使用年期修正</p&

77、gt;<p>　　估價對象與比較實例的使用年期住宅部分均為70年，商業(yè)部分均為40年，故不需作年期修正。</p><p>　　D、容積率修正：本次估價按住宅部分進行容積率修正。根據(jù)《柳州市城區(qū)土地定級及基準地價更新報告》中闡述，住宅用地容積率修正系數(shù)表如表3。</p><p>　　表3 住宅用地容積率修正系數(shù)表</p><p>　　1.5區(qū)域

78、及個別因素修正</p><p>　　區(qū)域因素及個別因素各個別因素的修正幅度分別控制在±10%以內(nèi)。</p><p><b>　?、賲^(qū)域因素：</b></p><p>　　A、周圍土地利用類型：分為公園、景點；辦公教學用地、住宅小區(qū)；普通住宅區(qū)；廠礦住宅區(qū)；其它用途五個等級，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降2%，最大修正指數(shù)不超過1

79、0%；</p><p>　　B、配套生活設(shè)施便利程度：分為高、較高、一般、較低、低五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降2%，最大修正指數(shù)不超過6%；</p><p>　　C、距火車站距離：分為距離3公里以內(nèi)、5公里以內(nèi)，5公里以外三個等級，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降1%，最大修正指數(shù)不超過5%；</p><p>　　D、環(huán)境條

80、件：分為好、較好、一般、較差、差五個等級，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降2%，最大修正指數(shù)不超過6%。</p><p><b>　?、凇€別因素：</b></p><p>　　宗地面積：分為面積對土地利用極為有利、對土地利用較為有利、對土地利用無不良影響、對土地利用有一定影響、對土地利用產(chǎn)生嚴重影響五個等級，影響以估價對象為100，每上升或下降一個等級指數(shù)增加或

81、減少1%，最大修正指數(shù)不超過5%； B、臨近道路類型：分為混合型主干道、生活型主干道、生活或交通型主干道、交通型次干道、支路五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級指數(shù)上升或下降1%，最大修正指數(shù)不超過6%；</p><p>　　C、宗地形狀：分為對土地利用極為有利、對土地利用較為有利、對土地利用無不良影響、對土地利用有一定影響、對土地利用產(chǎn)生嚴重影響五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個

82、等級指數(shù)上升或下降1%，最大修正指數(shù)不超過6%；</p><p>　　D、地勢地形：分為平坦、較平坦、不平坦三個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級指數(shù)上升或下降3%，最大修正指數(shù)不超過6%；</p><p>　　E、工程地質(zhì)：分為抗震強、次強、一般、弱、次弱五個等級，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降1%，最大修正指數(shù)不超過5%。</p><p>　　

83、F、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：分五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降3%，最大修正指數(shù)不超過6%；</p><p>　　G、洪水淹沒情況：分為高、較高、一般、較低、低五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)減少或增加1%,最大修正指數(shù)不超過5%；</p><p>　　1.6編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表4

84、。</p><p>　　表4 比 較 因 素 條 件 指 數(shù) 表</p><p>　　1.7編制因素比較修正系數(shù)表</p><p>　　根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表5。</p><p>　　表5 因 素 比 較 修 正 系 數(shù) 表</p><p>　　1.8計算各比較實例修正后

85、的地價</p><p>　　根據(jù)市場比較法測算地價的公式，我們由上述比較因素修正系數(shù)表計算三個比較實例修正價格如下：</p><p>　　實例一：4285×(100/100)×……×(100/100)＝3617.83元/m2</p><p>　　實例二：2801.4×(100/100)×……×(100/10

86、0)＝3218.81元/m2</p><p>　　實例三：6700.6×(100/100)×……×(100/100)＝6160.53元/m2</p><p>　　1.9確定待估地產(chǎn)地價</p><p>　　經(jīng)過測算，三個比較實例的比準價格分別為3617.83元/平方米、3218.81元/平方米、6160.53元/平方米，三個價格有一定的

87、差距，經(jīng)過比較分析，我們?nèi)∪齻€比較實例修正得到的比準地價的加權(quán)平均值作為估價對象的評估結(jié)果，即實例A比準地價權(quán)重分別為35%，實例B比準地價權(quán)重分別為25%，實例C比準地價權(quán)重為40%。則：</p><p>　　單位面積地價＝3617.83×35%＋3218.81×25%＋6160.53×40%</p><p>　?。?535.16元/m2</p>

88、<p>　　1.10方法應(yīng)用評價</p><p>　　我們在運用市場比較法測算地價過程中，所選擇的三個比較實例現(xiàn)勢性好、可比性強，符合當前柳州市土地市場的基本情況；修正因素選擇及因素指數(shù)確定以柳州市土地定級估價成果為主要依據(jù)，并結(jié)合估價對象和比較實例的特點及估價人員的經(jīng)驗積累進行了綜合分析，評估結(jié)果較為真實地反映了估價對象的客觀市場價格水平。</p><p><b>

89、;　　2.剩余法</b></p><p>　　2.1 預(yù)期開發(fā)價值的測算</p><p>　　根據(jù)委托方提供的《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號），該地塊規(guī)劃用途為居住、商業(yè)。該區(qū)域為未來柳州重要的住宅區(qū)，因此該項目市場潛力很大。</p><p>　　待估宗地凈建設(shè)用地面積為10090.37平方米，評估設(shè)定用

90、途為商業(yè)、住宅。主要建設(shè)商住樓。容積率為3.0，總建筑面積為10090.37×3.0＝30271.11平方米，目前柳州市房地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)、住宅等一般以銷售為主，故估價人員設(shè)定估價對象開發(fā)完成后的利用方式為銷售。本次估價假設(shè)的規(guī)劃指標如下：</p><p>　　地下車位：項目應(yīng)建二層地下層作為人防工程及地下停車庫，負一層及負二層總建筑面積約為10090.37×2＝20180.74平方米，根據(jù)《

91、柳州市民用建筑修建防空地下室報建手冊》，地下人防的面積約為30271.11×4%＝1210.84平方米，停車場建筑面積約為20180.74 -1210.84＝18969.90平方米，即可設(shè)停車位：18969.90/30≈632個（規(guī)劃要求車位應(yīng)達到30271.11/100×1.0≈303個，所以停車位能滿足規(guī)劃要求）。</p><p>　　公建配套主要有物業(yè)管理用房、居委會用房、文化活動中心等

92、：約400平方米。</p><p>　　商業(yè)部分建筑面積：按總建筑面積的15%計，約為30271.11×15%＝4540.67平方米。</p><p>　　住宅部分建筑面積：30271.11-400-4540.67＝25330.44平方米</p><p>　　估價人員對區(qū)域內(nèi)及類似區(qū)域已開發(fā)和正在開發(fā)的住宅樓售價的對比分析，通過市場比較法來確定項目的商業(yè)、

93、住宅及地下車位售價，并在當前市場價格水平的基礎(chǔ)上，根據(jù)價格的走勢，預(yù)測開發(fā)完成后價格。</p><p>　　（1）用市場比較法評估項目住宅平均價格。</p><p>　　①市場比較法可比案例</p><p>　　A、“冠亞· 國際星城”：均價4750元/平方米，柳州古亭大道100號</p><p>　　B、“和祥苑”：均價4550元

94、/平方米，柳州古亭大道229號</p><p>　　C、“和興園”：均價4800元/平方米，柳州市躍進路100號</p><p>　　表6 因素條件說明表</p><p>　　表7 比較因素修正指數(shù)表</p><p><b>　　②確定售價</b></p><p>

95、　　考慮到估價對象所在區(qū)域為開發(fā)成熟度較高的地區(qū)，該區(qū)域土地供應(yīng)雖較為稀缺，但是隨著房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范，目前房地產(chǎn)信貸政策較緊，估價對象所在區(qū)域未來一、二年內(nèi)住宅價格有增長幅度不大，則預(yù)測項目開發(fā)完成后的住宅售價為4747元/平方米。</p><p>　　（2）用市場比較法評估當前商業(yè)市場價格。</p><p>　　根據(jù)委托方提供資料，調(diào)查目前待估宗地所在地區(qū)類似的小區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施較多，可

96、應(yīng)用市場比較法評估當前市場價格。</p><p>　?、偈袌霰容^法可比案例</p><p>　　A、“冠亞· 國際星城”：均價12000元/平方米，柳州古亭大道100號</p><p>　　B、“和祥苑”：均價10000元/平方米，柳州古亭大道229號</p><p>　　C、“和興園”：均價14000元/平方米，柳州市躍進路100

97、號</p><p>　　表8 因素條件說明表</p><p>　　根據(jù)上述因素比較，編制以下因素修正系數(shù)表。</p><p>　　表9 比較因素修正指數(shù)表</p><p>　　考慮到估價對象所在區(qū)域為商業(yè)成熟度仍較低，預(yù)計隨后兩、三年內(nèi)區(qū)域的商業(yè)增長勢頭不大，則預(yù)測項目開發(fā)完成后的商業(yè)平均售價12507元/平方米。</p&g

98、t;<p>　?。?）當前地下車位平均價格預(yù)測。</p><p>　　根據(jù)調(diào)查，柳州市地下車位的售價一般為7-10萬元/個，根據(jù)估價對象所在地段，本次估價地下車位設(shè)為8.0萬元/個。</p><p>　　假設(shè)項目建成后，除公建配套外，其他即可全部售出，由此可測該項目的預(yù)期開發(fā)價值為：</p><p>　　632×80000＋25330.44&

99、#215;4747＋4540.67×12507＝227596646.37元</p><p><b>　　2.2 開發(fā)成本</b></p><p><b>　?、俟こ探ㄔ斐杀荆?lt;/b></p><p>　　根據(jù)柳州市工程造價信息以及項目本身狀況，地下停車場及人防部分建安造價約1980元/平方米，地面部分造價約16

100、00元/平方米，（包括除基礎(chǔ)外主體工程、電梯、水電安裝、消防工程、通訊工程等項目），再加上前期工程、室外工程、綠化工程等費用約100元/平方米（按地上建筑面積分攤），本次評估設(shè)地上部分建筑成本約1700元/平方米。</p><p>　　20180.74×1980＋30271.11×1700＝91418752.20元</p><p><b>　　②專業(yè)人士費用：

101、</b></p><p>　　包括工程前期進行的工程設(shè)計、勘察、可行性研究、策劃等有關(guān)費用，取工程建造成本的8%。</p><p>　　91418752.20×8%＝7313500.18元</p><p><b>　?、酃芾碣M用：</b></p><p>　　是指工程建設(shè)中發(fā)生的各項管理費用，取工程

102、建造成本的6%。</p><p>　　91418752.20×6%＝5485125.13元</p><p><b>　?、懿豢深A(yù)見費：</b></p><p>　　取工程建造成本的5%。</p><p>　　91418752.20×5%＝4570937.16元</p><p>

103、　　小計：建筑物開發(fā)成本＝①＋②＋③＋④＝108788317.12元</p><p>　　2.3 建筑開發(fā)成本利息：</p><p>　　以上述建筑物開發(fā)成本為基數(shù)，根據(jù)總體開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為2.5年，利息率按評估基準日中國人民銀行公布的一至三年年期貸款利率5.40%計，假設(shè)開發(fā)成本費用均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半，則建筑物開發(fā)成本貸款利息為：</p><p&

104、gt;　　投資利息＝地價×[(1＋利率)周期－1]＋建筑物開發(fā)成本×[(1＋利息率)開發(fā)周期/2－1]</p><p>　　＝地價×[(1＋5.40%)2.5－1]＋108788317.12×[(1＋5.40%)1.25－1]</p><p>　?。?.1405×地價＋7392124.29 (元)</p><p>&

105、lt;b>　　2.4 投資利潤</b></p><p>　　根據(jù)估價人員調(diào)查，當前柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資回報率較高，該區(qū)域一個開發(fā)周期為2.5年的項目投資利潤率估算可達25%。本次估價中設(shè)定估價對象項目投資利潤為全部預(yù)付資本（包括建筑開發(fā)成本和土地成本）的25%，則：</p><p>　　投資利潤＝(地價＋建筑開發(fā)成本)×25%</p><

106、;p>　　＝(地價＋108788317.12)×25%</p><p>　?。?.25×地價＋27197079.28（元）</p><p>　　2.5 銷售費用及稅金</p><p>　?、俣惤穑喊I業(yè)稅、城市維護建設(shè)費用、教育費附加，按預(yù)期銷售收入的5.65%計。</p><p>　　227596646.37&

107、#215;5.65%＝12859210.52元</p><p>　?、趶V告宣傳及代理費：取預(yù)期銷售收入的3%。</p><p>　　227596646.37×3%＝6827899.39元</p><p>　　銷售費用及稅金小計為19687109.91元</p><p>　　2.6 開發(fā)完成時的土地使用權(quán)價格</p>

108、<p>　　根據(jù)假設(shè)開發(fā)法計算公式：地價＝樓房售價-建造成本-利息-銷售稅費-利潤，將上述有關(guān)數(shù)據(jù)代入：</p><p>　　地價＝227596646.37 -108788317.12-(0.1405×地價＋7392124.29)</p><p>　　-19687109.91-(0.25×地價＋27197079.28)</p><p>

109、　　則，地價＝46409216.22（元）</p><p>　　2.7 單位面積地價＝46409216.22/10090.37</p><p>　?。?599.36元/m2</p><p>　　2.8 方法應(yīng)用評價</p><p>　　我們在運用剩余法測算地價過程中，從項目建成后房地產(chǎn)市場狀況和建造時的投資反映了委估宗地的地價水平。根據(jù)土

110、地估價的最有效原則和合法原則確定了土地最佳利用方式，較真實反映了開發(fā)完成后土地連同建筑物的市場售價以及開發(fā)費用及利潤等。評估結(jié)果較為真實地反映了估價對象的客觀市場價格水平。</p><p><b>　　三、地價的確定</b></p><p><b>　　1.地價確定的方法</b></p><p>　　根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)程及

111、估價對象的具體情況，我們分別采用了市場比較法和剩余法測算估價對象價格，市場比較法的評估結(jié)果為4535.16元/平方米，剩余法的評估結(jié)果為4599.36元/平方米，兩種方法的評估結(jié)果差距不大。市場比較法評估結(jié)果是根據(jù)替代原則，選用現(xiàn)實交易的案例進行比較修正，最終得出評估結(jié)果。因選用的案例為現(xiàn)實交易案例，測算得出的結(jié)果最接近宗地的市場價格，具有最大的現(xiàn)實性和可靠性，較其他方法測算得出的結(jié)果更具有說服力，其準確性更高，易被交易雙方接受。剩余法

112、是從項目建成后房地產(chǎn)市場狀況和建造時的投資反映了委估宗地的地價水平，反映了投資者獲取待開發(fā)土地所能支付的最高價格，更接近土地正常的市場價格。根據(jù)柳州市房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合估價人員經(jīng)驗，本次估價我們?nèi)∩鲜鰞煞N方法評估結(jié)果的加權(quán)平均值作為估價對象的最終估價結(jié)果，其中，市場比較法結(jié)果取權(quán)重55%，剩余法結(jié)果取權(quán)重45%，則估價對象最終評估結(jié)果為：</p><p>　　單位面積地價＝4535.16×55%＋45

113、99.36×45%</p><p>　　＝4564元/平方米（304.2682萬元/畝）</p><p>　　總地價＝4564×10090.37</p><p>　?。?605.2449萬元</p><p><b>　　2.估價結(jié)果</b></p><p>　　在充分調(diào)查、分

114、析影響估價對象土地價格各因素的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學的評估原則，采用適當?shù)脑u估方法，經(jīng)過科學、公正的評估，確定柳州市國土資源局委托評估的位于***路中段西面部分地塊，估價土地面積為8253.49平方米，在滿足地價定義條件下土地使用權(quán)價格為：</p><p>　　單位面積地價：4564元/平方米（304.2682萬元/畝）；</p><p>　　總地價：4605.2449萬元(大寫：人民幣肆仟陸佰

115、零伍萬貳仟肆佰肆拾玖元整)。</p><p>　　估價對象估價結(jié)果詳見《土地估價結(jié)果一覽表》（表1）。</p><p>　　第四部分 附 件</p><p>　　附件一：估價對象位置圖；</p><p>　　附件二：《關(guān)于提供柳州市桂柳路南面地塊規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函》（柳規(guī)條件[2011]10號）；</p><p>